Immobilien in Grabels

So lesen Sie diese Zahlen. Der Medianpreis teilt den Markt in zwei Hälften: Die eine Hälfte der Verkäufe lag darunter, die andere darüber. Er hält den wenigen extremen Verkäufen, die eine kleine Gemeinde verzerren, besser stand als der Mittelwert.

Die Daten stammen aus DVF, dem Register der tatsächlich beim Notar beurkundeten Verkäufe — nicht aus den Inseratspreisen, die Forderungen und keine Einigungen sind. Gezählt werden nur Verkäufe einer Wohnung oder eines Hauses mit bekannter Fläche. DVF deckt Elsass-Mosel nicht ab, das dem Grundbuch unterliegt.

Warum diese Verteilung zählt. Eine als G eingestufte Wohnung darf seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr neu vermietet werden; die F folgen 2028, die E 2034. Eine Gemeinde, deren Bestand überwiegend mit F oder G eingestuft ist, steht daher vor einer Sanierungswelle — oder vor dem Ausscheiden aus dem Mietwohnungsbestand.

Achtung: diese Zahlen betreffen die untersuchten Wohnungen, nicht den gesamten Bestand. Ein Ausweis ist nur bei Verkauf oder Vermietung Pflicht, sodass lange bewohnte Wohnungen unterrepräsentiert sind.

Die Verlaufskurve beginnt 2022: Der Energieausweis (DPE) hat im Juli 2021 seine Berechnungsmethode geändert, und die früheren Klassen sind mit den späteren nicht vergleichbar. Sie beschreibt die im Jahr untersuchten Wohnungen — die verkauft, vermietet oder gerade saniert werden —, keine jährliche Erhebung des Bestands.

Warum die Zahl der Personen je Haushalt wichtig ist. Ein Haushalt umfasst alle Personen, die sich eine Wohnung teilen. Je weniger Personen er zählt, desto stärker richtet sich die Nachfrage auf kleine Wohnungen — Einzimmer- und Zweizimmerwohnungen, gesucht von Alleinstehenden, Studierenden und Rentnern; je mehr, desto stärker auf Familienwohnungen mit drei Zimmern und mehr.

In Grabels zählt ein Haushalt durchschnittlich 2,10 Personen, gegenüber 2,17 in Frankreich: mehr Alleinstehende und Paare ohne Kinder, die Nachfrage richtet sich daher stärker auf kleine Flächen.

So lesen Sie diese Zahlen. Das Äquivalenzeinkommen (niveau de vie) ist das verfügbare Einkommen eines Haushalts — Löhne, Renten und Sozialleistungen nach Abzug der Steuern — geteilt durch seine Zahl an Verbrauchseinheiten: Ein Erwachsener zählt 1, jede weitere Person ab 14 Jahren 0,5, ein Kind 0,3. So lassen sich Alleinstehende und Familien vergleichen.

Die Armutsquote ist der Anteil der Einwohner, deren Äquivalenzeinkommen unter 60 % des nationalen Medians liegt. Die INSEE veröffentlicht sie aus Gründen der statistischen Geheimhaltung nicht für kleine Gemeinden: Ihr Fehlen bedeutet nicht null.

Die Arbeitslosenquote ist hier die des Zensus: Personen, die sich als erwerbslos und arbeitsuchend bezeichnen, unter den Erwerbspersonen von 15 bis 64 Jahren. Sie liegt höher als die vierteljährliche Quote der INSEE, der eine strengere internationale Definition zugrunde liegt.

So lesen Sie diese Sätze. Die Grundsteuer ergibt sich aus der Bemessungsgrundlage der Immobilie multipliziert mit dem Gesamthebesatz: Er ist es, der sich von Gemeinde zu Gemeinde vergleichen lässt, nicht der kommunale Satz allein. Seit 2021 erheben die Departements keine Grundsteuer auf bebaute Grundstücke mehr — ihr früherer Anteil ist im kommunalen Satz enthalten.

Ein hoher Satz bedeutet nicht eine hohe Steuer. Der katastermäßige Mietwert ist nicht die Marktmiete: Er ist eine behördliche Schätzung auf Grundlage der Mieten von 1970, die jährlich mit einem nationalen Koeffizienten angepasst wird. In einer Stadt mit alten, niedrigen Mietwerten kann ein Satz von 50 % weniger kosten als ein Satz von 25 % anderswo.

Ein Präventionsplan ist an sich kein schlechtes Zeichen. Er bedeutet, dass das Risiko kartiert und geregelt ist; sein Fehlen bei einer bekannten Gefahr sollte stutzig machen.

Dieses Blatt beschreibt die Gemeinde, nicht eine Adresse. Vor einem Verkauf oder einer Vermietung muss der Verkäufer bzw. Vermieter einen für das Objekt erstellten Risikobericht (état des risques) aushändigen. Sie können ihn für jede beliebige Adresse kostenlos auf georisques.gouv.fr abrufen.