Méthode et sources

MORYA Research est un observatoire de données immobilières. Il ne vend rien sur ces pages, ne collecte aucune donnée personnelle pour les produire, et ne publie que ce que des sources publiques permettent d’établir.

Ce que nous publions

Trois formats, trois exigences différentes.

• Les dossiers communaux — un dossier de données par commune, pour les 34 920 communes et arrondissements référencés. Aucune rédaction humaine : chaque phrase est dérivée des valeurs présentes, et une section sans donnée n’apparaît pas.
• Les analyses — lectures courtes tirées d’un seul jeu de données à la fois. Un constat, une figure, la source. Elles sont datées et rattachées à une rubrique.
• Les études — travaux de fond. La question posée, la méthode et sa version, le périmètre, les communes scorées et les distributions sont publiés avec le récit, afin qu’un tiers puisse refaire le chemin.

D’où viennent les données

Toutes les publications reposent exclusivement sur des données publiques ou ouvertes. Aucune source propriétaire opaque, aucune donnée nominative, aucun panel privé.

Chaque publication cite ses sources. Une étude, une analyse ou un dossier communal nomme, à l’endroit où le chiffre est affiché, le producteur de la donnée et le jeu dont elle est tirée. C’est la page qui publie un chiffre qui fait foi sur son origine : les sources mobilisées évoluent d’une publication à l’autre, et la règle, elle, ne change pas.

La fraîcheur d’un chiffre est bornée par le rythme de publication de sa source amont — c’est lui qui fixe ce qu’il est possible de savoir, pas notre calendrier.

Le millésime effectivement utilisé est porté par la page qui affiche la donnée, pas par cette page-ci : les tableaux d’évolution indiquent leurs années, les études annoncent leur période de référence, et les dossiers communaux affichent la date de leur dernière consolidation. Un chiffre sans millésime lisible est un défaut, pas un choix éditorial.

Comment nous calculons

Médianes plutôt que moyennes

Les prix sont publiés en médiane. Sur un marché communal, quelques mutations atypiques — un hôtel particulier, un lot de garages — déplacent une moyenne de plusieurs centaines d’euros au mètre carré sans rien dire du marché. La moyenne n’est affichée qu’à côté de la médiane, jamais à sa place.

Seuil de publication

Un prix médian n’est publié qu’à partir de 5 mutations enregistrées sur la période. En dessous, la statistique décrit des biens, pas un marché : la valeur est masquée plutôt que présentée comme un indicateur. C’est la raison pour laquelle beaucoup de petites communes ont un dossier sans prix.

Bornes de plausibilité

Chaque indicateur est encadré par un intervalle au-delà duquel la valeur amont est tenue pour aberrante et écartée — un loyer à 300 € du mètre carré mensuel ou une population négative sont des erreurs de source, pas des observations. Une valeur écartée disparaît ; elle n’est jamais remplacée par une estimation.

Dégradation gracieuse

Quand une donnée manque, la section entière est masquée. C’est la règle la plus structurante de l’observatoire, et elle explique pourquoi deux dossiers communaux n’ont pas la même longueur : le dossier reflète la couverture réelle des sources sur cette commune, il ne comble pas les trous.

Une seule source de vérité

Toutes les statistiques proviennent d’un entrepôt unique alimenté par ces sources publiques. Les pages ne recalculent rien à l’affichage : elles rendent ce que l’entrepôt a produit, ce qui rend un écart traçable jusqu’au jeu de données d’origine.

Ce que nous ne faisons pas

• Aucune estimation de bien. Une médiane communale ne vaut pas expertise : elle ne connaît ni l’étage, ni l’état, ni l’exposition, ni la copropriété.
• Aucune prévision de prix. Nous publions des séries observées. Une tendance passée n’est pas un engagement sur l’année suivante.
• Aucune donnée personnelle. Les jeux utilisés décrivent des biens, des flux et des territoires — pas des personnes. Rien n’est publié à l’échelle d’un individu ou d’un logement identifiable.
• Aucun classement commandé. Aucun palmarès, aucune mise en avant de commune ou d’acteur n’est vendu ni sponsorisé.
• Aucune donnée en accès conditionné. Les pages de l’observatoire n’exigent ni compte, ni inscription, ni courriel.

Limites assumées

• Décalage temporel. Les millésimes INSEE sont diffusés plusieurs années après leur période de référence ; les mutations DVF paraissent par vagues. Une commune peut avoir changé avant que la donnée ne le montre.
• Couverture partielle. La base des DPE ne décrit que les logements effectivement diagnostiqués — elle sur-représente les biens récemment vendus ou loués, pas le parc entier.
• Effets de seuil et secret statistique. Sous un certain volume, une statistique n’est pas diffusée par la source elle-même. L’absence de donnée sur une petite commune n’est donc pas toujours une absence de phénomène.
• Périmètres administratifs mouvants. Fusions de communes, changements de code INSEE et redécoupages intercommunaux perturbent les séries longues.
• Croisements à grain communal. Croiser des sources publiées à des grains différents (parcelle, IRIS, commune, code postal) impose des rapprochements qui restent des approximations, en particulier pour BODACC, indexé sur le code postal.

Licence et réutilisation

Les données sources sont diffusées sous Licence ouverte Etalab 2.0 par leurs producteurs respectifs, cités page par page. Les pages de l’observatoire peuvent être citées et reprises à condition de mentionner MORYA Research et de renvoyer vers la page d’origine.

Corrections et contact

Une erreur factuelle, une valeur qui contredit une source officielle, une commune mal rattachée : écrivez à [email protected]. Une correction de fond est signalée sur la page concernée.