Dosier municipal · departamento 13
En Marseille (13), el precio mediano por m² se sitúa en 3.177 €/m² (edición DVF 2025).
Datos públicos cruzados (DGFiP, INSEE, ADEME), con datos del 2 de octubre de 2026.
El municipio cuenta con 886.040 habitantes, con una evolución del +2,6 %; el nivel de vida mediano alcanza allí 22.860 € al año.
Evolución del precio mediano por m² en Marseille
En 11 años, el precio mediano de los pisos ha variado un +27,1 %.
| Año | Piso | Casa | Ventas consideradas |
|---|---|---|---|
| 2014 | 2.500 €/m² | 3.516 €/m² | 9.666 |
| 2015 | 2.469 €/m² | 3.537 €/m² | 10.964 |
| 2016 | 2.373 €/m² | 3.558 €/m² | 11.434 |
| 2017 | 2.434 €/m² | 3.650 €/m² | 12.905 |
| 2018 | 2.426 €/m² | 3.744 €/m² | 13.037 |
| 2019 | 2.462 €/m² | 3.881 €/m² | 13.436 |
| 2020 | 2.641 €/m² | 4.141 €/m² | 12.845 |
| 2021 | 2.864 €/m² | 4.333 €/m² | 15.522 |
| 2022 | 3.086 €/m² | 4.800 €/m² | 15.155 |
| 2023 | 3.120 €/m² | 5.000 €/m² | 11.870 |
| 2024 | 3.040 €/m² | 4.654 €/m² | 10.237 |
| 2025 | 3.177 €/m² | 4.682 €/m² | 11.935 |
Fuente: DVF (DGFiP), solicitudes de valores inmobiliarios · datos del 2 de octubre de 2026
| Piso — precio mediano por m² | 3.177 €/m² |
|---|---|
| Casa — precio mediano por m² | 4.682 €/m² |
Cómo leer estas cifras. El precio mediano parte el mercado en dos: la mitad de las ventas se hizo por debajo, la otra por encima. Resiste mejor que la media a las pocas ventas extremas que distorsionan un municipio pequeño.
Los datos proceden de DVF, el registro de las ventas realmente escrituradas ante notario, no de los precios mostrados en los anuncios, que son peticiones y no acuerdos. Solo se cuentan las ventas de un piso o una casa de superficie conocida. DVF no cubre Alsacia-Mosela, regida por el libro territorial.
Fuente: DVF (DGFiP) · datos del 2 de octubre de 2026
Distribución de las viviendas de Marseille por clase del certificado de eficiencia energética (DPE). Desde la loi Climat & Résilience, es esta clase la que determina el derecho a poner una vivienda en alquiler.
Distribución de los certificados energéticos en Marseille
278.951 viviendas certificadas. El 3,8 % del parque certificado está clasificado F o G, es decir, 10.620 viviendas ya afectadas, o a punto de estarlo, por la prohibición de alquilar. Si se incluye la clase E, afectada en el horizonte de 2034, la proporción asciende al 13,4 %.
Loi Climat & Résilience de 2021 — se aplica a los nuevos contratos de alquiler.
Fuente: ADEME, base de los certificados de eficiencia energética · datos del 2 de octubre de 2026
Evolución de los diagnósticos DPE en Marseille
La proporción de etiquetas F y G entre los diagnósticos disminuye: 4,6 % en 2022, 3,6 % en 2025.
| Año | A | B | C | D | E | F | G | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2.862 | 4.292 | 16.996 | 11.710 | 4.739 | 1.485 | 464 | 42.548 |
| 2023 | 3.937 | 6.449 | 28.078 | 15.539 | 5.376 | 1.597 | 546 | 61.522 |
| 2024 | 4.440 | 8.767 | 34.875 | 22.817 | 6.329 | 1.637 | 783 | 79.648 |
| 2025 | 2.715 | 6.201 | 21.697 | 13.185 | 5.026 | 1.413 | 413 | 50.650 |
| 2026* | 1.797 | 3.798 | 12.583 | 8.684 | 3.254 | 996 | 225 | 31.337 |
* año en curso, incompleto
Fuente: ADEME, base de los certificados de eficiencia energética · datos del 2 de octubre de 2026
Por qué importa esta distribución. Una vivienda clasificada G ya no puede ser objeto de un nuevo contrato de alquiler desde el 1o de enero de 2025; las F seguirán en 2028 y las E en 2034. Un municipio cuyo parque está mayoritariamente clasificado F o G se enfrenta, por tanto, a un muro de obras o a una salida del parque de alquiler.
Atención: estas cifras se refieren a las viviendas con certificado, no al parque entero. El certificado solo es obligatorio en venta o alquiler, de modo que las viviendas ocupadas desde hace tiempo están infrarrepresentadas.
La curva de evolución empieza en 2022: el diagnóstico cambió de método de cálculo en julio de 2021 y las etiquetas anteriores no son comparables con las posteriores. Describe las viviendas diagnosticadas en el año (las que se venden, se alquilan o acaban de rehabilitarse), no un censo anual del parque.
Marseille cuenta con 470.983 viviendas en el censo de 2023, de las cuales 89,2 % son residencias principales; el resto se reparte entre segundas residencias y viviendas vacías.
¿Para qué sirven las viviendas?
Fuente: INSEE, censo
¿Quién vive en las residencias principales?
Fuente: INSEE, censo
Entre 2012 y 2023, el parque ha crecido un +11,3 % mientras la población evolucionaba un +3,9 %: se construye más rápido de lo que el municipio gana habitantes, señal de hogares más pequeños, de segundas residencias o de una vacancia al alza.
| Viviendas (2023) | 470.983 |
|---|---|
| Hogares | 420.264 |
| Marseille | Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Francia | |
|---|---|---|---|---|
| Residencias principales2023 | 88,9 %+6,5 pts vs. Francia | 88,0 % | 75,5 % | 82,4 % |
| Segundas residencias2023 | 3,5 %−6,3 pts vs. Francia | 4,8 % | 17,5 % | 9,8 % |
| Viviendas vacías2023 | 7,6 %≈ Francia | 7,1 % | 7,1 % | 7,8 % |
| Habitantes propietarios de su vivienda | 42,5 %−18,3 pts vs. Francia | 52,3 % | 56,0 % | 60,8 % |
| Habitantes inquilinos | 55,6 %+18,2 pts vs. Francia | 45,5 % | 41,3 % | 37,4 % |
Bajo cada valor del municipio: su diferencia con Francia. Para una tasa, la diferencia se expresa en puntos (12,4 % frente a 7,8 % = +4,6 pts); para un importe o una ratio, en porcentaje del valor nacional.
Viviendas autorizadas para construcción en Marseille
| Año | Viviendas colectivas | Viviendas unifamiliares | Total |
|---|---|---|---|
| 2021 | 2.224 | 292 | 2.516 |
| 2022 | 3.626 | 447 | 4.073 |
| 2023 | 3.055 | 274 | 3.329 |
| 2024 | 2.893 | 206 | 3.099 |
| 2025 | 2.234 | 172 | 2.406 |
| 2026* | 1.451 | 144 | 1.595 |
Fuente: Sit@del, ministerio responsable de la vivienda · datos del 2 de octubre de 2026
Fuentes: INSEE (censo), Sit@del · datos del 2 de octubre de 2026
| Población | 886.040 |
|---|---|
| Hogares | 420.264 |
| Personas por hogar | 2,11 |
Evolución de la población de Marseille
Entre 2012 y 2023, la población ha evolucionado un +3,9 %.
Fuente: INSEE, censo de población · datos del 2 de octubre de 2026
Distribución por edad
Fuente: INSEE
¿Qué hacen los mayores de 15 años?
Fuente: INSEE
| Marseille | Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Francia | |
|---|---|---|---|---|
| Evolución de la población2012-2023 | +3,9 %−0,5 pt vs. Francia | +5,2 % | +5,7 % | +4,4 % |
| Edad mediana2023 | 39,8 años−2,7 años vs. Francia | 42,3 años | 44,9 años | 42,5 años |
| Proporción de menores de 25 años2023 | 30,3 %+1,5 pt vs. Francia | 28,9 % | 26,8 % | 28,8 % |
| Proporción de personas de 65 años y más2023 | 19,5 %−1,8 pt vs. Francia | 21,2 % | 24,0 % | 21,3 % |
| Personas por hogar2023 | 2,1−3 % vs. Francia | 2,2 | 2,1 | 2,2 |
Bajo cada valor del municipio: su diferencia con Francia. Para una tasa, la diferencia se expresa en puntos (12,4 % frente a 7,8 % = +4,6 pts); para un importe o una ratio, en porcentaje del valor nacional.
Por qué importa el número de personas por hogar. Un hogar es el conjunto de personas que comparten una misma vivienda. Cuantas menos personas lo componen, más se orienta la demanda hacia las viviendas pequeñas — estudios y pisos de un dormitorio, buscados por personas que viven solas, estudiantes y jubilados; cuantas más, más se orienta hacia las viviendas familiares de tres piezas o más.
En Marseille, un hogar cuenta de media con 2,11 personas, frente a 2,17 en Francia: más personas que viven solas y parejas sin hijos, por lo que la demanda se orienta más hacia las superficies pequeñas.
Fuente: INSEE, censo de población · datos del 2 de octubre de 2026
| Marseille | Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Francia | |
|---|---|---|---|---|
| Nivel de vida mediano (por año)2023 | 22.860 €−12 % vs. Francia | 25.610 € | 25.560 € | 25.920 € |
| Tasa de pobreza2023 | 28,1 %+12,2 pts vs. Francia | 20,3 % | 18,9 % | 15,9 % |
| Tasa de desempleo (15-64 años)2023 | 13,5 %+2,5 pts vs. Francia | 11,6 % | 11,6 % | 11,0 % |
| Tasa de actividad (15-64 años)2023 | 68,1 %−7,6 pts vs. Francia | 72,3 % | 74,0 % | 75,7 % |
| Proporción de jubilados (15 años y más)2023 | 24,1 %−4,0 pts vs. Francia | 26,7 % | 30,0 % | 28,1 % |
| Proporción de alumnos y estudiantes (15 años y más)2023 | 9,6 %+2,0 pts vs. Francia | 8,2 % | 6,9 % | 7,6 % |
Bajo cada valor del municipio: su diferencia con Francia. Para una tasa, la diferencia se expresa en puntos (12,4 % frente a 7,8 % = +4,6 pts); para un importe o una ratio, en porcentaje del valor nacional.
Cómo leer estas cifras. El nivel de vida es la renta disponible de un hogar (salarios, pensiones y prestaciones, una vez deducidos los impuestos) dividida entre su número de unidades de consumo: un adulto cuenta como 1, las demás personas de 14 años o más como 0,5 y cada niño como 0,3. Permite comparar a una persona sola con una familia.
La tasa de pobreza es la proporción de habitantes cuyo nivel de vida es inferior al 60 % del nivel de vida mediano nacional. El INSEE no la publica para los municipios pequeños, por secreto estadístico: su ausencia no equivale a un cero.
La tasa de desempleo es aquí la del censo: las personas que se declaran sin empleo y en búsqueda, entre los activos de 15 a 64 años. Es más elevada que la tasa trimestral del INSEE, que sigue una definición internacional más estricta.
Fuentes: INSEE (censo, Filosofi) · datos del 2 de octubre de 2026
Número de empresas establecidas en Marseille
99.250 empresas en 2024, frente a 62.666 en 2014: +58,4 % en el período.
| Año | Empresas |
|---|---|
| 2014 | 62.666 |
| 2015 | 64.270 |
| 2016 | 65.648 |
| 2017 | 67.291 |
| 2018 | 71.531 |
| 2019 | 76.616 |
| 2020 | 79.864 |
| 2021 | 87.864 |
| 2022 | 91.598 |
| 2023 | 94.669 |
| 2024 | 99.250 |
Fuente: INSEE, sistema de información sobre la demografía de empresas · datos del 2 de octubre de 2026
| Marseille | Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | Francia | |
|---|---|---|---|---|
| Número de empresas2024 | 99.250 | 242.899 | 656.321 | 6.437.729 |
| Evolución del número de empresas2019-2024 | +29,5 %+4,5 pts vs. Francia | +28,3 % | +26,7 % | +25,0 % |
| Empresas por 1000 habitantes2024 | 112,0+15 % vs. Francia | 116,3 | 125,8 | 97,3 |
Bajo cada valor del municipio: su diferencia con Francia. Para una tasa, la diferencia se expresa en puntos (12,4 % frente a 7,8 % = +4,6 pts); para un importe o una ratio, en porcentaje del valor nacional.
Matriculaciones y procedimientos colectivos
* año en curso, incompleto
De 2021 a 2025, 52.102 matriculaciones frente a 13.603 procedimientos colectivos.
| Año | Matriculaciones | Procedimientos colectivos |
|---|---|---|
| 2021 | 11.392 | 2.481 |
| 2022 | 9.985 | 2.200 |
| 2023 | 10.035 | 2.401 |
| 2024 | 10.112 | 3.218 |
| 2025 | 10.578 | 3.303 |
| 2026* | 8.354 | 2.630 |
Fuente: BODACC, boletín oficial de anuncios civiles y mercantiles · datos del 2 de octubre de 2026
Fuentes: INSEE, BODACC · datos del 2 de octubre de 2026
En 2024, el tipo global del impuesto sobre bienes inmuebles construidos es del 47,87 % en Marseille.
| Tipo fijado por el municipio | 44,54 % |
|---|---|
| Mancomunidad, sindicatos y tasas especiales | 3,33 % |
| Tipo global sobre lo construido (total) | 47,87 % |
| Tasa de recogida de residuos domésticos (TEOM) | 18,10 % |
| Tipo global sobre los terrenos no edificados | 49,02 % |
Una vivienda cuyo valor catastral de alquiler es de 3.000 € tiene una base imponible de 1.500 €: la ley la fija en la mitad del valor de alquiler. En Marseille, su impuesto sobre bienes inmuebles es de 1.500 € × 47,87 % = 718 € al año.
A esto se suma la tasa de recogida de residuos domésticos (TEOM), calculada sobre la misma base: 1.500 € × 18,10 % = 272 €. El propietario arrendador puede recuperarla de su inquilino; el impuesto sobre bienes inmuebles, en cambio, sigue a su cargo.
Estos importes se entienden sin los gastos de gestión que cobra el Estado. El valor catastral de alquiler de su inmueble figura en su recibo del impuesto sobre bienes inmuebles.
| Año | Tipo municipal | Tipo global sobre lo construido | Residuos domésticos |
|---|---|---|---|
| 2021 | 39,07 % | 42,33 % | 18,10 % |
| 2022 | 44,54 % | 47,82 % | 18,10 % |
| 2023 | 44,54 % | 47,93 % | 18,10 % |
| 2024 | 44,54 % | 47,87 % | 18,10 % |
Entre 2021 y 2024, el tipo global ha variado +5,54 punto.
Cómo leer estos tipos. El impuesto sobre bienes inmuebles se calcula multiplicando la base imponible del inmueble por el tipo global: es este el que permite comparar unos municipios con otros, no el tipo municipal por sí solo. Desde 2021, los departamentos ya no perciben impuesto sobre bienes inmuebles construidos; su antigua parte está incluida en el tipo municipal.
Un tipo elevado no significa un impuesto elevado. El valor catastral de alquiler no es el alquiler de mercado: es una estimación administrativa basada en los alquileres de 1970, revalorizada cada año mediante un coeficiente nacional. En una ciudad con valores de alquiler antiguos y bajos, un tipo del 50 % puede costar menos que un tipo del 25 % en otro lugar.
Marseille figura en la lista de municipios donde el mercado de la vivienda está tensionado. Una vivienda vacía durante más de un año está sujeta allí al impuesto sobre las viviendas vacías, y el pleno municipal puede recargar la tasa de habitación sobre las segundas residencias entre un 5 % y un 60 %.
El municipio ha aprobado un recargo del 60,0 % en la tasa de habitación sobre las segundas residencias.
Fuente: DGFiP, fiscalidad local de los particulares (baremo 2024) · datos del 2 de octubre de 2026
Al menos 1.978 paradas de transporte público se sitúan en el municipio.
Lo que esta cifra no dice. Cada parada es una parada de autobús, tranvía, metro o tren. Su número indica dónde la red es densa, no la frecuencia de paso: una parada servida cada cinco minutos cuenta igual que una servida dos veces al día.
Fuente: transport.data.gouv.fr, horarios teóricos de las redes · datos del 2 de octubre de 2026
Conectable significa que la fibra óptica llega hasta el edificio o la calle y que se puede contratar un abono, no que la vivienda ya esté abonada.
Fuente: ARCEP, despliegues de fibra · situación a junio de 2026
De los 17.290 turismos matriculados en el municipio en 2024:
Por qué esta proporción puede parecer alta. Se trata de los coches matriculados en el año, no de todos los que circulan: el eléctrico pesa mucho más en las compras recientes que en el parque. Además, los vehículos de empresa y de alquiler se matriculan en la dirección de la empresa, lo que infla la proporción de los municipios que acogen sedes o empresas de alquiler.
Fuente: Ministerio de la Transición Ecológica, matriculaciones de turismos · datos del 2 de octubre de 2026
Los riesgos censados por el Estado en el territorio de Marseille, lo que significan y lo que cambian para un inmueble.
Exposición altanivel 3 de 3
Un suelo arcilloso se hincha cuando está húmedo y se contrae cuando se seca. Estos movimientos agrietan las casas de cimentación poco profunda, sobre todo tras una sequía.
Para un inmueble: En este nivel, un estudio de suelo es obligatorio para vender un terreno edificable y antes de hacer construir una casa. En el caso de una casa existente, fíjese en las grietas y pregunte si ya se ha declarado un siniestro por sequía.
Bajanivel 2 de 5
Francia se divide en cinco zonas de sismicidad, de 1 (muy baja) a 5 (fuerte, en las Antillas).
Para un inmueble: En esta zona no se impone ninguna norma sismorresistente a las viviendas unifamiliares.
6en el municipio
El municipio está cubierto por un plan de prevención para: inundación, movimiento del terreno, riesgo tecnológico. Es un documento del prefecto que delimita las zonas expuestas.
Para un inmueble: En las zonas delimitadas, construir o ampliar puede estar prohibido o sujeto a prescripciones. El plan no cubre necesariamente todo el municipio: solo el informe de riesgos entregado antes de una venta o un alquiler indica si la dirección está afectada.
1en el municipio
Un sitio Seveso de umbral alto es una instalación industrial que almacena o utiliza grandes cantidades de sustancias peligrosas.
Para un inmueble: Un perímetro de prevención regula el urbanismo en torno a cada sitio: pueden imponerse obras de protección a las viviendas existentes.
412en el municipio
Una instalación clasificada es una actividad que la ley somete a declaración o autorización porque puede causar molestias: fábrica, almacén, explotación ganadera, gasolinera, punto limpio, sala de calderas.
Para un inmueble: Su número refleja sobre todo la actividad económica del municipio: la mayoría no presenta ningún peligro para el vecindario. Lo que importa es su naturaleza y su distancia al inmueble.
249en el municipio
Antiguas canteras, bodegas, galerías u obras militares censadas bajo el municipio.
Para un inmueble: Una cavidad puede provocar un hundimiento o un derrumbe localizado del suelo. Antes de comprar, compruebe si la parcela está cerca de una cavidad conocida.
Instalaciones y cavidades censadas en Marseille
Contorno del municipio, norte arriba.
Fuente: Géorisques, Ministerio de la Transición Ecológica · datos del 2 de octubre de 2026
Un plan de prevención no es en sí una mala señal. Indica que el riesgo está cartografiado y regulado; lo que debe hacer reflexionar es su ausencia ante un peligro conocido.
Esta ficha describe el municipio, no una dirección. Antes de una venta o un alquiler, el vendedor o el arrendador debe entregar un informe de riesgos (état des risques) elaborado para el inmueble. Puede obtenerlo gratuitamente para cualquier dirección en georisques.gouv.fr.
Fuente: Géorisques, Ministerio de la Transición Ecológica · datos del 2 de octubre de 2026