Acheter ou louer en Allemagne : à partir de quand l’achat devient-il gagnant ?

Les prix d’achat sont les médianes des prix au m² demandés dans les annonces de vente (octobre 2026). Un prix demandé dépasse en général le prix payé.

Sur les 113 communes qui disposent des deux mesures, la commune médiane bascule au bout de plus de 30 ans avec les loyers des baux en cours, et au bout de 9 ans et demi avec les loyers d’annonce.

La bonne mesure dépend de votre situation. Un locataire en place depuis longtemps compare l’achat à son loyer actuel ; quelqu’un qui cherche un logement, au loyer qu’on lui demandera.

Un exemple : Chemnitz

À Chemnitz, un appartement de 70 m² coûte 81 700 € et se loue 371 € par mois (loyers des baux en cours). L’acheteur paie 4 500 € d’impôts d’acquisition, puis débourse chaque mois 534 € : le crédit et les frais de détention. Le locataire place la différence. Si les prix restent stables, l’acheteur passe devant le locataire au bout de 16 ans. S’ils suivent l’inflation, il passe devant au bout de 3 ans et demi.

• Elle ne prévoit pas les prix. Nous donnons des scénarios, pas une prévision.
• Elle compare un logement type. Prix et loyers sont des valeurs communales, toutes tailles de logement confondues, ramenées à 70 m².
• Les frais de détention sont une hypothèse. Aucune source publique ne les donne commune par commune : nous les fixons à 25 € par m² et par an, et testons d’autres valeurs.
• Les impôts sont ceux du cas général. Les taux réduits (âge, situation familiale, logement aidé) et les aides à l’achat ne sont pas appliqués.
• Elle ne se compare pas d’un pays à l’autre. Les mesures du loyer diffèrent : une durée calculée dans un pays ne dit pas la même chose qu’une durée calculée dans un autre.
• Elle ne couvre pas tout le pays. Les communes de moins de 100 annonces de vente sont écartées.
• Elle ne parle que d’argent. La liberté de déménager, la sécurité d’être chez soi : rien de cela ne se mesure ici.