Acheter ou louer : à partir de quand l’achat devient-il gagnant ?

Le jour où il signe, l’acheteur paie des frais d’acquisition — ce qu’on appelle les « frais de notaire ». L’essentiel est un impôt, versé à l’État et au département. Pour un logement à 200 000 €, ils s’élèvent à 15 408 €. Cet argent ne se récupère pas à la revente : il est perdu.

Le locataire, lui, ne perd rien ce jour-là. Il garde son épargne et peut la placer. L’acheteur démarre donc avec un retard. Toute la question est de savoir en combien de temps il le comble.

Un exemple : un appartement à Dijon

Prenons un appartement de 52 m² à Dijon. Il s’y vend 140 200 €. Le même se loue 694 € par mois, charges comprises.

• L’acheteur paie 11 300 € de frais, et apporte en tout 25 300 €. Il emprunte le reste. Chaque mois, il sort 899 € : le crédit, son assurance, les charges, l’entretien et la taxe foncière.
• Le locataire paie 694 € de loyer. Il place les 25 300 € qu’il n’a pas dépensés, et ajoute chaque mois les 205 € d’écart.

Les deux sortent donc exactement la même somme de leur poche. Ce qui change, c’est ce qu’il leur reste. L’acheteur possède un logement, moins ce qu’il doit encore à la banque. Le locataire possède son épargne. On compare ces deux patrimoines — ce que chacun possède, dettes déduites — année après année.

À Dijon, si les prix ne bougent pas, l’acheteur passe devant au bout de 10 ans et demi. Si les prix montent de 2 % par an, 3 ans et demi suffisent.

Dans les 39 villes de plus de 100 000 habitants que nous avons pu étudier, l’écart est considérable. À Argenteuil (95), l’achat l’emporte en 3 ans et demi. À Saint-Paul (974), il faut 21 ans.

La raison tient en une phrase : plus un logement est cher par rapport à son loyer, plus il faut de temps. Là où les prix sont bas et les loyers corrects, l’achat gagne vite. Là où les prix ont beaucoup monté sans que les loyers suivent, il gagne tard.

Là où l’achat gagne vite

Dans 276 communes, il suffit de moins de cinq ans, même si les prix ne montent pas. Ce sont surtout des villes moyennes et des communes populaires de banlieue, où les prix sont restés bas : Sarcelles (95), Sevran (93), Évry-Courcouronnes (91), Épinay-sur-Seine (93), Les Abymes (971), Bondy (93), Saint-Quentin (02) et Argenteuil (95).

Attention toutefois : un prix très bas a souvent une raison. Des charges lourdes, de gros travaux à venir ou une copropriété en difficulté ne se voient pas dans un prix médian.

Là où il faut être patient

Dans 472 communes, la bascule demande plus de dix ans. On y trouve la plupart des grandes métropoles : les prix y ont beaucoup progressé, les loyers beaucoup moins. Acheter y reste gagnant, à condition de ne pas déménager.

Là où louer reste gagnant

Dans 62 communes, l’achat ne rattrape jamais la location en 30 ans, si les prix ne montent pas. Presque toutes sont des stations du littoral ou de montagne : La Rochelle (17), Les Sables-d'Olonne (85), Saint-Malo (35), Anglet (64), Biarritz (64), Concarneau (29), Pornic (44) et Hendaye (64). Les prix y sont tirés par les résidences secondaires, alors que les loyers à l’année restent ceux d’une ville ordinaire.

Un seul calcul résume presque tout. Divisez le prix du logement par ce qu’il coûterait à louer pendant un an. Vous obtenez le nombre d’années de loyer que représente l’achat.

Exemple : un appartement à 180 000 € qui se louerait 900 € par mois, soit 10 800 € par an, coûte un peu moins de 17 années de loyer. Plus ce nombre est bas, plus l’achat gagne vite.

Nos durées reposent sur des hypothèses. Nous les avons toutes fait varier, une par une, sur les 1 301 villes. Quatre d’entre elles déplacent fortement le résultat.

L’évolution des prix, d’abord

C’est de loin le facteur le plus puissant. Si les prix restent stables, la ville du milieu bascule en 8 ans et demi. S’ils montent de 2 % par an, en 3 ans. S’ils baissent de 1 % par an, en 15 ans.

Personne ne connaît les prix de demain, et nous ne les prévoyons pas. Un repère seulement : entre 2016 et 2025, dans ces mêmes villes, le prix des appartements a augmenté de 2,3 % par an dans la ville du milieu. Mais dans une ville sur quatre, la hausse est restée sous 1,3 % par an.

Le taux du crédit, ensuite

Nous retenons 3,35 % sur 25 ans, le taux moyen relevé en août 2026. À 2,5 %, la bascule tombe à 5 ans et demi. À 4,5 %, elle recule à 15 ans et demi. Un crédit plus cher laisse moins d’argent pour rembourser le capital : l’acheteur s’enrichit plus lentement.

Le coût de la revente

Notre référence suppose une revente sans frais. Si l’on retire 5 % du prix — une commission d’agence, par exemple —, la bascule passe de 8 ans et demi à 11 ans et demi.

Ce que le locataire fait de son épargne

Notre locataire place son argent à 2,2 % net par an, le rendement d’un placement sans risque. S’il obtenait 4 %, la bascule reculerait à 12 ans et demi. Encore faut-il qu’il place vraiment l’écart chaque mois, sans jamais y toucher : c’est l’hypothèse la plus exigeante du calcul.

Nous avons refait le calcul pour une maison de 92 m², dans 2 608 communes — beaucoup plus nombreuses, car les maisons se vendent aussi dans les petites villes. La bascule y arrive un peu plus tôt : 7 ans et demi dans la commune du milieu à prix stables, 3 ans si les prix suivent l’inflation.

La géographie est la même. L’achat gagne vite en Bourgogne-Franche-Comté (4 ans) et lentement en Provence-Alpes-Côte d'Azur (12 ans). Dans 22 communes, il ne l’emporte pas en 30 ans.

Le principe. Deux ménages disposent de la même épargne et sortent chaque mois la même somme. L’un achète, l’autre loue et place la différence. Nous suivons leurs deux patrimoines mois par mois, et nous relevons le premier mois où celui de l’acheteur dépasse celui du locataire.

Les prix. Prix médian au mètre carré des ventes de 2025, par commune et par type de bien, tiré de la base « Demandes de valeurs foncières » de la DGFiP. La médiane est le prix du milieu : la moitié des ventes s’est faite en dessous, l’autre moitié au-dessus.

Les loyers. Indicateurs de la Carte des loyers 2025 : loyer d’annonce charges comprises, pour un logement non meublé mis en location au troisième trimestre 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin). À Paris, Lyon et Marseille, nous faisons la moyenne des arrondissements, pondérée par le nombre d’annonces.

Les communes retenues. Sur 34 799 communes examinées, nous gardons celles qui comptent au moins 30 ventes du type de bien en 2025, et dont l’indicateur de loyer est calculé à l’échelle de la commune, sur au moins 30 annonces, avec un coefficient de détermination d’au moins 0,5 — les seuils de prudence recommandés par l’ANIL. Il en reste 1 301 pour les appartements et 2 608 pour les maisons, soit 2 995 communes différentes.

La taxe foncière. Elle vaut le taux voté par la commune, appliqué à la moitié d’un loyer théorique fixé par l’administration. Ce loyer théorique n’étant pas public, nous le supposons égal à 34 % du loyer de marché pour un appartement : c’est le rapport qui redonne la taxe moyenne nationale, de l’ordre de 865 € par appartement et 1 090 € par maison en 2025, ordures ménagères comprises (d’après DGFiP Statistiques n° 46). Les taux sont ceux de 2024.

Une contre-vérification. Nous avons comparé les loyers de la Carte à ceux de notre propre référentiel, pour les petits appartements de 505 communes. L’écart médian est de 3 %, et 89 % des communes sont à moins de 20 % d’écart. La corrélation reste modérée (0,46) : notre référentiel est plus bruité, c’est pourquoi nous ne l’utilisons pas pour le calcul.