Dossier commune · département 09
À Balaguères (09), le prix médian de l'immobilier s'établit à 961 €/m² sur 44 transactions enregistrées (DVF).
Données publiques croisées (DGFiP, INSEE, ADEME), relevé du 3 octobre 2026.
La commune compte 196 habitants, en évolution de -0,5 % ; le niveau de vie médian y atteint 23 440 € par an. Le prix au m² y est plus bas que dans 85 % des 322 communes du département disposant d'un prix publiable. Les logements classés E, F ou G y représentent 78,6 % des diagnostics, une part plus forte que dans 85 % des 323 communes comparées du département.
Évolution du prix médian au m² à Balaguères
Sur 6 ans, le prix médian des maisons a évolué de -25,5 %.
| Année | Appartement | Maison | Ventes retenues |
|---|---|---|---|
| 2014 | — | — | 2 |
| 2015 | — | — | 2 |
| 2016 | — | — | 2 |
| 2017 | — | — | 2 |
| 2018 | — | 893 €/m² | 7 |
| 2019 | — | — | 3 |
| 2022 | — | — | 3 |
| 2023 | — | 560 €/m² | 7 |
| 2024 | — | 666 €/m² | 6 |
| 2025 | — | — | 4 |
Source : DVF (DGFiP), demandes de valeurs foncières · relevé du 3 octobre 2026
Nombre de ventes par an à Balaguères
4 ventes enregistrées en 2025. Le point haut de la période reste 2018, avec 7 ventes.
| Année | Ventes | Prix médian au m² | Montant total des ventes |
|---|---|---|---|
| 2016 | 2 | — | 174 000 € |
| 2017 | 2 | — | 122 600 € |
| 2018 | 7 | 893 €/m² | 450 700 € |
| 2019 | 3 | — | 190 000 € |
| 2020 | 2 | — | 271 000 € |
| 2021 | 4 | — | 303 000 € |
| 2022 | 3 | — | 220 000 € |
| 2023 | 7 | 560 €/m² | 302 238 € |
| 2024 | 6 | 690 €/m² | 490 500 € |
| 2025 | 4 | — | 365 350 € |
Source : DVF (DGFiP), demandes de valeurs foncières · relevé du 3 octobre 2026
| Prix médian au m² sur dix ans | 961 €/m² |
|---|---|
| Ventes en 2025 | 4 |
| Moyenne annuelle des cinq années précédentes | 4 |
| Montant total des ventes en 2025 | 365 350 € |
| Ventes enregistrées sur dix ans | 44 |
Trop peu de ventes pour un prix annuel. Avec 4 ventes en 2025, un prix médian décrirait quelques biens, pas un marché : il n'est publié qu'à partir de cinq ventes dans l'année.
Comment lire ces chiffres. Le prix médian sépare le marché en deux : la moitié des ventes s'est faite en dessous, l'autre au-dessus. Il résiste mieux que la moyenne aux quelques ventes extrêmes qui faussent une petite commune.
Les données proviennent de DVF, le fichier des ventes réellement enregistrées chez le notaire — pas des prix affichés dans les annonces, qui sont des demandes et non des accords. Seules les ventes d'un appartement ou d'une maison à la surface connue sont comptées. DVF ne couvre pas l'Alsace-Moselle, régie par le livre foncier.
Source : DVF (DGFiP) · relevé du 3 octobre 2026
| Type de bien | Loyer médian (€/m²) | Fourchette (€/m²) |
|---|---|---|
| Appartements, toutes tailles | 9,2 | 7,4 – 11,5 |
| Appartements 1-2 pièces | 12,5 | 10,2 – 15,4 |
| Appartements 3 pièces et plus | 7,7 | 6,1 – 9,7 |
| Maisons | 7,9 | 5,9 – 10,6 |
Comment lire ce tableau. C'est un loyer d'annonce prédit, charges comprises, par mètre carré et par mois — pas le loyer signé au bail. La fourchette encadre l'estimation : la plupart des annonces de la commune s'y situent. Ces estimations sont refaites chaque année avec un nouveau modèle : on ne compare pas deux millésimes entre eux.
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin · Carte des loyers 2025
Chaque semaine, Invest passe les annonces de Balaguères au crible du loyer de marché : prix, loyer estimé et rendement brut de chaque bien, les plus rentables en tête.
Répartition des logements de Balaguères par classe de diagnostic de performance énergétique. C'est cette classe qui détermine, depuis la loi Climat & Résilience, le droit de mettre un logement en location.
Répartition des diagnostics DPE à Balaguères
28 logements diagnostiqués. 28,6 % du parc diagnostiqué est classé F ou G — soit 8 logements déjà concernés ou sur le point de l'être par l'interdiction de mise en location. En incluant la classe E, visée à l'échéance 2034, la part monte à 78,6 %.
Loi Climat & Résilience de 2021 — s'applique aux nouveaux baux.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique · relevé du 3 octobre 2026
Pourquoi cette répartition compte. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les F suivront en 2028, les E en 2034. Une commune dont le parc est massivement classé F ou G fait donc face à un mur de travaux — ou à une sortie du parc locatif.
Attention : ces chiffres portent sur les logements diagnostiqués, pas sur le parc entier. Un diagnostic n'est obligatoire qu'à la vente ou à la mise en location, si bien que les logements occupés de longue date y sont sous-représentés.
Balaguères compte 250 logements au recensement de 2023, dont 44,9 % sont des résidences principales — le reste se partage entre résidences secondaires et logements vacants.
À quoi servent les logements ?
Source : INSEE, recensement
Qui habite les résidences principales ?
Source : INSEE, recensement
Entre 2012 et 2023, le parc a grandi de +21,1 % quand la population évoluait de -2,0 % : il se construit plus vite que la commune ne gagne d'habitants, signe de ménages plus petits, de résidences secondaires ou de vacance en hausse.
| Logements (2023) | 250 |
|---|---|
| Ménages | 112 |
| Balaguères | Ariège | Occitanie | France | |
|---|---|---|---|---|
| Résidences principales2023 | 47,1 %−35,3 pts vs France | 67,7 % | 77,1 % | 82,4 % |
| Résidences secondaires2023 | 45,0 %+35,2 pts vs France | 24,0 % | 15,0 % | 9,8 % |
| Logements vacants2023 | 7,9 %≈ France | 8,3 % | 7,9 % | 7,8 % |
| Habitants propriétaires de leur logement | 68,2 %+7,4 pts vs France | 69,2 % | 62,2 % | 60,8 % |
| Habitants locataires | 31,8 %−5,6 pts vs France | 28,0 % | 35,7 % | 37,4 % |
Sous chaque valeur de la commune : son écart à la France. Pour un taux, l'écart est en points (12,4 % contre 7,8 % = +4,6 pts) ; pour un montant ou un ratio, en pourcentage de la valeur nationale.
Logements autorisés à la construction à Balaguères
| Année | Logements collectifs | Maisons individuelles | Total |
|---|---|---|---|
| 2021 | 0 | 1 | 1 |
| 2022 | 0 | 2 | 2 |
| 2023 | 0 | 1 | 1 |
| 2024 | 0 | 0 | 0 |
| 2025 | 0 | 1 | 1 |
| 2026* | 0 | 0 | 0 |
Source : Sit@del, ministère chargé du logement · relevé du 3 octobre 2026
Sources : INSEE (recensement), Sit@del · relevé du 3 octobre 2026
| Population | 196 |
|---|---|
| Ménages | 112 |
| Personnes par ménage | 1,74 |
Évolution de la population de Balaguères
Entre 2012 et 2023, la population a évolué de -2,0 %.
Source : INSEE, recensement de la population · relevé du 3 octobre 2026
Répartition par âge
Source : INSEE
Que font les 15 ans et plus ?
Source : INSEE
| Balaguères | Ariège | Occitanie | France | |
|---|---|---|---|---|
| Évolution de la population2012-2023 | -2,0 %−6,4 pts vs France | +2,2 % | +8,8 % | +4,4 % |
| Âge médian2023 | 59,1 ans+16,6 ans vs France | 49,0 ans | 44,6 ans | 42,5 ans |
| Part des moins de 25 ans2023 | 13,9 %−14,9 pts vs France | 23,7 % | 27,3 % | 28,8 % |
| Part des 65 ans et plus2023 | 34,4 %+13,1 pts vs France | 27,8 % | 23,8 % | 21,3 % |
| Personnes par ménage2023 | 1,7−20 % vs France | 2,0 | 2,1 | 2,2 |
Sous chaque valeur de la commune : son écart à la France. Pour un taux, l'écart est en points (12,4 % contre 7,8 % = +4,6 pts) ; pour un montant ou un ratio, en pourcentage de la valeur nationale.
Pourquoi le nombre de personnes par ménage compte. Un ménage, c'est l'ensemble des personnes qui partagent un même logement. Moins il compte de personnes, plus la demande se porte sur les petits logements — studios et deux-pièces, recherchés par les personnes seules, les étudiants et les retraités ; plus il en compte, plus elle se porte sur les logements familiaux de trois pièces et plus.
À Balaguères, un ménage compte en moyenne 1,74 personnes, contre 2,17 en France : davantage de personnes seules et de couples sans enfant, donc une demande plus tournée vers les petites surfaces.
Source : INSEE, recensement de la population · relevé du 3 octobre 2026
| Balaguères | Ariège | Occitanie | France | |
|---|---|---|---|---|
| Niveau de vie médian (par an)2023 | 23 440 €−10 % vs France | 23 360 € | 24 650 € | 25 920 € |
| Taux de chômage (15-64 ans)2023 | 7,4 %−3,6 pts vs France | 13,1 % | 12,5 % | 11,0 % |
| Taux d'activité (15-64 ans)2023 | 76,3 %+0,6 pt vs France | 75,9 % | 74,5 % | 75,7 % |
| Part de retraités (15 ans et plus)2023 | 41,9 %+13,8 pts vs France | 35,6 % | 30,5 % | 28,1 % |
| Part d'élèves et d'étudiants (15 ans et plus)2023 | 3,6 %−4,0 pts vs France | 4,9 % | 7,4 % | 7,6 % |
Sous chaque valeur de la commune : son écart à la France. Pour un taux, l'écart est en points (12,4 % contre 7,8 % = +4,6 pts) ; pour un montant ou un ratio, en pourcentage de la valeur nationale.
Comment lire ces chiffres. Le niveau de vie est le revenu disponible d'un ménage — salaires, pensions et prestations, impôts déduits — divisé par son nombre d'unités de consommation : un adulte compte pour 1, les autres personnes de 14 ans ou plus pour 0,5, un enfant pour 0,3. Il permet de comparer une personne seule et une famille.
Le taux de pauvreté est la part des habitants dont le niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian national. L'INSEE ne le publie pas pour les petites communes, par secret statistique : son absence n'est pas un zéro.
Le taux de chômage est ici celui du recensement : les personnes qui se déclarent sans emploi et en recherche, parmi les actifs de 15 à 64 ans. Il est plus élevé que le taux trimestriel de l'INSEE, qui suit une définition internationale plus stricte.
Sources : INSEE (recensement, Filosofi) · relevé du 3 octobre 2026
Nombre d'entreprises implantées à Balaguères
20 entreprises en 2024, contre 9 en 2014 : +122,2 % sur la période.
| Année | Entreprises |
|---|---|
| 2014 | 9 |
| 2015 | 11 |
| 2016 | 12 |
| 2017 | 13 |
| 2018 | 10 |
| 2019 | 10 |
| 2020 | 13 |
| 2021 | 19 |
| 2022 | 19 |
| 2023 | 19 |
| 2024 | 20 |
Source : INSEE, système d'information sur la démographie d'entreprises · relevé du 3 octobre 2026
| Balaguères | Ariège | Occitanie | France | |
|---|---|---|---|---|
| Nombre d'entreprises2024 | 20 | 15 579 | 646 420 | 6 437 729 |
| Évolution du nombre d'entreprises2019-2024 | +100,0 %+75,0 pts vs France | +22,8 % | +25,3 % | +25,0 % |
| Entreprises pour 1 000 habitants2024 | 102,0+5 % vs France | 100,0 | 105,5 | 97,3 |
Sous chaque valeur de la commune : son écart à la France. Pour un taux, l'écart est en points (12,4 % contre 7,8 % = +4,6 pts) ; pour un montant ou un ratio, en pourcentage de la valeur nationale.
Sous quelle forme exercent les entreprises ?
Sources : INSEE (répertoire SIRENE), INPI (registre national des entreprises) · relevé du 3 octobre 2026
Immatriculations et procédures collectives
* année en cours, incomplète
De 2021 à 2025, 106 immatriculations pour 16 procédures collectives.
| Année | Immatriculations | Procédures collectives |
|---|---|---|
| 2021 | 22 | 1 |
| 2022 | 18 | 1 |
| 2023 | 6 | 1 |
| 2024 | 42 | 7 |
| 2025 | 18 | 6 |
| 2026* | 28 | 6 |
Source : BODACC, bulletin officiel des annonces civiles et commerciales · relevé du 3 octobre 2026
Sources : INSEE, BODACC · relevé du 3 octobre 2026
En 2024, le taux global de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 43,33 % à Balaguères.
| Taux voté par la commune | 26,39 % |
|---|---|
| Intercommunalité, syndicats et taxes spéciales | 16,94 % |
| Taux global sur le bâti (total) | 43,33 % |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | 13,16 % |
| Taux global sur les terrains non bâtis | 202,35 % |
Un logement dont la valeur locative cadastrale est de 3 000 € a une base d'imposition de 1 500 € : la loi la fixe à la moitié de la valeur locative. À Balaguères, sa taxe foncière est de 1 500 € × 43,33 % = 650 € par an.
S'y ajoute la taxe d'ordures ménagères, calculée sur la même base : 1 500 € × 13,16 % = 197 €. Le propriétaire bailleur peut la récupérer auprès de son locataire ; la taxe foncière, elle, reste à sa charge.
Ces montants s'entendent hors frais de gestion prélevés par l'État. La valeur locative de votre bien figure sur votre avis de taxe foncière.
| Année | Taux communal | Taux global sur le bâti | Ordures ménagères |
|---|---|---|---|
| 2021 | 24,15 % | 40,18 % | 13,46 % |
| 2022 | 25,15 % | 41,96 % | 13,16 % |
| 2023 | 25,89 % | 42,77 % | 13,16 % |
| 2024 | 26,39 % | 43,33 % | 13,16 % |
Entre 2021 et 2024, le taux global a varié de +3,15 point.
Comment lire ces taux. La taxe foncière se calcule en multipliant la base d'imposition du bien par le taux global : c'est lui qui se compare d'une commune à l'autre, pas le seul taux communal. Depuis 2021, les départements ne perçoivent plus de taxe foncière sur le bâti — leur ancienne part est incluse dans le taux communal.
Un taux élevé ne veut pas dire une taxe élevée. La valeur locative cadastrale n'est pas le loyer du marché : c'est une estimation administrative fondée sur les loyers de 1970, revalorisée chaque année par un coefficient national. Dans une ville aux valeurs locatives anciennes et basses, un taux de 50 % peut coûter moins cher qu'un taux de 25 % ailleurs.
Source : DGFiP, fiscalité locale des particuliers (barème 2024) · relevé du 3 octobre 2026
1 points d'arrêt de transport en commun sont situés dans la commune, soit 5,1 arrêts pour 1 000 habitants.
Points d'arrêt de transport en commun à Balaguères
Contour de la commune, nord en haut.
Source : transport.data.gouv.fr, horaires théoriques des réseaux · relevé du 3 octobre 2026
Raccordable signifie que la fibre optique arrive jusqu'à l'immeuble ou la rue et qu'un abonnement peut être souscrit — pas que le logement est déjà abonné.
Source : ARCEP, déploiements fibre · situation de juin 2026
Les risques recensés par l'État sur le territoire de Balaguères, ce qu'ils signifient, et ce qu'ils changent pour un bien immobilier.
Exposition moyenneniveau 2 sur 3
Un sol argileux gonfle quand il est humide et se rétracte quand il sèche. Ces mouvements fissurent les maisons aux fondations peu profondes, surtout après une sécheresse.
Pour un bien : À ce niveau, une étude de sol est obligatoire pour vendre un terrain constructible et avant de faire construire une maison. Pour une maison existante, regardez les fissures et demandez si un sinistre sécheresse a déjà été déclaré.
Modéréeniveau 3 sur 5
La France est découpée en cinq zones de sismicité, de 1 (très faible) à 5 (forte, aux Antilles).
Pour un bien : À partir de la zone 3, les maisons neuves doivent respecter des règles de construction parasismique. Pour un bien ancien, aucune mise aux normes n'est exigée.
Potentiel faibleniveau 1 sur 3
Le radon est un gaz radioactif naturel qui remonte des sols granitiques et volcaniques et peut s'accumuler dans les pièces mal aérées, surtout en rez-de-chaussée et en sous-sol.
Pour un bien : À ce niveau, aucune information particulière n'est exigée lors d'une vente ou d'une location.
99dans la commune
Anciennes carrières, caves, galeries ou ouvrages militaires recensés sous la commune.
Pour un bien : Une cavité peut provoquer un affaissement ou un effondrement localisé du sol. Avant d'acheter, vérifiez si la parcelle est proche d'une cavité connue.
Installations et cavités recensées à Balaguères
Contour de la commune, nord en haut.
Source : Géorisques, ministère de la Transition écologique · relevé du 3 octobre 2026
Un plan de prévention n'est pas un mauvais signal en soi. Il indique que le risque est cartographié et encadré ; c'est son absence sur un aléa connu qui doit interroger.
Cette fiche décrit la commune, pas une adresse. Avant une vente ou une location, le vendeur ou le bailleur doit remettre un état des risques établi pour le bien. Vous pouvez l'obtenir gratuitement pour n'importe quelle adresse sur georisques.gouv.fr.
Source : Géorisques, ministère de la Transition écologique · relevé du 3 octobre 2026