L’essentiel
Le ratio prix/loyer divise le prix d’un logement par son loyer annuel. Un ratio de 20 signifie que le logement coûte vingt années de loyer, soit un rendement brut de 5 %. Plus il est élevé, plus le logement est cher au regard de ce qu’il rapporte.
Comment lire ces chiffres
- Loyers des baux en cours
- Le loyer moyen hors charges payé par les locataires en place au recensement de 2022. Il n’a pas été actualisé, et un nouveau bail coûte nettement plus : c’est un plancher. Avec ce loyer, l’achat paraît moins avantageux qu’il ne l’est pour un nouveau locataire.
- Loyers d’annonce
- Le loyer médian demandé dans les annonces de location. Un loyer demandé n’est pas toujours obtenu, et ne vaut que pour un nouveau locataire : c’est un majorant. Avec ce loyer, l’achat paraît plus avantageux qu’il ne l’est.
Les prix d’achat sont les médianes des prix au m² demandés dans les annonces de vente (octobre 2026). Un prix demandé dépasse en général le prix payé.
Un rendement brut n’est pas un rendement net : il ignore les charges, les impôts, les travaux et les mois sans locataire.
Ces ratios ne se comparent pas avec ceux d’un autre pays : ni les prix ni les loyers n’y sont mesurés de la même façon.
Les 15 villes les plus peuplées
Ratio prix/loyer — loyers des baux en cours
- Berlin61,7
- München59,9
- Hamburg54,6
- Frankfurt am Main51,8
- Köln47,6
- Dresden46,9
- Düsseldorf45,8
- Nürnberg44,3
- Leipzig41,9
- Hannover40,0
- Stuttgart38,7
- Essen38,1
- Dortmund37,9
- Duisburg33,5
- Bremen32,1
Voir les données
| Ville | Prix au m² | Loyer au m² par mois | Années de loyer | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 5 714 €/m² | 7,7 €/m² | 61,7 | 1,6 % |
| München | 9 201 €/m² | 12,8 €/m² | 59,9 | 1,7 % |
| Hamburg | 6 000 €/m² | 9,2 €/m² | 54,6 | 1,8 % |
| Frankfurt am Main | 6 469 €/m² | 10,4 €/m² | 51,8 | 1,9 % |
| Köln | 5 267 €/m² | 9,2 €/m² | 47,6 | 2,1 % |
| Dresden | 3 879 €/m² | 6,9 €/m² | 46,9 | 2,1 % |
| Düsseldorf | 5 036 €/m² | 9,2 €/m² | 45,8 | 2,2 % |
| Nürnberg | 4 345 €/m² | 8,2 €/m² | 44,3 | 2,3 % |
| Leipzig | 3 242 €/m² | 6,4 €/m² | 41,9 | 2,4 % |
| Hannover | 3 634 €/m² | 7,6 €/m² | 40,0 | 2,5 % |
| Stuttgart | 4 800 €/m² | 10,3 €/m² | 38,7 | 2,6 % |
| Essen | 3 071 €/m² | 6,7 €/m² | 38,1 | 2,6 % |
| Dortmund | 2 927 €/m² | 6,4 €/m² | 37,9 | 2,6 % |
| Duisburg | 2 363 €/m² | 5,9 €/m² | 33,5 | 3,0 % |
| Bremen | 2 938 €/m² | 7,6 €/m² | 32,1 | 3,1 % |
Source : calcul MORYA Research. Données : recensement 2022 (Destatis), annonces collectées par MORYA.
Ratio prix/loyer — loyers d’annonce
- München25,8
- Dortmund24,4
- Essen23,1
- Duisburg22,3
- Dresden20,8
- Nürnberg20,1
- Leipzig20,0
- Hannover20,0
- Hamburg19,5
- Frankfurt am Main19,1
- Stuttgart18,0
- Berlin17,4
- Köln16,7
- Düsseldorf15,9
- Bremen15,1
Voir les données
| Ville | Prix au m² | Loyer au m² par mois | Années de loyer | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| München | 9 201 €/m² | 29,7 €/m² | 25,8 | 3,9 % |
| Dortmund | 2 927 €/m² | 10,0 €/m² | 24,4 | 4,1 % |
| Essen | 3 071 €/m² | 11,1 €/m² | 23,1 | 4,3 % |
| Duisburg | 2 363 €/m² | 8,8 €/m² | 22,3 | 4,5 % |
| Dresden | 3 879 €/m² | 15,5 €/m² | 20,8 | 4,8 % |
| Nürnberg | 4 345 €/m² | 18,0 €/m² | 20,1 | 5,0 % |
| Leipzig | 3 242 €/m² | 13,5 €/m² | 20,0 | 5,0 % |
| Hannover | 3 634 €/m² | 15,1 €/m² | 20,0 | 5,0 % |
| Hamburg | 6 000 €/m² | 25,7 €/m² | 19,5 | 5,1 % |
| Frankfurt am Main | 6 469 €/m² | 28,2 €/m² | 19,1 | 5,2 % |
| Stuttgart | 4 800 €/m² | 22,2 €/m² | 18,0 | 5,6 % |
| Berlin | 5 714 €/m² | 27,3 €/m² | 17,4 | 5,7 % |
| Köln | 5 267 €/m² | 26,2 €/m² | 16,7 | 6,0 % |
| Düsseldorf | 5 036 €/m² | 26,4 €/m² | 15,9 | 6,3 % |
| Bremen | 2 938 €/m² | 16,3 €/m² | 15,1 | 6,6 % |
Source : calcul MORYA Research. Données : recensement 2022 (Destatis), annonces collectées par MORYA.
Méthode
Les villes sont les 15 communes les plus peuplées qui comptent au moins 100 annonces de vente et un loyer fiable. Prix et loyers sont des valeurs communales au m², toutes tailles de logement confondues.
Acheter ou louer · Le même ratio pour la France · La démarche de l’observatoire