Ce que le ratio prix/loyer dit — et ne dit pas
Le rendement brut rapporte un loyer annuel à un prix d'achat. C'est le premier
filtre de tout investisseur, mais c'est aussi le plus trompeur si on s'arrête là,
pour trois raisons de fond.
Le brut n'est pas le net. Entre les deux, il y a les charges non
récupérables, la taxe foncière, la vacance locative, les frais de gestion et la
fiscalité des revenus fonciers. L'écart n'est pas marginal : il retire en général
un tiers à la moitié du rendement affiché. Deux communes au même brut peuvent
diverger fortement en net selon le niveau de taxe foncière locale — que chaque
dossier communal publie séparément.
Prix et loyers ne décrivent pas les mêmes biens. Le prix vient des ventes
réellement enregistrées (DVF) ; le loyer, des annonces de location actives. Les
premières penchent vers les grandes surfaces et les biens qui se vendent ; les
secondes vers les petites surfaces et les biens qui se relouent souvent. Le ratio
compare donc deux populations de logements différentes : il indique une tendance
de marché, pas le rendement d'un bien précis.
Deux régimes, pas une hiérarchie. Un rendement élevé et un rendement faible
ne se classent pas du meilleur au pire : ils décrivent deux stratégies. Là où le
loyer couvre l'essentiel de la mensualité, l'investissement se tient par son
cash-flow ; là où il n'en couvre qu'une fraction, il se joue sur la valorisation
du capital à long terme et sur un marché plus liquide. Le ratio dit lequel des
deux régimes domine une ville, pas lequel il faut préférer.
Le lire à la bonne échelle
Un rendement se compare toujours à une alternative sans risque et à l'inflation
du moment, jamais dans l'absolu. Et il se lit dans le temps : un ratio qui se
dégrade signale des prix qui montent plus vite que les loyers — utile à croiser
avec l'évolution des prix au fil des millésimes de chaque
commune, et avec la tension du parc décrite par l'étude
« l'éviction silencieuse ».
Notre parti pris de méthode — n'afficher que ce que les sources publiques
établissent, sans prévision ni conseil — est détaillé dans la
méthode de l'observatoire.