Ratio prix/loyer dans les 15 plus grandes métropoles
Ce que le ratio prix/loyer dit — et ne dit pas
Le rendement brut rapporte un loyer annuel à un prix d'achat. C'est le premier filtre de tout investisseur, mais c'est aussi le plus trompeur si on s'arrête là, pour trois raisons de fond.
Le brut n'est pas le net. Entre les deux, il y a les charges non récupérables, la taxe foncière, la vacance locative, les frais de gestion et la fiscalité des revenus fonciers. L'écart n'est pas marginal : il retire en général un tiers à la moitié du rendement affiché. Deux communes au même brut peuvent diverger fortement en net selon le niveau de taxe foncière locale — que chaque dossier communal publie séparément.
Prix et loyers ne décrivent pas les mêmes biens. Le prix vient des ventes réellement enregistrées (DVF) ; le loyer, des annonces de location actives. Les premières penchent vers les grandes surfaces et les biens qui se vendent ; les secondes vers les petites surfaces et les biens qui se relouent souvent. Le ratio compare donc deux populations de logements différentes : il indique une tendance de marché, pas le rendement d'un bien précis.
Deux régimes, pas une hiérarchie. Un rendement élevé et un rendement faible ne se classent pas du meilleur au pire : ils décrivent deux stratégies. Là où le loyer couvre l'essentiel de la mensualité, l'investissement se tient par son cash-flow ; là où il n'en couvre qu'une fraction, il se joue sur la valorisation du capital à long terme et sur un marché plus liquide. Le ratio dit lequel des deux régimes domine une ville, pas lequel il faut préférer.
Le lire à la bonne échelle
Un rendement se compare toujours à une alternative sans risque et à l'inflation du moment, jamais dans l'absolu. Et il se lit dans le temps : un ratio qui se dégrade signale des prix qui montent plus vite que les loyers — utile à croiser avec l'évolution des prix au fil des millésimes de chaque commune, et avec la tension du parc décrite par l'étude « l'éviction silencieuse ».
Notre parti pris de méthode — n'afficher que ce que les sources publiques établissent, sans prévision ni conseil — est détaillé dans la méthode de l'observatoire.
Toutes les métropoles
| Métropole | Prix/m² | Loyer/m²/mois | Rendement brut | Années | Source loyer |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 1 199 € | 9,9 € | 9,9 % | 10,1 | ANIL |
| Le Havre | 2 199 € | 12,4 € | 6,8 % | 14,8 | ANIL |
| Toulon | 2 688 € | 14,4 € | 6,4 % | 15,6 | ANIL |
| Marseille | 3 214 € | 16,4 € | 6,1 % | 16,3 | ANIL |
| Reims | 2 660 € | 13,1 € | 5,9 % | 16,9 | ANIL |
| Montpellier | 3 393 € | 15,5 € | 5,5 % | 18,2 | ANIL |
| Toulouse | 3 272 € | 14,0 € | 5,1 % | 19,5 | ANIL |
| Nantes | 3 391 € | 14,5 € | 5,1 % | 19,5 | ANIL |
| Lille | 3 697 € | 15,8 € | 5,1 % | 19,5 | ANIL |
| Nice | 4 839 € | 20,4 € | 5,1 % | 19,8 | ANIL |
| Rennes | 3 705 € | 14,9 € | 4,8 % | 20,7 | ANIL |
| Bordeaux | 4 118 € | 16,0 € | 4,7 % | 21,4 | ANIL |
| Lyon | 4 479 € | 16,4 € | 4,4 % | 22,8 | ANIL |
| Paris | 9 671 € | 33,0 € | 4,1 % | 24,4 | ANIL |
| Strasbourg | n.d. | 15,6 € | n.d. | n.d. | ANIL |
Méthode & limites
- Prix : prix médian DVF au m² (appartements, millésime 2025).
- Loyer : médiane des annonces de location actives, en €/m²/mois pondéré par la surface (loyers d'annonce, charges comprises selon l'annonce).
- Rendement brut = (loyer mensuel × 12) ÷ prix au m². Hors charges, fiscalité, vacance — comptez 1,5 à 2,5 points de moins en net.
- Limites : prix et loyers ne portent pas sur les mêmes biens ; les loyers d'annonce surestiment légèrement le marché. DVF ne couvre pas l'Alsace-Moselle (livre foncier) : Strasbourg apparaît sans prix.
