Tension immobilière : les grandes villes où le parc de logements suit mal la demande
Population, ménages et logements dans les plus grandes villes françaises, d'après les recensements de l'INSEE : où la construction a suivi la demande, et pourquoi se loger reste difficile même là où l'on a beaucoup construit.
Construire plus vite que la population, et manquer quand même de logements
Le paradoxe tient en une phrase : dans la plupart des grandes villes françaises, le parc de logements a grandi plus vite que le nombre d'habitants, et pourtant s'y loger est devenu plus difficile. Il n'y a là aucune contradiction. Trois mécanismes, que les recensements permettent d'observer, l'expliquent.
Les foyers rapetissent. La taille moyenne des ménages baisse en France depuis des décennies : vieillissement de la population, séparations, jeunes adultes qui quittent plus tôt le domicile familial, personnes âgées qui vivent seules plus longtemps. À population égale, il faut donc davantage de logements. C'est pourquoi nous publions, à côté de l'écart entre population et logements, un écart entre ménages et logements : il dit si le parc a suivi le nombre de foyers, pas seulement le nombre d'habitants. Et c'est souvent là que la tension réapparaît.
Tous les logements ne logent pas des résidents. Le parc recensé par l'INSEE comprend les résidences principales, mais aussi les résidences secondaires, les logements occasionnels et les logements vacants. Un appartement neuf acheté comme pied-à-terre, ou loué à la nuitée aux touristes, augmente le parc sans détendre le marché de ceux qui vivent et travaillent dans la ville. Une commune peut ainsi gagner des logements tout en perdant des habitants : le chiffre global masque un glissement d'usage.
La demande ne s'arrête pas aux limites communales. Cette analyse porte sur les villes-centres. Or un marché du logement se joue à l'échelle d'un bassin d'emploi. Une ville-centre qui construit peu reporte sa croissance sur la première couronne ; une ville qui construit beaucoup peut attirer des ménages venus de toute l'agglomération. La tension migre plus qu'elle ne disparaît.
Comment s'en servir
L'écart se lit comme un signal de fond, pas comme un thermomètre. Il compare deux recensements espacés de plusieurs années, eux-mêmes lissés sur cinq ans de collecte : il décrit une trajectoire, pas l'état du marché ce mois-ci. Il ne dit rien non plus, à lui seul, des loyers ou des prix, qui dépendent des revenus, du crédit et de l'attractivité.
Pour passer du signal au marché, il faut le croiser : avec le ratio prix/loyer des grandes métropoles, qui dit si la pression se traduit dans les loyers ; avec le dossier de chaque commune, qui détaille la composition du parc ; et avec l'étude « l'éviction silencieuse », qui suit ceux que la tension pousse hors des villes-centres.
Sources, définitions et limites sont détaillées dans la méthode de l'observatoire.
Toutes les métropoles
| Métropole | Pop. 2023 | Évol. pop | Évol. logements | Écart (tension) | Évol. ménages |
|---|---|---|---|---|---|
| Nice | 357 737 | +5,2 % | +5,0 % | +0,2 pts | +7,3 % |
| Toulon | 179 116 | +4,2 % | +4,3 % | -0,1 pts | +7,3 % |
| Saint-Étienne | 173 136 | +0,3 % | +2,0 % | -1,7 pts | +2,4 % |
| Montpellier | 310 240 | +8,8 % | +11,0 % | -2,2 pts | +11,6 % |
| Rennes | 230 890 | +6,5 % | +9,5 % | -3,0 pts | +7,8 % |
| Toulouse | 514 819 | +7,4 % | +10,5 % | -3,1 pts | +10,8 % |
| Nantes | 327 734 | +5,9 % | +9,2 % | -3,3 pts | +8,5 % |
| Strasbourg | 293 771 | +4,6 % | +7,9 % | -3,3 pts | +6,2 % |
| Marseille | 886 040 | +2,6 % | +6,0 % | -3,4 pts | +6,5 % |
| Lille | 238 246 | +2,3 % | +6,0 % | -3,7 pts | +8,0 % |
| Bordeaux | 267 991 | +5,3 % | +9,4 % | -4,1 pts | +7,2 % |
| Paris | 2 103 778 | -3,8 % | +1,4 % | -5,2 pts | -1,1 % |
| Le Havre | 166 687 | -2,0 % | +3,2 % | -5,2 pts | +2,7 % |
| Lyon | 519 127 | +0,6 % | +6,6 % | -6,0 pts | +3,5 % |
| Reims | 177 674 | -2,6 % | +3,7 % | -6,3 pts | +1,3 % |
La lecture par les ménages
| Métropole | Évol. ménages | Évol. logements | Écart ménages − logements |
|---|---|---|---|
| Toulon | +7,3 % | +4,3 % | +3,0 pts |
| Nice | +7,3 % | +5,0 % | +2,3 pts |
| Lille | +8,0 % | +6,0 % | +2,0 pts |
| Montpellier | +11,6 % | +11,0 % | +0,6 pts |
| Marseille | +6,5 % | +6,0 % | +0,5 pts |
| Saint-Étienne | +2,4 % | +2,0 % | +0,4 pts |
| Toulouse | +10,8 % | +10,5 % | +0,3 pts |
| Le Havre | +2,7 % | +3,2 % | -0,5 pts |
| Nantes | +8,5 % | +9,2 % | -0,7 pts |
| Rennes | +7,8 % | +9,5 % | -1,7 pts |
| Strasbourg | +6,2 % | +7,9 % | -1,7 pts |
| Bordeaux | +7,2 % | +9,4 % | -2,2 pts |
| Reims | +1,3 % | +3,7 % | -2,4 pts |
| Paris | -1,1 % | +1,4 % | -2,5 pts |
| Lyon | +3,5 % | +6,6 % | -3,1 pts |
Comment lire ces chiffres
L'écart population − logements approche la pression sur le parc : positif, la population a crû plus vite que le nombre de logements ; négatif, la construction a pris de l'avance. L'écart ménages − logements est plus exigeant, car il tient compte du desserrement des foyers. Aucun des deux ne préjuge des loyers ni des prix, qui dépendent d'autres facteurs, et les recensements lissent sur plusieurs années : un écart se lit comme une tendance, pas comme un instantané.
Méthode & limites
- Source : INSEE, recensements de la population 2017 et 2023.
- Tension = croissance de la population − croissance du parc de logements (en points).
- Écart ménages − logements = croissance du nombre de ménages − croissance du parc (en points).
- Parc de logements : total des logements (résidences principales, secondaires et vacants).
- Limites : les recensements ont un effet de lissage pluriannuel ; une métrique absente pour une commune est laissée à « n.d. » plutôt qu'estimée.
