Dossier commune · département 13
À Marseille 11e arrondissement (13), le prix médian au m² s'établit à 3 382 €/m² (millésime DVF 2025). Le loyer médian observé est de 17 €/m² par mois — soit environ 780 € par mois pour un T2.
Données publiques croisées (DGFiP, INSEE, LocService, ADEME), relevé du 3 octobre 2026.
La commune compte 59 883 habitants, en évolution de +5,4 % ; le niveau de vie médian y atteint 25 070 € par an. Entre 2024 et 2025, le prix médian au m² y a évolué de +10,7 %, davantage que dans 96 % des 108 communes comparées du département. Les logements classés E, F ou G y représentent 8,0 % des diagnostics, une part plus faible que dans 81 % des 134 communes comparées du département.
En 2025, un logement s'est vendu à Marseille 11e arrondissement au prix médian de 3 382 €/m², soit +10,7 % en un an.
Nombre de ventes par an à Marseille 11e arrondissement
631 ventes en 2025, soit +34,8 % par rapport à 2024 (468). Le point haut de la période reste 2021, avec 784 ventes.
| Année | Ventes | Prix médian au m² | Montant total des ventes |
|---|---|---|---|
| 2016 | 611 | 3 000 €/m² | 137,8 M€ |
| 2017 | 688 | 3 087 €/m² | 161,7 M€ |
| 2018 | 649 | 3 000 €/m² | 148,4 M€ |
| 2019 | 677 | 3 060 €/m² | 164,4 M€ |
| 2020 | 649 | 3 028 €/m² | 164,5 M€ |
| 2021 | 784 | 3 143 €/m² | 207,0 M€ |
| 2022 | 742 | 3 026 €/m² | 190,6 M€ |
| 2023 | 525 | 3 000 €/m² | 143,0 M€ |
| 2024 | 468 | 3 056 €/m² | 120,9 M€ |
| 2025 | 631 | 3 382 €/m² | 171,3 M€ |
Source : DVF (DGFiP), demandes de valeurs foncières · relevé du 3 octobre 2026
| Prix médian au m² en 2025 | 3 382 €/m² |
|---|---|
| Ventes en 2025 | 631 |
| Moyenne annuelle des cinq années précédentes | 634 |
| Montant total des ventes en 2025 | 171,3 M€ |
| Ventes enregistrées sur dix ans | 7 532 |
Comment lire ces chiffres. Le prix médian sépare le marché en deux : la moitié des ventes s'est faite en dessous, l'autre au-dessus. Il résiste mieux que la moyenne aux quelques ventes extrêmes qui faussent une petite commune.
Les données proviennent de DVF, le fichier des ventes réellement enregistrées chez le notaire — pas des prix affichés dans les annonces, qui sont des demandes et non des accords. Seules les ventes d'un appartement ou d'une maison à la surface connue sont comptées. DVF ne couvre pas l'Alsace-Moselle, régie par le livre foncier.
Source : DVF (DGFiP) · relevé du 3 octobre 2026
| Typologie | Loyer mensuel | €/m² | Surface moyenne |
|---|---|---|---|
| T2 | 780 € | 17 €/m² | 45 m² |
| studio | 687 € | 24 €/m² | 29 m² |
| Type de bien | Loyer médian (€/m²) | Fourchette (€/m²) |
|---|---|---|
| Appartements, toutes tailles | 16,8 | 13,1 – 21,6 |
| Appartements 1-2 pièces | 19,3 | 15,3 – 24,3 |
| Appartements 3 pièces et plus | 15,1 | 11,5 – 19,8 |
| Maisons | 16,9 | 11,3 – 25,4 |
Comment lire ce tableau. C'est un loyer d'annonce prédit, charges comprises, par mètre carré et par mois — pas le loyer signé au bail. La fourchette encadre l'estimation : la plupart des annonces de la commune s'y situent. Ces estimations sont refaites chaque année avec un nouveau modèle : on ne compare pas deux millésimes entre eux.
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin · Carte des loyers 2025
La tension mesure l'écart entre la demande locative et l'offre disponible ; l'effort budgétaire, la part du revenu qu'un ménage doit consacrer au logement. Les deux sont notés de 1 à 8.
Source : LocService, loyers d’annonces · relevé du 3 octobre 2026
Chaque semaine, Invest passe les annonces de Marseille 11e arrondissement au crible du loyer de marché : prix, loyer estimé et rendement brut de chaque bien, les plus rentables en tête.
Voir les annonces rentables à Marseille 11e arrondissement dans Invest
Répartition des logements de Marseille 11e arrondissement par classe de diagnostic de performance énergétique. C'est cette classe qui détermine, depuis la loi Climat & Résilience, le droit de mettre un logement en location.
Répartition des diagnostics DPE à Marseille 11e arrondissement
16 561 logements diagnostiqués. 2,2 % du parc diagnostiqué est classé F ou G — soit 369 logements déjà concernés ou sur le point de l'être par l'interdiction de mise en location. En incluant la classe E, visée à l'échéance 2034, la part monte à 8,0 %.
Loi Climat & Résilience de 2021 — s'applique aux nouveaux baux.
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique · relevé du 3 octobre 2026
Évolution des diagnostics DPE à Marseille 11e arrondissement
La part des étiquettes F et G parmi les diagnostics recule : 5,2 % en 2022, 3,3 % en 2025.
| Année | A | B | C | D | E | F | G | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 | 90 | 249 | 721 | 423 | 209 | 55 | 37 | 1 784 |
| 2023 | 67 | 593 | 3 290 | 904 | 187 | 40 | 23 | 5 104 |
| 2024 | 315 | 504 | 2 813 | 1 035 | 170 | 52 | 9 | 4 898 |
| 2025 | 236 | 244 | 824 | 410 | 183 | 53 | 11 | 1 961 |
| 2026* | 199 | 130 | 1 200 | 469 | 110 | 25 | 5 | 2 138 |
* année en cours, incomplète
Source : ADEME, base des diagnostics de performance énergétique · relevé du 3 octobre 2026
Pourquoi cette répartition compte. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les F suivront en 2028, les E en 2034. Une commune dont le parc est massivement classé F ou G fait donc face à un mur de travaux — ou à une sortie du parc locatif.
Attention : ces chiffres portent sur les logements diagnostiqués, pas sur le parc entier. Un diagnostic n'est obligatoire qu'à la vente ou à la mise en location, si bien que les logements occupés de longue date y sont sous-représentés.
La courbe d'évolution commence en 2022 : le diagnostic a changé de méthode de calcul en juillet 2021, et les étiquettes d'avant ne se comparent pas à celles d'après. Elle décrit les logements diagnostiqués dans l'année — ceux qui se vendent, se louent ou viennent d'être rénovés —, pas un recensement annuel du parc.
Marseille 11e arrondissement compte 26 283 logements au recensement de 2023, dont 94,3 % sont des résidences principales — le reste se partage entre résidences secondaires et logements vacants.
À quoi servent les logements ?
Source : INSEE, recensement
Qui habite les résidences principales ?
Source : INSEE, recensement
Entre 2012 et 2023, le parc a grandi de +12,5 % quand la population évoluait de +5,4 % : il se construit plus vite que la commune ne gagne d'habitants, signe de ménages plus petits, de résidences secondaires ou de vacance en hausse.
| Logements (2023) | 26 283 |
|---|---|
| Ménages | 24 790 |
| Marseille 11e arrondissement | Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | France | |
|---|---|---|---|---|
| Résidences principales2023 | 94,5 %+12,1 pts vs France | 88,0 % | 75,5 % | 82,4 % |
| Résidences secondaires2023 | 0,9 %−8,9 pts vs France | 4,8 % | 17,5 % | 9,8 % |
| Logements vacants2023 | 4,6 %−3,2 pts vs France | 7,1 % | 7,1 % | 7,8 % |
| Habitants propriétaires de leur logement | 52,8 %−8,0 pts vs France | 52,3 % | 56,0 % | 60,8 % |
| Habitants locataires | 45,1 %+7,7 pts vs France | 45,5 % | 41,3 % | 37,4 % |
Sous chaque valeur de la commune : son écart à la France. Pour un taux, l'écart est en points (12,4 % contre 7,8 % = +4,6 pts) ; pour un montant ou un ratio, en pourcentage de la valeur nationale.
| Logements privés vacants depuis plus de deux ans (2025) | 616 |
|---|---|
| Part du parc privé | 2,9 % |
Pourquoi la vacance de plus de deux ans. Un logement vide quelques mois attend un acheteur, un locataire ou la fin de travaux : c'est la respiration normale du marché. Vide depuis plus de deux ans, il en est sorti — bien dégradé, succession bloquée, propriétaire qui ne veut ni louer ni vendre. Nous ne publions pas la vacance totale du même fichier : son niveau national varie d'un tiers d'une année sur l'autre sans que le parc ait changé, ce qui interdit toute comparaison.
Source : LOVAC (Cerema, DGFiP), logements vacants du parc privé · relevé du 3 octobre 2026
Sources : INSEE (recensement), Sit@del · relevé du 3 octobre 2026
| Population | 59 883 |
|---|---|
| Ménages | 24 790 |
| Personnes par ménage | 2,42 |
Évolution de la population de Marseille 11e arrondissement
Entre 2012 et 2023, la population a évolué de +5,4 %.
Source : INSEE, recensement de la population · relevé du 3 octobre 2026
Répartition par âge
Source : INSEE
Que font les 15 ans et plus ?
Source : INSEE
| Marseille 11e arrondissement | Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | France | |
|---|---|---|---|---|
| Évolution de la population2012-2023 | +5,4 %+1,0 pt vs France | +5,2 % | +5,7 % | +4,4 % |
| Âge médian2023 | 42,5 ans≈ France | 42,3 ans | 44,9 ans | 42,5 ans |
| Part des moins de 25 ans2023 | 30,3 %+1,5 pt vs France | 28,9 % | 26,8 % | 28,8 % |
| Part des 65 ans et plus2023 | 19,8 %−1,5 pt vs France | 21,2 % | 24,0 % | 21,3 % |
| Personnes par ménage2023 | 2,4+12 % vs France | 2,2 | 2,1 | 2,2 |
Sous chaque valeur de la commune : son écart à la France. Pour un taux, l'écart est en points (12,4 % contre 7,8 % = +4,6 pts) ; pour un montant ou un ratio, en pourcentage de la valeur nationale.
Pourquoi le nombre de personnes par ménage compte. Un ménage, c'est l'ensemble des personnes qui partagent un même logement. Moins il compte de personnes, plus la demande se porte sur les petits logements — studios et deux-pièces, recherchés par les personnes seules, les étudiants et les retraités ; plus il en compte, plus elle se porte sur les logements familiaux de trois pièces et plus.
À Marseille 11e arrondissement, un ménage compte en moyenne 2,42 personnes, contre 2,17 en France : davantage de familles, donc une demande plus tournée vers les grands logements.
Source : INSEE, recensement de la population · relevé du 3 octobre 2026
| Marseille 11e arrondissement | Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | France | |
|---|---|---|---|---|
| Niveau de vie médian (par an)2023 | 25 070 €−3 % vs France | 25 610 € | 25 560 € | 25 920 € |
| Taux de pauvreté2023 | 21,2 %+5,3 pts vs France | 20,3 % | 18,9 % | 15,9 % |
| Taux de chômage (15-64 ans)2023 | 13,3 %+2,3 pts vs France | 11,6 % | 11,6 % | 11,0 % |
| Taux d'activité (15-64 ans)2023 | 70,5 %−5,2 pts vs France | 72,3 % | 74,0 % | 75,7 % |
| Part de retraités (15 ans et plus)2023 | 25,8 %−2,3 pts vs France | 26,7 % | 30,0 % | 28,1 % |
| Part d'élèves et d'étudiants (15 ans et plus)2023 | 8,1 %+0,5 pt vs France | 8,2 % | 6,9 % | 7,6 % |
Sous chaque valeur de la commune : son écart à la France. Pour un taux, l'écart est en points (12,4 % contre 7,8 % = +4,6 pts) ; pour un montant ou un ratio, en pourcentage de la valeur nationale.
Comment lire ces chiffres. Le niveau de vie est le revenu disponible d'un ménage — salaires, pensions et prestations, impôts déduits — divisé par son nombre d'unités de consommation : un adulte compte pour 1, les autres personnes de 14 ans ou plus pour 0,5, un enfant pour 0,3. Il permet de comparer une personne seule et une famille.
Le taux de pauvreté est la part des habitants dont le niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian national. L'INSEE ne le publie pas pour les petites communes, par secret statistique : son absence n'est pas un zéro.
Le taux de chômage est ici celui du recensement : les personnes qui se déclarent sans emploi et en recherche, parmi les actifs de 15 à 64 ans. Il est plus élevé que le taux trimestriel de l'INSEE, qui suit une définition internationale plus stricte.
Sources : INSEE (recensement, Filosofi) · relevé du 3 octobre 2026
Nombre d'entreprises implantées à Marseille 11e arrondissement
5 938 entreprises en 2024, contre 3 632 en 2014 : +63,5 % sur la période.
| Année | Entreprises |
|---|---|
| 2014 | 3 632 |
| 2015 | 3 810 |
| 2016 | 3 915 |
| 2017 | 4 079 |
| 2018 | 4 290 |
| 2019 | 4 684 |
| 2020 | 4 820 |
| 2021 | 5 284 |
| 2022 | 5 459 |
| 2023 | 5 624 |
| 2024 | 5 938 |
Source : INSEE, système d'information sur la démographie d'entreprises · relevé du 3 octobre 2026
| Marseille 11e arrondissement | Bouches-du-Rhône | Provence-Alpes-Côte d'Azur | France | |
|---|---|---|---|---|
| Nombre d'entreprises2024 | 5 938 | 242 899 | 656 321 | 6 437 729 |
| Évolution du nombre d'entreprises2019-2024 | +26,8 %+1,8 pt vs France | +28,3 % | +26,7 % | +25,0 % |
| Entreprises pour 1 000 habitants2024 | 99,2≈ France | 116,3 | 125,8 | 97,3 |
Sous chaque valeur de la commune : son écart à la France. Pour un taux, l'écart est en points (12,4 % contre 7,8 % = +4,6 pts) ; pour un montant ou un ratio, en pourcentage de la valeur nationale.
Sous quelle forme exercent les entreprises ?
Sources : INSEE (répertoire SIRENE), INPI (registre national des entreprises) · relevé du 3 octobre 2026
Immatriculations et procédures collectives
* année en cours, incomplète
De 2021 à 2025, 3 021 immatriculations pour 762 procédures collectives.
| Année | Immatriculations | Procédures collectives |
|---|---|---|
| 2021 | 669 | 150 |
| 2022 | 565 | 117 |
| 2023 | 558 | 131 |
| 2024 | 584 | 189 |
| 2025 | 645 | 175 |
| 2026* | 506 | 157 |
Source : BODACC, bulletin officiel des annonces civiles et commerciales · relevé du 3 octobre 2026
Sources : INSEE, BODACC · relevé du 3 octobre 2026
Comment lire cette liste. Elle indique les services dont au moins un établissement est recensé dans la commune. Un service qui n'y figure pas n'est pas forcément absent : l'INSEE ne localise pas tous les équipements avec la même précision, et la liste ne retient que les principaux.
Source : INSEE, base permanente des équipements 2024
Au moins 1 978 points d'arrêt de transport en commun sont situés dans la commune.
Ce que ce chiffre ne dit pas. Chaque point d'arrêt est un arrêt de bus, de tramway, de métro ou de train. Leur nombre dit où le réseau est dense, rien de la fréquence de passage : un arrêt desservi toutes les cinq minutes compte autant qu'un arrêt desservi deux fois par jour.
Source : transport.data.gouv.fr, horaires théoriques des réseaux · relevé du 3 octobre 2026
Les risques recensés par l'État sur le territoire de Marseille 11e arrondissement, ce qu'ils signifient, et ce qu'ils changent pour un bien immobilier.
Exposition moyenneniveau 2 sur 3
Un sol argileux gonfle quand il est humide et se rétracte quand il sèche. Ces mouvements fissurent les maisons aux fondations peu profondes, surtout après une sécheresse.
Pour un bien : À ce niveau, une étude de sol est obligatoire pour vendre un terrain constructible et avant de faire construire une maison. Pour une maison existante, regardez les fissures et demandez si un sinistre sécheresse a déjà été déclaré.
Potentiel moyenniveau 2 sur 3
Le radon est un gaz radioactif naturel qui remonte des sols granitiques et volcaniques et peut s'accumuler dans les pièces mal aérées, surtout en rez-de-chaussée et en sous-sol.
Pour un bien : À ce niveau, aucune information particulière n'est exigée lors d'une vente ou d'une location.
Un plan de prévention n'est pas un mauvais signal en soi. Il indique que le risque est cartographié et encadré ; c'est son absence sur un aléa connu qui doit interroger.
Cette fiche décrit la commune, pas une adresse. Avant une vente ou une location, le vendeur ou le bailleur doit remettre un état des risques établi pour le bien. Vous pouvez l'obtenir gratuitement pour n'importe quelle adresse sur georisques.gouv.fr.
Source : Géorisques, ministère de la Transition écologique · relevé du 3 octobre 2026