Die richtige Granularität, nicht der Stadtdurchschnitt
Kostenlose Vergleichsportale liefern oft eine durchschnittliche Gemeindemiete ohne jeden rechtlichen Wert. Hier ist der Wert der der Präfekturtabelle, in der Zelle, in der Ihre Wohnung liegt.
Fristen und Konformität
Die gesetzliche Obergrenze, in der richtigen Granularität — oder die Weigerung, sich festzulegen.
Eine erhöhte Referenzmiete liest man nicht auf Ebene einer Stadt ab: Sie hängt vom Viertel, von der Bauepoche, von der Zimmerzahl und davon ab, ob möbliert vermietet wird. Sich um ein Feld zu irren heißt, eine Obergrenze anzuzeigen, die nicht Ihre ist — und eine Überschreitung kann ein Bußgeld nach sich ziehen.
- 8abgedeckte Gemeinden und Gemeindeverbände (EPCI) mit Mietpreisbremsepilot/services/encadrement_loyers.py::VILLES_ENCADREMENT
- 4abgeglichene Kriterien, um die Obergrenze zu findenViertel × Bauepoche × Zimmerzahl × möbliert
Eine Miete über der Obergrenze kann ein Bußgeld von 5.000 € nach sich ziehen, und die Rückzahlung.
Die Mietpreisbremse ist keine Empfehlung: In den betroffenen Gebieten darf die Grundmiete die erhöhte Referenzmiete nicht überschreiten, und der Präfekt kann den Vermieter zur Behebung auffordern und anschließend ein Verwaltungsbußgeld verhängen. Der Mieter seinerseits kann die Senkung der Miete und die Erstattung des zu viel Gezahlten verlangen. Die Schwierigkeit ist fast nie böser Wille: Die richtige Obergrenze hängt von vier verknüpften Kriterien ab, die per Präfekturerlass veröffentlicht und jedes Jahr überarbeitet werden, und ein Vermieter mit einer Einheit in einer dieser Gemeinden hat keinen Grund, diese Entwicklung zu verfolgen. Genau diese Art Arbeit muss eine Software leisten — vollständig oder gar nicht.
- Acht Gemeinden und Gemeindeverbände abgedeckt, namentlich genannt — nicht „die angespannten Gebiete“
- Echte Granularität: Viertel × Bauepoche × Zimmer × möbliert
- Die Präfekturtabellen werden monatlich aktualisiert
- Unklare Zonierung ⇒ Pilot entscheidet nicht, und sagt es
Konkret.
Pilot prüft zuerst, ob Ihr Objekt betroffen ist
Die Mietpreisbremse gilt nur in den Gebieten, die sie eingeführt haben. Ein Objekt anderswo hat keine gesetzliche Obergrenze, und Pilot sagt das, statt eine dekorative Zahl anzuzeigen.
Es bestimmt das Viertel, nicht die Gemeinde
Die Erlasse teilen die Städte in Sektoren — Paris hat mehrere Dutzend. Die Obergrenze einer Wohnung hängt von ihrem Sektor ab, und zwei durch eine Straße getrennte Gebäude können unter zwei verschiedene Werte fallen.
Es verknüpft die drei anderen Kriterien
Bauepoche, Zahl der Wohnräume, möbliert oder nicht. Diese vier Angaben ergeben eine eindeutige Zelle im Raster, mit ihrer Referenzmiete, ihrem erhöhten und ihrem ermäßigten Wert.
Es vergleicht mit Ihrer Miete und meldet die Abweichung
Oberhalb des erhöhten Referenzwerts wird die Abweichung beziffert. Unterhalb des ermäßigten Referenzwerts zählt die Information ebenso: Sie ist ein Spielraum für eine Anhebung bei Neuvermietung, vorbehaltlich dessen, was das Gesetz im Übrigen erlaubt.
Ist die Zonierung unklar, hält es an
Eine Adresse an einer Sektorgrenze, eine fehlende Angabe zur Bauepoche: In diesen Fällen zeigt Pilot an, dass es keinen Schluss ziehen kann, statt die wahrscheinlichste Zelle zu wählen. Eine falsche Obergrenze ist gefährlicher als eine fehlende, weil man sich auf sie verlässt.
Was das ändert
Die Tabellen werden ohne Ihr Zutun aktualisiert
Sie ändern sich jedes Jahr per Erlass. Eine einmal gespeicherte Obergrenze ist im Folgejahr falsch — und genau die hätte man in einen Mietvertrag übernommen.
Die Mietpreisbremse wirkt auf die Mietanpassung
Die Obergrenze ist keine isolierte Information: Sie begrenzt, was Ihnen die jährliche Mietanpassung und die Neuvermietung erlauben. Beide Themen liest man an derselben Stelle, was verhindert, einen Index über eine Grenze hinaus anzuwenden.
Das Recht — und die Fallstricke
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die im Vertrag festgelegte Grundmiete die per Präfekturerlass festgelegte erhöhte Referenzmiete nicht überschreiten.
Art. 140 des Gesetzes Nr. 2018-1021 vom 23. November 2018 (ELAN); Art. 17 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989
Der Präfekt kann zur Behebung auffordern und anschließend ein Verwaltungsbußgeld von bis zu 5.000 € für eine natürliche Person und 15.000 € für eine juristische Person verhängen. Der Mieter kann zudem die Senkung der Miete und die Erstattung des zu viel Gezahlten verlangen.
Ein Mietzuschlag (complément de loyer) kann über die erhöhte Referenzmiete hinaus erhoben werden, wenn Merkmale der Lage oder des Komforts außergewöhnlich und ausschlaggebend sind und im Raster nicht berücksichtigt werden.
Art. 140 III der loi ELANstrittiger Punkt
Er muss begründet, im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sein und kann vom Mieter innerhalb kurzer Frist angefochten werden. Eine Terrasse oder eine „außergewöhnliche“ Aussicht, die im Vergleich zum Sektor keine ist, bringt den Zuschlag zu Fall — und der Vermieter zahlt zurück. Wir berechnen daher keinen Zuschlag für Sie.
Die erhöhte Referenzmiete wird nach Wohnungskategorie und geografischem Sektor bestimmt, die im jährlichen Präfekturerlass festgelegt sind.
Art. 17 I des Gesetzes Nr. 89-462
Diese beiden Eingaben — Kategorie und Sektor — machen den Wert aus. Ein Gemeindedurchschnitt, ein aus Inseraten ermittelter Quadratmeterpreis oder eine „Marktmiete“ sind keine Referenzmieten, und sie im Mietvertrag zu verwechseln ergibt eine Obergrenze, die es nicht gibt.
Was Pilot nicht tut
Pilot zieht bei unklarer Zonierung keinen Schluss
Adresse an einer Sektorgrenze, Bauepoche unbekannt: Die Engine zeigt an, dass sie nicht entscheiden kann, statt die wahrscheinlichste Zelle zu nehmen. Eine falsche Obergrenze ist schlimmer als gar keine, weil sie Vertrauen weckt.
Pilot berechnet keinen Mietzuschlag (complément de loyer)
Er setzt eine qualitative Bewertung im Vergleich zum Sektor voraus, die der Mieter anfechten kann und deren Sanktion die Rückzahlung ist. Wir weisen darauf hin, dass es ihn gibt, berechnen aber seinen Betrag nicht.
Art. 140 III der loi ELAN
Wir schreiben nicht „alle angespannten Wohnungsmärkte“
Acht Gemeinden und Gemeindeverbände sind abgedeckt, und sie werden namentlich genannt. „Zone tendue“ (angespanntes Wohnungsmarktgebiet) bezeichnet im Übrigen einen anderen, viel weiteren Umfang, in dem andere Regeln gelten — sie zu verwechseln, täuscht eine Abdeckung vor, die es nicht gibt.
Verfügbarkeit
Ab dem Tarif Essentiel inbegriffen.
- 7 Tage Test zum Start, Karte erforderlich
- Ohne Bindung
Häufige Fragen
Welche Gemeinden sind abgedeckt?
Acht Gemeinden und Gemeindeverbände, im Produkt namentlich genannt. Wir sagen nie „alle angespannten Gebiete“: Das ist ein anderer und viel weiterer Umfang, in dem andere Regeln gelten. Eine automatische Prüfung zählt die abgedeckten Gebiete bei jeder Veröffentlichung neu.
Kann ich eine Obergrenze prüfen, ohne ein Konto anzulegen?
Ja. Ein öffentliches Werkzeug zeigt die geltende Obergrenze je Viertel und Wohnungstyp, kostenlos und ohne Anmeldung.
Was passiert, wenn meine Miete die Obergrenze überschreitet?
Der Präfekt kann Sie zur Behebung auffordern und anschließend ein Verwaltungsbußgeld verhängen — bis zu 5.000 € für eine Privatperson. Der Mieter kann die Senkung der Miete und die Erstattung des zu viel Gezahlten verlangen.
Und der Mietzuschlag?
Es gibt ihn, für außergewöhnliche und maßgebliche Merkmale, die der Mietspiegel nicht berücksichtigt. Wir weisen darauf hin, dass er möglich ist, berechnen aber seinen Betrag nicht: Der Mieter kann ihn anfechten, und ein unbegründeter Zuschlag wird zurückgezahlt.
Warum manchmal die Antwort verweigern?
Weil eine Adresse an einer Sektorgrenze oder eine unbekannte Bauepoche die Rasterzelle unbestimmt macht. Die wahrscheinlichste zu wählen, ergäbe eine Zahl, die richtig aussieht, und auf die Sie eine Miete festsetzen würden.
Gleich daneben.
Fristen und Konformität
Die Mietanpassung, berechnet — und abgelehnt, wo das Gesetz sie verbietet.
Index vom INSEE abgerufen — IRL, oder ILC, ILAT und ICC bei einem Gewerbemietvertrag —, Referenzquartal aus dem MIETVERTRAG. Pilot verweigert die Indexierung, wenn das Gesetz sie verbietet.
Die Miete
Der Markt nennt eine Zahl. Das Recht eine andere.
Anpassung verfügbar oder nicht, Datum der nächsten, erkannte Einschränkungen mit ihrer Rechtsgrundlage, und was bei der Neuvermietung möglich wird. Das ist die Unterscheidung, die überall sonst fehlt.
Mietverträge und Dokumente
Der Mietvertrag füllt sich aus der Akte, nicht aus einer leeren Seite.
Unmöbliert, möbliert, Studierende, Mobilität, Saison, Wohngemeinschaft, gemischt genutzt, Garage, Gewerbe 3/6/9 und freie Berufe, vorausgefüllt aus den Daten der Immobilie — ein Vertrag pro Einheit in einem Gebäude. Sie beginnen nie mit einer leeren Seite.
Die Miete
Eine Spanne, ihre Stichprobe — oder das Eingeständnis einer Uneinigkeit.
Aus mehreren Quellen abgeglichen, mit Spanne und Stichprobe. Wenn sich die Quellen widersprechen, sagt Pilot das, statt zu entscheiden.
Inhalt überprüft am 2026-08-06.
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