Das Wort „Rendite“ bezeichnet je nach Sprecher mindestens vier verschiedene Berechnungen, und der Unterschied zwischen der schmeichelhaftesten und der ehrlichsten beträgt oft mehr als zwei Prozentpunkte. Pilot verwendet eine einzige, wendet sie überall an und sagt Ihnen, welche.
Die Bruttorendite teilt die Jahresmiete durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht die Kosten ab. Die Rendite nach Steuern zieht auch die Steuer ab. Und je nachdem, ob man den gezahlten Preis oder die tatsächlichen Gestehungskosten in den Nenner setzt, wächst der Abstand weiter. Keine dieser Berechnungen ist falsch — aber die eine auf einem Objektdatenblatt und die andere auf einem Dashboard zu zeigen, ohne es zu sagen, macht das Ganze unbrauchbar: Der Nutzer sieht zwei Zahlen, weiß nicht, welcher er glauben soll, und glaubt am Ende keiner. Der Mehrwert liegt also nicht darin, die beste Berechnung zu haben, sondern eine einzige zu haben und zu ihr zu stehen.
Die im Zeitraum tatsächlich eingegangenen Mieten, nicht die geschuldeten. Ein Objekt mit zwei Monaten Zahlungsrückstand hat nicht die Rendite seines Mietvertrags: Es hat die Rendite seiner Wirklichkeit, und die muss erscheinen.
Grundsteuer, nicht umlagefähiges Hausgeld, Eigentümerversicherung, Verwaltungskosten, Instandhaltung. Jede Ausgabenkategorie ist ausgewiesen, Sie können also prüfen, was in die Berechnung eingeht, statt einer Summe vertrauen zu müssen.
Kaufpreis, Notarkosten, Maklerprovision, Arbeiten. Nur durch den Kaufpreis zu teilen, bläht die Rendite bei einer Bestandsimmobilie rechnerisch um fast einen Punkt auf — die verbreitetste Art, sich etwas vorzumachen.
Eingegangene Mieten minus Kosten minus Darlehensraten. Das ist eine andere Frage als die Rendite: Ein Objekt kann rentabel sein und jeden Monat Geld kosten, oder umgekehrt. Beides zu verwechseln führt dazu, das falsche Objekt zu verkaufen.
Objektdatenblatt, Portfolio, Vergleich zwischen Objekten, Abwägungsurteil. Es zirkuliert nur eine Zahl, daher können sich zwei Bildschirme nicht widersprechen.
Das ist die direkte Folge der einheitlichen Definition. Zwei Wohnungen, im Abstand von zehn Jahren und mit unterschiedlichen Nebenkosten gekauft, werden auf derselben Grundlage eingeordnet — und diese Rangfolge bedeutet etwas.
Die Grundsteuer fällt im Oktober an. Auf einen Monat bezogen erdrückt sie die Rendite; in einem gleitenden Durchschnitt nimmt sie ihren wahren Platz ein. Beide Ansichten sind verfügbar, und die eine wird nicht als die andere ausgegeben.
Ein Objekt mit guter Rendite, aber hoher Finanzierung kann Ihre Liquidität jahrelang belasten. Die Unterscheidung erlaubt es, in Kenntnis der Sache zu entscheiden, statt auf Grundlage einer einzigen schmeichelhaften Kennzahl.
Art. 14, Art. 28 und Art. 31 des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts)
Nicht alle Kosten eines Eigentümers sind steuerlich abzugsfähig, und nicht alle abzugsfähigen Kosten sind auf den Mieter umlagefähig: Das sind drei verschiedene Listen. Eine auf der steuerlichen Liste berechnete Rendite ist keine wirtschaftliche Rendite, und umgekehrt.
Art. 31 I Nr. 1 b) des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts)strittiger Punkt
Die Grenze zwischen Verbesserung und Neubau ist eine klassische Quelle von Steuernachforderungen, und sie hängt nicht vom Betrag, sondern von der Art der Arbeiten ab. Eine Rendite, die nicht abzugsfähige Arbeiten abgezogen hätte, würde von der Verwaltung widerlegt, nicht von einer Tabelle.
Art. 197 des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts); Art. L. 136-6 des französischen Sozialgesetzbuchs (Code de la sécurité sociale)
Deshalb hat die Nettorendite eines Vermieters mit hohem Grenzsteuersatz fast nichts mit der eines gering besteuerten Vermieters beim selben Objekt zu tun. Eine allgemeingültige Rendite „nach Steuern“ gibt es nicht: Sie hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Sie schmeichelt um zwei bis drei Prozentpunkte und hilft bei keiner Entscheidung. Die Bruttorendite taugt nur zum schnellen Vergleich zwischen Inseraten — nicht zur Steuerung eines Objekts, das man besitzt.
Sie hinge von Ihrem Grenzsteuersatz, Ihren übrigen Einkünften und Ihrem steuerlichen Haushalt ab. Der Steuervergleich behandelt diese Frage gesondert, mit Ihren Daten — und nicht in einer Kennzahl neben der Miete.
Art. 197 des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts)
Selbst wenn es vorteilhafter wäre, und selbst wenn es üblich ist. Die Gestehungskosten sind das, was Sie tatsächlich aufgewendet haben, und damit der einzige Nenner, der eine über die Zeit vergleichbare Quote ergibt.
Ab dem Tarif Essentiel inbegriffen.
Die Nettorendite: tatsächlich eingegangene Mieten, abzüglich der Kosten, geteilt durch die Gestehungskosten — Kaufpreis plus Nebenkosten und Arbeiten. Dieselbe Berechnung gilt überall im Produkt, damit sich zwei Bildschirme nicht widersprechen können.
Weil sie um zwei bis drei Punkte schmeichelt und bei einem Objekt, das man bereits besitzt, keiner Entscheidung dient. Ihr eigentlicher Nutzen ist der schnelle Vergleich zwischen Inseraten.
Sie hängt von Ihrem Grenzsteuersatz und Ihren übrigen Einkünften ab: Einen allgemeingültigen Wert gibt es nicht. Der Steuervergleich behandelt diese Frage gesondert, mit Ihren Daten.
Die Rendite misst die Rentabilität des eingesetzten Kapitals; der Cashflow misst, was jeden Monat hereinkommt und hinausgeht, Darlehensraten eingeschlossen. Ein Objekt kann rentabel sein und Sie jeden Monat Geld kosten. Beides zu verwechseln führt dazu, das falsche Objekt zu verkaufen.
In der Monatsansicht ja, rechnerisch zwangsläufig. Deshalb gibt es daneben einen gleitenden Durchschnitt über vierundzwanzig Monate — und deshalb wird das eine nie als das andere ausgegeben.
Verhältnis der Kosten zu den tatsächlich vereinnahmten Mieten, Reihe über 24 Monate und gleitender Durchschnitt — ohne den die Grundsteuer im Oktober wie eine Abweichung aussieht.
Aus Ihrem Tilgungsplan erzeugt, altert sie also von selbst. Der Nettowert ergibt sich daraus, nach Abzug geschätzter Verkaufskosten.
Rangfolge nach Nettorendite, IZF und Urteil halten / verkaufen / beobachten — ausgesetzt, wenn der Wert nicht sicher genug ist.
Micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel und körperschaftsteuerpflichtige SCI nebeneinander verglichen, dann Hilfe bei der Erklärung 2044 — und bei der 2072-S für eine einkommensteuerpflichtige SCI.
Verglichen mit den Gestehungskosten — Kaufpreis, Nebenkosten und Arbeiten — und nicht nur mit dem Kaufpreis.
Inhalt überprüft am 2026-08-06.
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