Eine Nebenkostenabrechnung ist der einzige Moment im Jahr, in dem der Mieter Ihre Konten prüft. Sie lässt sich leicht anfechten, und sie geht an Formdetails verloren: eine Aufstellung ohne Kostenart, nicht umlagefähige Kosten in der Summe, eine verstrichene Frist.
Die Liste der umlagefähigen Nebenkosten ist per Dekret festgelegt, und sie ist abschließend. Größere Arbeiten, Verwalterhonorare für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, Kosten der Fassadensanierung und Rücklagen für künftige Arbeiten gehören nicht dazu — das sind Eigentümerausgaben. Eine Abrechnung, die sie enthält, zwingt den Vermieter nicht nur zur Erstattung der fehlerhaften Zeile: Sie schwächt das Ganze, weil sie zeigt, dass die Berechnung nicht nach der Regel erfolgt ist. Und ein Mieter, der die Aufhebung einer Abrechnung erreicht, erreicht oft auch die der früheren, noch anfechtbaren Jahre. Es geht also nicht um die Summe, sondern um die Methode.
Nicht die, die im Mietvertrag standen. Wenn ein Monat nicht bezahlt wurde, wurde seine Vorauszahlung nicht vereinnahmt, und die Abrechnung muss das berücksichtigen. Auf theoretischer Basis abzurechnen, ergibt einen Saldo, der keinem Zahlungsfluss entspricht — und das ist nicht zu verteidigen, sobald man genauer hinsieht.
Die im Zeitraum erfassten Ausgaben, nach Art geordnet: Wasser, Heizung, Pflege der Gemeinschaftsflächen, Müllabfuhrgebühr und der Rest. Die Aufschlüsselung nach Art ist keine Frage der Darstellung, sondern eine Pflicht.
Anteile, Miteigentumsanteile, Fläche, Zahl der Bewohner, je nach Fall. Der Mieter muss die Rechnung nachvollziehen können: Eine Aufstellung, die ein Ergebnis liefert, ohne den Verteilungsschlüssel zu nennen, erlaubt nicht die Überprüfung, auf die er Anspruch hat.
Nachzahlung durch den Mieter oder Überzahlung, die ihm zu erstatten ist. Den zweiten Fall gibt es, und ihn zu vergessen ist eine diskrete Art, zu behalten, was Ihnen nicht gehört.
Die Aufstellung liegt bei, und die Belege müssen dem Mieter zur Einsicht bereitgehalten werden. Diese Bereitstellung macht die Abrechnung verbindlich, mehr noch als das Schreiben.
Diesen Unterschied spürt man bei einem Mietvertrag, bei dem ein Monat ausgefallen ist, oder bei einem Mieter, der im Laufe des Jahres eingezogen ist. Eine Abrechnung auf zwölf theoretische Vorauszahlungen, wenn zehn eingegangen sind, ist in beide möglichen Richtungen falsch.
Das Verhältnis von Kosten zu eingegangenen Mieten wird über vierundzwanzig Monate verfolgt, mit gleitendem Durchschnitt. Ohne diese Reihe sieht die Grundsteuer im Oktober jedes Jahr wie eine Abweichung aus, und eine echte Abweichung bleibt unbemerkt.
Nach Kostenart, mit dem Verteilungsschlüssel. Das ist die Aufbereitungsarbeit, die man schlecht macht, wenn man sie einmal im Jahr in einer Tabelle erledigt, im Dezember.
Art. 23 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989; Dekret Nr. 87-713 vom 26. August 1987
Abschließend: Was nicht im Dekret steht, ist nicht umlagefähig, auch wenn die Ausgabe tatsächlich angefallen und nützlich ist. Verwalterhonorare für die Verwaltung, größere Arbeiten, Fassadensanierung, Austausch von Ausstattung: Das sind Eigentümerkosten. Sie einzubeziehen, schwächt die gesamte Abrechnung, nicht nur die Zeile.
Art. 23 Abs. 4 des Gesetzes Nr. 89-462
Zur Verfügung halten, was nicht verpflichtet, sie zu verschicken — eine verweigerte Einsicht aber entzieht der Abrechnung ihre Grundlage. Der Mieter, der nicht prüfen kann, darf die Nachzahlung zu Recht verweigern.
Art. 7-1 des Gesetzes Nr. 89-462
Drei Jahre, und die Frist gilt in beide Richtungen: Ein Vermieter, der nie abgerechnet hat, kann nicht fünf Jahre auf einmal nachholen. Der Mieter kann umgekehrt drei Jahre Überzahlungen zurückfordern — was Vermieter entdecken, die „zur Sicherheit“ großzügige Vorauszahlungen angesetzt hatten.
Die Berechnung geht von den tatsächlich eingegangenen Zahlungen aus. Ein Saldo auf theoretischer Basis entspricht keiner Bewegung und fällt bei der ersten Prüfung in sich zusammen.
Die Einordnung hängt von der genauen Art der Leistung ab, und die Grenze ist schmal — die Wartung eines Aufzugs wird nicht wie sein Austausch behandelt. Wir liefern die Kategorien und die Aufstellung; die Zuordnung bleibt eine Entscheidung, die Sie vertreten können müssen.
Dekret Nr. 87-713 vom 26. August 1987
Der Saldo wird in beide Richtungen dargestellt. Eine Abrechnung, die nur geschuldete Nachzahlungen zeigt, ist ein Werkzeug, das gegen seinen Nutzer arbeitet — denn ihn wird man drei Jahre später zur Rechenschaft ziehen.
Ab dem Tarif Essentiel inbegriffen.
Auf den tatsächlich vereinnahmten Vorauszahlungen, gegenübergestellt den tatsächlichen Ausgaben des Jahres. Nicht auf den im Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen: Wenn ein Monat nicht bezahlt wurde, wurde seine Vorauszahlung nicht vereinnahmt, und der Saldo muss das berücksichtigen.
Die des Dekrets vom 26. August 1987, und nur diese — die Liste ist abschließend. Größere Arbeiten, Fassadensanierung, Verwalterhonorare für die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und der Austausch von Ausstattung sind Eigentümerkosten.
Sie müssen sie dem Mieter sechs Monate nach Versand der Abrechnung zur Verfügung halten. Das ist keine Versandpflicht, aber eine verweigerte Einsicht entzieht der Abrechnung ihre Grundlage.
Höchstens drei Jahre: Die Nachforderung von Nebenkosten verjährt nach drei Jahren. Und die Frist gilt in beide Richtungen — ein Mieter kann drei Jahre Überzahlungen zurückfordern.
Nein. Die Zuordnung hängt von der genauen Art der Leistung ab, und die Grenze ist schmal. Wir liefern die Kategorien, die Aufstellung nach Art und das Schreiben; die Umlage bleibt Ihre Entscheidung, weil Sie es sind, der sie verteidigen muss.
Verhältnis der Kosten zu den tatsächlich vereinnahmten Mieten, Reihe über 24 Monate und gleitender Durchschnitt — ohne den die Grundsteuer im Oktober wie eine Abweichung aussieht.
Ausgestellt, sobald der Zahlungseingang festgestellt ist, per E-Mail an den Mieter geschickt. Nie für eine nicht vereinnahmte Miete ausgestellt.
Kündigungen, Mahnung mit Fristsetzung, Ratenplan, Abrechnung, Rückzahlung der Kaution, Arbeiten, Versicherung, Bürge, Hausverwaltung; Bürgschaftsurkunde, Bescheinigungen, Versammlungen der SCI. Beträge Fälligkeit für Fälligkeit rekonstruiert.
Energieausweis, Nachweise, Versicherungen, Mietvertragsende, Steuertermine, über rollierende zwölf Monate.
Inhalt überprüft am 2026-08-06.
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