MORYAPilot
Die Miete

Der Markt nennt eine Zahl. Das Recht eine andere.

Fast alle Werkzeuge nennen Ihnen eine Marktmiete. Keines sagt Ihnen, ob Sie sie verlangen dürfen — bei diesem Mietvertrag, in diesem Jahr, mit diesem Energieausweis. Dabei ist das die einzige der beiden Antworten, auf die hin Sie ohne Risiko handeln können.

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Eine ohne Rechtsgrundlage angewandte Marktmiete wird nicht geschuldet.

Es ist das teuerste Missverständnis der Vermietung im Eigenbetrieb. Ein Eigentümer stellt fest, dass sich seine Wohnung für hundert Euro mehr vermieten ließe, teilt eine Erhöhung mit und hält die Sache für erledigt. Die Erhöhung ist jedoch nur in genau bestimmten Fällen möglich: bei der jährlichen Mietanpassung, wenn der Mietvertrag sie vorsieht und sie nicht verjährt ist, bei der Neuvermietung in den Grenzen der Mietpreisbremse, oder bei der Verlängerung, sofern eine offensichtliche Unterbewertung mit Vergleichsmieten nachgewiesen wird. Außerhalb dieser Fälle ist der Brief wirkungslos: Die geschuldete Miete bleibt die alte, und zu viel Gezahltes wird erstattet. Pilot trennt daher stets die beiden Zahlen und zeigt neben der zweiten die Regel an, die sie begrenzt.

  • Jährliche Anpassung: verfügbar, noch nicht fällig, eingefroren oder verjährt — mit Begründung
  • Neuvermietung: was die Mietpreisbremse dort erlaubt, wo sie gilt
  • Verlängerung: die Bedingung der offensichtlich zu niedrigen Miete, und was sie verlangt
  • Die Marktmiete bleibt sichtbar, aber nie als Erlaubnis

Konkret.

  1. Pilot stellt die vertragliche Lage fest

    Art des Mietvertrags, Beginn, Anpassungsklausel und ihr Referenzquartal, Jahrestag. Diese Elemente entscheiden über das anwendbare Regime, bevor irgendeine Zahl ins Spiel kommt.

  2. Es prüft die absoluten Verbote

    Zuerst die Klasse des Energieausweises: In den niedrigsten Klassen ist die Erhöhung verboten, gleich über welchen Mechanismus — Anpassung, Verlängerung, Neuvermietung. Ein absolutes Verbot liest man vor jeder Berechnung, sonst rechnet man umsonst.

  3. Es prüft jeden Weg einzeln

    Die jährliche Mietanpassung hat ihre Voraussetzungen und ihre Verjährung. Die Neuvermietung öffnet ein anderes Fenster, begrenzt durch die Mietpreisbremse, wo es sie gibt. Die Verlängerung setzt voraus, eine Unterbewertung mit Vergleichsmieten nachzuweisen. Drei Wege, drei Antworten, nie zu einer einzigen Zahl verschmolzen.

  4. Es zeigt das Ergebnis mit seiner Grundlage an

    Zulässig, und um wie viel; noch nicht fällig, und ab welchem Datum; eingefroren, und durch welche Vorschrift; verjährt, und seit wann. Eine Ablehnung ohne Grundlage ist eine Störung; eine Ablehnung mit Grundlage ist eine Information, auf die Sie handeln können — durch Sanierung oder indem Sie den richtigen Termin abwarten.

  5. Es behält die Abweichung zum Markt daneben im Blick

    Die Information bleibt nützlich: Sie sagt Ihnen, ob das Objekt Arbeiten verdient oder ob eine Neuvermietung vorzubereiten ist. Sie wird nur als das dargestellt, was sie ist — eine Beobachtung, kein Recht.

Was das ändert

Sie verschicken kein wirkungsloses Schreiben

Der häufigste Fall: die Mitteilung einer Erhöhung für eine Wohnung, deren Energieausweis sie verbietet. Der Vermieter glaubt monatelang, gehandelt zu haben, und merkt es beim ersten Streit.

Sie wissen, was sich aufheben lässt und was nicht

Eine Verjährung lässt sich nicht aufheben; eine Energieklasse schon, durch Sanierung. Eine begründete Ablehnung verwandelt eine Einschränkung in eine Investitionsentscheidung.

Sie bereiten die Neuvermietung zum richtigen Zeitpunkt vor

Das Neuvermietungsfenster ist oft die einzige echte Gelegenheit, eine Miete neu anzusetzen. Es sechs Monate vorher kommen zu sehen, ändert, wie man einen Mieterauszug handhabt.

Das Recht — und die Fallstricke

Ist eine Anpassungsklausel vorgesehen, kann die Anpassung nur einmal jährlich zum vereinbarten Datum erfolgen und muss innerhalb eines Jahres nach ihrem Wirksamkeitsdatum verlangt werden.

Art. 17-1 I des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989

Ohne Anpassungsklausel im Mietvertrag gibt es überhaupt keine jährliche Anpassung — und viele ältere Mietverträge enthalten keine. Eine fehlende Klausel lässt sich während der Mietzeit nicht per einfachem Schreiben nachtragen.

Bei der Neuvermietung in den betroffenen Gebieten darf die Miete des neuen Vertrags die zuletzt vom vorherigen Mieter gezahlte Miete nicht übersteigen, außer in abschließend festgelegten Ausnahmen — Modernisierungsarbeiten oder offensichtlich zu niedrige Miete.

Art. 18 des Gesetzes Nr. 89-462; jährliches Dekret zur Deckelung der Mieten bei Neuvermietungstrittiger Punkt

Die Neuvermietung ist also kein Neustart. Zu glauben, ein Mieterwechsel erlaube es, die Miete frei festzusetzen, ist der verbreitetste Irrtum in angespannten Wohnungsmärkten, und er wird mit Rückzahlung bezahlt.

Bei der Verlängerung kann der Vermieter, der die Miete für offensichtlich zu niedrig hält, eine Erhöhung vorschlagen, sofern er sie mit Vergleichsmieten aus der Nachbarschaft begründet, deren Mindestanzahl gesetzlich festgelegt ist.

Art. 17-2 des Gesetzes Nr. 89-462

Der Vorschlag muss sechs Monate vor Vertragsende mitgeteilt werden, mit den Vergleichsmieten als Beleg. Ein Vorschlag ohne Vergleichsmieten oder mit zu wenigen ist fehlerhaft — und die Erhöhung fällt vollständig weg, nicht teilweise.

Die Miete einer Wohnung der Klasse F oder G darf weder bei der Mietanpassung noch bei der Verlängerung noch bei der Neuvermietung erhöht werden.

Art. 159 des Gesetzes Nr. 2021-1104 vom 22. August 2021

Dieses Verbot hat Vorrang vor allen drei Wegen zugleich. Ein Vermieter, der denkt „ich darf nicht anpassen, also warte ich auf die Neuvermietung“, irrt: Die Neuvermietung ist ebenfalls versperrt.

Was Pilot nicht tut

  • Pilot vermischt nie die Marktmiete und die zulässige Miete

    Das sind zwei Antworten auf zwei verschiedene Fragen, und sie als eine Zahl darzustellen, ergibt eine wirtschaftlich logische und rechtlich unmögliche Empfehlung. Beide werden angezeigt, nebeneinander, getrennt.

  • Pilot stellt Ihre Akte wegen zu niedriger Miete nicht zusammen

    Eine Erhöhung bei Verlängerung verlangt Vergleichsmieten aus der Nachbarschaft, in der gesetzlich festgelegten Mindestanzahl und in einer bestimmten Form vorgelegt. Wir nennen die Bedingung und ihre Anforderung; die Vergleichsmieten erfinden wir nicht.

    Art. 17-2 des Gesetzes vom 6. Juli 1989

  • Pilot schlägt keine Erhöhung vor, die das Gesetz verwehrt

    Selbst wenn der Abstand zum Markt beträchtlich ist. Ein unerreichbares Potenzial anzuzeigen ist keine Information, sondern eine Einladung zum Fehler.

Verfügbarkeit

Ab dem Tarif Essentiel inbegriffen.

  • 7 Tage Test zum Start, Karte erforderlich
  • Ohne Bindung
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Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zu einer einfachen Marktmiete?

Die Marktmiete sagt Ihnen, was das Objekt wert wäre, wenn es frei wäre. Die zulässige Miete sagt Ihnen, was Sie bei DIESEM Mietvertrag, in diesem Jahr, mit diesem Energieausweis verlangen dürfen. Beide können um mehrere hundert Euro auseinanderliegen, und nur die zweite ist ohne Risiko umsetzbar.

Darf ich bei der Neuvermietung frei erhöhen?

Nicht in den Gebieten, in denen die Miete bei Neuvermietung gedeckelt ist: Die neue Miete darf grundsätzlich die des vorherigen Mieters nicht übersteigen, außer bei Modernisierungsarbeiten oder offensichtlich zu niedriger Miete. Zu glauben, ein Mieterwechsel setze den Zähler auf null, ist der verbreitetste Irrtum.

Und wenn mein Mietvertrag keine Anpassungsklausel hat?

Dann gibt es keine jährliche Mietanpassung, und sie lässt sich auch nicht während der Mietzeit per Schreiben nachträglich einführen. Pilot weist darauf hin, statt einen nicht anwendbaren Index zu berechnen.

Meine Wohnung hat die Energieklasse G. Welche Wege bleiben mir?

Keiner der drei: Die Erhöhung ist bei Mietanpassung, Verlängerung und Neuvermietung verboten. Der einzige Weg ist die Sanierung, und genau das ist die nützliche Information — sie macht aus einer Einschränkung eine Investitionsentscheidung.

Bereitet Pilot die Akte für eine Verlängerung mit Mieterhöhung vor?

Nein. Das Gesetz verlangt Vergleichsmieten aus der Nachbarschaft, in Mindestanzahl und in bestimmter Form, zugestellt sechs Monate vor Vertragsende. Wir nennen die Bedingung; wir stellen die Vergleichsmieten nicht her, denn eine unzureichende Akte bringt die gesamte Erhöhung zu Fall.

Gleich daneben.

Inhalt überprüft am 2026-08-06.

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