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Halten, verkaufen, beobachten — oder schweigen.

Ein Verkaufsrat ist die schwerwiegendste Empfehlung, die eine Software geben kann. Pilot spricht ihn aus, wenn die Daten es erlauben, und verweigert ihn, wenn sie es nicht tun — und sagt, welche fehlt.

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Das Portfolio Objekt für Objekt — halten, verkaufen, beobachten.
Das Portfolio Objekt für Objekt — halten, verkaufen, beobachten.Aufnahme vom 15 septembre 2026

Das Objekt, das man aus Gewohnheit behält, kostet oft mehr als das, bei dem man mit dem Verkauf zögert.

Ein Eigentümer mehrerer Objekte hat fast nie einen vergleichenden Blick auf seinen Bestand. Jede Wohnung hat ihre Geschichte, ihren Mieter, ihr Darlehen, und sie wird getrennt bewertet — oft nach Gefühl. Ergebnis: Man behält zehn Jahre lang eine Einheit, deren Nettorendite halb so hoch ist wie die der anderen, weil sie nie Ärger gemacht hat, und man zögert bei der, die einen Zahlungsausfall hatte, obwohl sie gut läuft. Die Abwägung ist nicht dazu da, Ihnen zu sagen, was zu tun ist: Sie ist dazu da, die Objekte nach derselben Regel, mit derselben Berechnung zu messen und den Abstand sichtbar zu machen, den die tägliche Verwaltung verdeckt.

  • Dieselbe Renditedefinition für alle Objekte, also vergleichbar
  • Interner Zinsfuß, der Zeit und Zahlungsströme einbezieht
  • Begründetes Urteil behalten / verkaufen / beobachten
  • Urteil AUSGESETZT, wenn der geschätzte Wert nicht sicher genug ist

Konkret.

  1. Alle Objekte durchlaufen dieselbe Berechnung

    Nettorendite, Kosten abgezogen, Gestehungskosten im Nenner. Das ist die Voraussetzung für eine Rangfolge, die etwas bedeutet: Zwei unterschiedlich berechnete Objekte lassen sich nicht vergleichen, selbst wenn beide Zahlen richtig sind.

  2. Der interne Zinsfuß bezieht die Zeit ein

    Er bezieht den zeitlichen Verlauf der Zahlungsströme ein — Eigenkapital, Raten, Mieten, Ausstiegswert —, wo die Nettorendite einen Moment abbildet. Ein vor zwölf Jahren gekauftes Objekt und eines vom letzten Jahr beurteilt man nicht mit derselben Kennzahl.

  3. Der Nettowert kommt ins Spiel

    Geschätzter Wert abzüglich Restschuld, nach Abzug der Verkaufskosten. Ein hoch bewertetes, aber stark verschuldetes Objekt bringt beim Verkauf wenig ein: Dieser Betrag, nicht der Bruttowert, muss bei einer Verkaufsentscheidung ins Gewicht fallen.

  4. Ein Urteil wird formuliert, mit seiner Begründung

    Halten, verkaufen oder beobachten — mit Begründung: Rendite unter dem Rest des Portfolios, ausufernde Kosten, bevorstehende regulatorische Einschränkung wegen des Energieausweises. Ein Urteil ohne Begründung ist ein Orakel, und über ein Orakel diskutiert man nicht.

  5. Und es setzt aus, wenn es aussetzen muss

    Beruht die Wertschätzung auf zu wenigen beobachteten Verkäufen, wird kein Urteil gefällt. Der Grund für die Aussetzung wird angezeigt, und oft lässt sich etwas tun: Die Merkmale des Objekts zu vervollständigen, verbessert die Zuverlässigkeit der Schätzung.

Was das ändert

Der Unterschied zwischen Ihren Objekten wird sichtbar

Es ist fast immer eine Überraschung. Das Objekt, das man für das beste hielt, ist es nicht, weil man es nach seiner Miete beurteilte und nicht nach seinen Gestehungskosten und laufenden Kosten.

Das Aussetzen schützt vor dem schlimmsten Fehler

Einen Verkauf auf Grundlage eines schlecht geschätzten Werts zu empfehlen, wäre der teuerste Rat überhaupt. Das fehlende Urteil ist hier eine Antwort, keine Lücke.

Die Begründung macht die Entscheidung diskutierbar

Mit Ihrem Ehepartner, Ihrem Mitgesellschafter, Ihrem Steuerberater. Eine begründete Rangfolge lässt sich anfechten und verbessern; einen Score ficht man nicht an, man akzeptiert oder ignoriert ihn.

Das Recht — und die Fallstricke

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung beendet den Mietvertrag nicht: Der Käufer tritt an die Stelle des Vermieters, und der Vertrag läuft zu denselben Bedingungen weiter.

Art. 1743 des französischen Code civil; Art. 3 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989

Vermietet zu verkaufen setzt also keine Kündigung voraus, schränkt aber den Markt ein und drückt oft auf den Preis. Frei zu verkaufen setzt eine Kündigung wegen Verkaufs voraus, die sechs Monate vor Vertragsende zugestellt wird, mit Vorkaufsrecht des Mieters — also eine Entscheidung, die mehr als ein halbes Jahr im Voraus zu treffen ist.

Die Kündigung wegen Verkaufs gilt als Verkaufsangebot zugunsten des Mieters, zu den mitgeteilten Preisen und Bedingungen.

Art. 15 II des Gesetzes Nr. 89-462

Verkauft der Vermieter danach zu einem niedrigeren Preis an einen Dritten, muss er dem Mieter diesen neuen Preis erneut mitteilen. Eine Abwägung, die zu „verkaufen“ kommt, ohne diesen Zeitplan und dieses Vorkaufsrecht einzubeziehen, unterschätzt die tatsächliche Dauer des Ausstiegs erheblich.

Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerpflichtig, mit Abschlägen nach Haltedauer, deren Tempo sich zwischen Einkommensteuer und Sozialabgaben unterscheidet.

Art. 150 U und Art. 150 VC des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts)strittiger Punkt

Ein Objekt kann von der Einkommensteuer befreit sein und noch mehrere Jahre länger den Sozialabgaben unterliegen. Der Nettobetrag eines Verkaufs hängt also vom Datum ab, manchmal stark — und das ist kein Parameter, den wir berechnen.

Was Pilot nicht tut

  • Pilot fällt kein Urteil auf Grundlage eines unsicheren Werts

    Wenn die Schätzung auf einer zu dünnen Stichprobe beruht, wird die Empfehlung ausgesetzt und der Grund angezeigt. Schweigen ist hier die einzige vertretbare Antwort.

  • Pilot beziffert nicht das Nettoergebnis eines Verkaufs

    Er hängt vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn ab — Art der Arbeiten, bereits Abgezogenes, Haltedauer, Vermietungsregime — und von den Konditionen Ihres Darlehens. Das ist eine Berechnung mit Belegen in der Hand, mit einem Fachmann.

    Art. 150 VB des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts)

  • Pilot macht aus einem Urteil keinen Score

    Die Rangfolge trägt eine lesbare Begründung, keine Note. Eine Note vergleicht und optimiert man; eine Begründung prüft und bestreitet man — genau das will man bei einer Entscheidung dieser Größenordnung.

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Häufige Fragen

Worauf beruht die Rangfolge?

Auf der für alle Objekte gleich berechneten Nettorendite — Kosten abgezogen, Gestehungskosten im Nenner —, ergänzt durch den internen Zinsfuß, der die zeitliche Abfolge der Zahlungsströme einbezieht, und durch den Nettowert nach Schulden und Verkaufskosten.

Warum haben manche Objekte kein Urteil?

Weil ihr geschätzter Wert nicht auf genügend beobachteten Verkäufen beruht, um zu entscheiden. Der Grund wird angezeigt, und oft lässt sich etwas tun: Die Merkmale des Objekts zu vervollständigen, verbessert die Zuverlässigkeit der Schätzung.

Berechnet Pilot, was mir ein Verkauf einbringen würde?

Nein. Das Nettoergebnis hängt vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn ab, der seinerseits von der Art Ihrer Arbeiten abhängt, von dem, was bereits abgezogen wurde, von der Haltedauer und von der Vermietungsform. Das ist eine Rechnung, die man mit den Belegen in der Hand macht.

Vermietet oder frei verkaufen?

Vermietet zu verkaufen setzt keine Kündigung voraus — der Käufer übernimmt den Mietvertrag —, schränkt aber den Markt ein. Frei zu verkaufen setzt eine Kündigung wegen Verkaufs voraus, die sechs Monate vor Vertragsende zugestellt wird, mit Vorkaufsrecht des Mieters. Das ist eine Entscheidung, die mehr als ein halbes Jahr im Voraus zu treffen ist, und die Abwägung weist deshalb darauf hin.

Gleich daneben.

Inhalt überprüft am 2026-08-06.

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