La diferencia entre sus inmuebles se hace visible
Casi siempre es una sorpresa. El inmueble que se creía el mejor no lo es, porque se juzgaba por su alquiler y no por su coste total y sus gastos.
Rendimiento
Conservar, vender, vigilar — o callar.
Un consejo de venta es la recomendación más seria que un programa puede dar. Pilot la formula cuando los datos lo permiten, y se niega a formularla cuando no lo permiten — diciendo cuál falta.
El inmueble que se conserva por costumbre suele costar más que el que se duda en vender.
Un propietario de varios inmuebles casi nunca tiene una vista comparada de su patrimonio. Cada vivienda tiene su historia, su inquilino, su préstamo, y se evalúa por separado — a menudo a ojo. Resultado: se conserva durante diez años una unidad cuya rentabilidad neta es la mitad que la de las demás, porque nunca ha dado problemas, y se duda sobre la que tuvo un impago aunque rinda bien. El arbitraje no existe para decirle qué hacer: existe para medir todos los inmuebles con la misma regla, con el mismo cálculo, y hacer visible la diferencia que la gestión diaria oculta.
- Misma definición de rentabilidad para todos los inmuebles, por tanto comparables
- Tasa interna de rentabilidad, que integra el tiempo y los flujos
- Veredicto conservar / vender / vigilar, motivado
- Veredicto SUSPENDIDO cuando el valor estimado no es lo bastante fiable
En concreto.
Todos los inmuebles pasan por el mismo cálculo
Rentabilidad neta, gastos deducidos, coste de adquisición en el denominador. Es la condición para que una clasificación signifique algo: dos inmuebles calculados de forma diferente no se comparan, aunque ambas cifras sean correctas.
La tasa interna de retorno añade el tiempo
Integra la cronología de los flujos — aportación inicial, cuotas, alquileres, valor de salida — donde la rentabilidad neta fotografía un instante. Un inmueble comprado hace doce años y otro comprado el año pasado no se juzgan con el mismo indicador.
Entra en juego el valor neto
Valor estimado menos capital pendiente, deducidos los gastos de venta. Un inmueble muy revalorizado pero muy endeudado deja poco en la venta: es este importe, y no el valor bruto, el que debe pesar en una decisión de vender.
Se formula un veredicto, con su motivo
Conservar, vender o vigilar — acompañado del motivo: rentabilidad inferior al resto de la cartera, gastos que se desvían, restricción normativa próxima sobre el certificado. Un veredicto sin motivo es un oráculo, y un oráculo no se discute.
Y se suspende cuando debe suspenderse
Si la estimación de valor se apoya en muy pocas ventas observadas, no se emite el veredicto. El motivo de la suspensión se muestra, y a menudo se puede actuar sobre él: completar las características del inmueble mejora la confianza de la estimación.
Lo que cambia
La suspensión protege del peor error
Recomendar una venta sobre un valor mal estimado sería el consejo más caro posible. La ausencia de veredicto es aquí una respuesta, no una carencia.
El motivo hace discutible la decisión
Con su cónyuge, su socio, su contable. Una clasificación motivada se discute y se enriquece; una puntuación no se discute, se acepta o se ignora.
El derecho, y las trampas
La venta de una vivienda ocupada no extingue el contrato: el comprador se subroga en la posición del arrendador y el contrato continúa en las mismas condiciones.
art. 1743 del Código Civil francés; art. 3 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989
Vender con inquilino no requiere, por tanto, ningún preaviso, pero reduce el mercado y suele pesar sobre el precio. Vender libre requiere un preaviso por venta notificado seis meses antes del vencimiento, con derecho de adquisición preferente del inquilino — es decir, una decisión que hay que tomar con más de un semestre de antelación.
El preaviso por venta equivale a una oferta de venta a favor del inquilino, al precio y en las condiciones notificadas.
art. 15 II de la ley n.º 89-462
Si después el arrendador vende a un tercero a un precio inferior, debe notificar de nuevo ese nuevo precio al inquilino. Un arbitraje que concluye «vender» sin integrar este calendario y este derecho de adquisición preferente subestima con creces el plazo real de salida.
La plusvalía por la venta de un inmueble en alquiler tributa, con reducciones por tiempo de tenencia cuyo ritmo difiere entre el impuesto sobre la renta y las cotizaciones sociales.
art. 150 U y art. 150 VC del Código General de Impuestos francéspunto discutido
Un inmueble puede estar exento del impuesto sobre la renta y seguir sujeto a las cotizaciones sociales varios años más. El importe neto de una venta depende, por tanto, de la fecha, a veces mucho — y no es un parámetro que calculemos.
Lo que Pilot se niega a hacer
Pilot no emite un veredicto sobre un valor incierto
Cuando la estimación se apoya en una muestra demasiado escasa, la recomendación se suspende y se muestra el motivo. Callar es aquí la única respuesta defendible.
Pilot no cuantifica el resultado neto de una venta
Depende de la plusvalía imponible — naturaleza de las obras, lo ya deducido, tiempo de tenencia, régimen de alquiler — y de las condiciones de su préstamo. Es un cálculo que hay que hacer con los documentos en la mano, con un profesional.
art. 150 VB del Código General de Impuestos francés
Pilot no convierte un veredicto en una puntuación
La clasificación lleva un motivo legible, no una nota. Una nota se compara y se optimiza; un motivo se examina y se discute — es lo que se busca en una decisión de este calibre.
Disponibilidad
Incluido desde el nivel Essentiel.
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Preguntas frecuentes
¿En qué se basa la clasificación?
Sobre la rentabilidad neta calculada de la misma forma para todos los inmuebles — gastos deducidos, coste de adquisición en el denominador — completada con la tasa interna de rentabilidad, que integra la cronología de los flujos, y con el valor neto después de deuda y gastos de venta.
¿Por qué algunos inmuebles no tienen veredicto?
Porque su valor estimado no se apoya en suficientes ventas observadas para decidir. El motivo se muestra, y a menudo se puede actuar sobre él: completar las características del inmueble mejora la confianza de la estimación.
¿Calcula Pilot lo que me reportaría una venta?
No. El resultado neto depende de la plusvalía imponible, que a su vez depende de la naturaleza de sus obras, de lo que ya se ha deducido, del tiempo de tenencia y del régimen de alquiler. Es un cálculo que hay que hacer con los documentos en la mano.
¿Vender con inquilino o vender libre?
Vender con inquilino no requiere ningún preaviso — el comprador asume el contrato — pero reduce el mercado. Vender libre requiere un preaviso por venta notificado seis meses antes del vencimiento, con derecho de adquisición preferente del inquilino. Es una decisión que hay que tomar con más de un semestre de antelación, y el arbitraje la señala como tal.
Justo al lado.
Rendimiento
Una sola definición de rentabilidad, en todas partes.
Gastos deducidos, coste total en el denominador. Una sola definición de rentabilidad en todo el producto.
Valor y deuda
Una horquilla fechada, con su nivel de confianza.
Basada en las ventas realmente firmadas en las cercanías, con la fecha de la estimación y su nivel de confianza.
Valor y deuda
Generado desde el cuadro de amortización, así que se actualiza solo.
Generado desde su cuadro de amortización, así que se actualiza solo. De él se deriva el valor neto, deducidos los gastos de venta estimados.
Rendimiento
No se limita a hacer seguimiento: detecta lo que se puede mejorar.
Alquiler por debajo del mercado, gastos al alza en doce meses, rentabilidad inferior al resto de la cartera, DPE a punto de quedar prohibido, préstamo por encima del mercado.
Valor y deuda
Comparada con el coste total, no con el precio de compra.
Comparada con el coste total — precio de compra, gastos y obras — y no con el precio de compra a secas.
Contenido revisado el 2026-08-06.
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