Una regularización de gastos es el único momento del año en que el inquilino revisa sus cuentas. Se impugna con facilidad, y se pierde por detalles de forma: un desglose sin naturaleza de gasto, un gasto no repercutible colado en el total, un plazo que se deja pasar.
La lista de gastos repercutibles la fija un decreto, y es cerrada. Las obras importantes, los honorarios del administrador por la gestión de la comunidad, los gastos de rehabilitación de fachada, las provisiones para obras futuras no forman parte de ella — son gastos del propietario. Una liquidación que los incluye no solo expone al arrendador a reembolsar la línea errónea: debilita el conjunto, porque demuestra que el cálculo no se hizo conforme a la regla. Y un inquilino que obtiene la anulación de una regularización a menudo obtiene también la de los años anteriores todavía impugnables. El asunto no es, por tanto, la cantidad: es el método.
No las que figuraban en el contrato. Si un mes no se pagó, su provisión no se percibió, y la regularización debe tenerlo en cuenta. Regularizar sobre lo teórico produce un saldo que no corresponde a ningún flujo — y es indefendible en cuanto se mira de cerca.
Los gastos registrados en el período, clasificados por naturaleza: agua, calefacción, mantenimiento de las zonas comunes, tasa de recogida de basuras, y el resto. El desglose por naturaleza no es una comodidad de presentación, es una exigencia.
Cuotas de participación, coeficientes, superficie, número de ocupantes según el caso. El inquilino debe poder rehacer el cálculo: un desglose que da un resultado sin dar la clave de reparto no permite la verificación a la que tiene derecho.
Complemento que debe el inquilino, o exceso cobrado que hay que devolverle. El segundo caso existe, y olvidarlo es una forma discreta de quedarse con lo que no le pertenece.
Se adjunta la liquidación, y los justificantes deben estar a disposición del inquilino. Es esa puesta a disposición, más que la carta, lo que hace oponible la regularización.
Es la diferencia que cuenta en un contrato en el que ha faltado un mes, o con un inquilino que entró a mitad de año. Una regularización hecha sobre doce provisiones teóricas cuando se han cobrado diez es errónea en los dos sentidos posibles.
La ratio de gastos sobre alquileres cobrados se sigue durante veinticuatro meses, con una media móvil. Sin esta serie, la taxe foncière de octubre parece cada año una desviación, y una desviación real pasa desapercibida.
Por naturaleza de gasto, con el modo de reparto. Es el trabajo de presentación que se hace mal cuando se hace una vez al año, en una hoja de cálculo, en diciembre.
art. 23 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989; decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987
De forma cerrada: lo que no está en el decreto no es repercutible, aunque el gasto sea real y útil. Honorarios del administrador por la gestión, obras importantes, rehabilitación de fachada, sustitución de equipos: son gastos del propietario. Incluirlos debilita toda la liquidación, no solo la línea.
art. 23 párr. 4 de la ley n.º 89-462
A disposición, lo que no obliga a enviarlos — pero una negativa a facilitarlos, en cambio, priva a la regularización de su fundamento. El inquilino que no puede verificar puede negarse legítimamente a pagar el complemento.
art. 7-1 de la ley n.º 89-462
Tres años, y el plazo funciona en ambos sentidos: un arrendador que nunca ha regularizado no puede recuperar cinco años de golpe. El inquilino, simétricamente, puede reclamar tres años de cobros en exceso — algo que descubren los arrendadores que provisionaban de más «para estar tranquilos».
El cálculo parte de los flujos realmente percibidos. Un saldo establecido sobre lo teórico no corresponde a ningún movimiento, y se desmonta en la primera comprobación.
La calificación depende de la naturaleza exacta de la prestación, y la frontera es fina — el mantenimiento de un ascensor no se trata como su sustitución. Aportamos las categorías y la liquidación; la imputación sigue siendo una elección que debe poder defender.
decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987
El saldo se presenta en los dos sentidos. Una regularización que solo muestra los complementos debidos es una herramienta que trabaja contra su usuario, porque es a él a quien irán a buscar tres años después.
Incluido desde el nivel Essentiel.
Sobre las provisiones realmente cobradas, cotejadas con los gastos reales del ejercicio. No sobre las provisiones previstas en el contrato: si un mes no se pagó, su provisión no se percibió, y el saldo debe tenerlo en cuenta.
Los del decreto del 26 de agosto de 1987, y solo esos — la lista es cerrada. Las obras importantes, la rehabilitación de fachada, los honorarios del administrador por la gestión de la comunidad y la sustitución de equipos son gastos del propietario.
Debes tenerlos a disposición del inquilino durante seis meses después del envío del desglose. No es una obligación de envío, pero una negativa a facilitarlos priva a la regularización de su fundamento.
Tres años como máximo: la reclamación de gastos prescribe a los tres años. Y el plazo funciona en ambos sentidos — un inquilino puede reclamar tres años de cobros en exceso.
No. La calificación depende de la naturaleza exacta de la prestación, y la frontera es fina. Nosotros aportamos las categorías, el desglose por naturaleza y la carta; la imputación sigue siendo decisión tuya, porque eres tú quien tendrá que defenderla.
Ratio de gastos sobre alquileres realmente cobrados, serie de 24 meses y media móvil — sin la cual la taxe foncière de octubre parece una desviación.
Emitidos en cuanto se constata el cobro, enviados por correo electrónico al inquilino. Nunca emitidos sobre un alquiler no cobrado.
Preavisos, requerimiento formal, plan de pagos, regularización, devolución de la fianza, obras, seguro, avalista, administrador de la comunidad; acto de fianza, certificados, juntas de SCI. Importes reconstruidos vencimiento a vencimiento.
Certificado energético, otros certificados, seguros, fin de contrato, vencimientos fiscales, en doce meses móviles.
Contenido revisado el 2026-08-06.
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