La cifra que lee es la que cuenta en la reventa
Porque en el momento de vender, lo que tendrá que compensar son los gastos de adquisición, más los de la venta. Un seguimiento que no los integra prepara una decepción.
Valor y deuda
Comparada con el coste total, no con el precio de compra.
Casi todos los paneles de control comparan el valor actual con el precio pagado, y olvidan los gastos. En un inmueble de segunda mano, los gastos suelen representar cerca de una décima parte del precio: ignorarlos convierte una plusvalía nula en una ganancia aparente.
Los gastos de adquisición hacen pasar una plusvalía de positiva a nula.
Una vivienda de segunda mano soporta impuestos de transmisión y honorarios que suelen representar entre el siete y el ocho por ciento del precio, a los que se suman posibles honorarios de agencia y el importe de las obras realizadas. Un inmueble revendido al cabo de cuatro años un cinco por ciento por encima de su precio de compra no ha ganado nada: ha perdido. Es aritmética, y sin embargo la inmensa mayoría de los seguimientos patrimoniales muestran la comparación favorecedora, porque es la única de la que disponen — el precio de compra es un dato conocido, el coste de adquisición exige introducir tres líneas más. Esas tres líneas son exactamente lo que separa un seguimiento de patrimonio de un cuadro decorativo.
- Precio de compra, gastos de notaría, honorarios de agencia y obras, juntos
- La evolución se expresa frente a ese total, nunca frente al precio solo
- Las obras registradas a lo largo del tiempo entran en la base
- Se conserva la fecha de cada estimación: se ve una trayectoria
En concreto.
Indica el coste real de la adquisición
Precio pagado, gastos de notaría, honorarios de agencia. Son tres importes que figuran en documentos que tú posees, y que no se adivinan: un porcentaje a tanto alzado aplicado al precio daría un coste de adquisición inventado.
Las obras se suman a lo largo del tiempo
Cada obra registrada — con sus presupuestos, sus facturas, sus fotos de antes y después — aumenta el coste total. Es también lo que hace creíble un expediente de reventa: el gasto está fechado y justificado.
El valor actual se compara con ese total
La diferencia se expresa en euros y en porcentaje, y suele ser menos espectacular que la diferencia respecto al precio de compra. Es el precio de un cálculo honesto.
Se conserva la trayectoria
Cada estimación fechada queda registrada. Se lee por tanto una curva y no un punto, lo que permite distinguir un movimiento del mercado del efecto de unas obras.
Lo que cambia
Las obras dejan de ser un gasto olvidado
Una vez registradas, aumentan la base y sirven dos veces: en la evolución del valor, y en el expediente de reventa, donde demuestran el mantenimiento del inmueble.
La comparación entre inmuebles pasa a ser correcta
Dos viviendas compradas en épocas distintas, con gastos distintos, no se comparan por el precio de compra. El coste total las pone sobre la misma base.
El derecho, y las trampas
Para el cálculo de la plusvalía inmobiliaria, el precio de adquisición se incrementa con los gastos de adquisición — reales con justificantes, o mediante un tanto alzado del 7,5 % — y con los gastos de obras definidos de forma limitativa.
art. 150 VB del Código General de Impuestos francés
Los gastos de mantenimiento y reparación NO pueden sumarse al precio de adquisición: solo pueden sumarse las obras de construcción, reconstrucción, ampliación o mejora, y no si ya se han deducido de las rentas inmobiliarias. Un propietario que ha deducido sus obras cada año no puede contarlas una segunda vez en la reventa.
La exención de la plusvalía por vivienda habitual no se aplica a una vivienda en alquiler. La exención por tiempo de tenencia se adquiere progresivamente, y solo es total pasado un largo plazo.
art. 150 U y art. 150 VC del Código General de Impuestos francéspunto discutido
Las reducciones por tiempo de tenencia no siguen el mismo ritmo para el impuesto sobre la renta y para las cotizaciones sociales: un inmueble puede estar exento del impuesto sobre la renta y seguir sujeto a las cotizaciones sociales varios años más.
En el alquiler amueblado sujeto al régimen real, las amortizaciones practicadas se tienen en cuenta ahora para el cálculo de la plusvalía de transmisión.
ley n.º 2025-127 de 14 de febrero de 2025 de presupuestos para 2025
Es un cambio de régimen importante para los arrendadores de amueblado en régimen real: la ventaja anual de la amortización se recupera, en parte, a la salida. Un seguimiento patrimonial que ignora este efecto sobrestima el resultado neto de una reventa. No calculamos su consecuencia fiscal — ver la negativa más abajo.
Lo que Pilot se niega a hacer
Pilot no compara solo con el precio de compra
Aunque resulte más favorecedor, y aunque sea lo que hacen la mayoría de los paneles de control. Una diferencia calculada sin los gastos de adquisición no es un rendimiento, es una ilusión óptica aritmética.
Pilot no calcula su plusvalía imponible
Depende de la naturaleza exacta de las obras, de lo que ya se haya deducido de las rentas, del tiempo de tenencia, del régimen de alquiler y, a partir de ahora, de las amortizaciones practicadas. Es un cálculo que se hace con los documentos en la mano, con un profesional.
art. 150 VB y art. 150 VC del Código General de Impuestos francés
Pilot no aplica un tanto alzado de gastos en su lugar
Un porcentaje aplicado al precio produciría un coste de adquisición plausible y falso. Los importes reales figuran en su escritura y sus facturas; preferimos un campo vacío a una cifra inventada.
Disponibilidad
Incluido desde el nivel Essentiel.
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- Sin compromiso
Preguntas frecuentes
¿Por qué mi evolución parece peor que en otros sitios?
Porque se calcula frente al coste de adquisición — precio de compra más gastos de notaría, honorarios de agencia y obras — y no solo frente al precio pagado. En un inmueble de segunda mano, los gastos suelen representar cerca de una décima parte del precio: ignorarlos convierte una plusvalía nula en una ganancia aparente.
¿Cuentan las obras?
En el coste total que sigue Pilot, sí, en cuanto se registran. Atención: para el cálculo fiscal de la plusvalía, solo ciertas obras pueden sumarse, y no si ya se han deducido de las rentas inmobiliarias. Son dos cálculos distintos.
¿Calcula Pilot mi plusvalía imponible?
No. Depende de la naturaleza de las obras, de lo que ya se ha deducido, del tiempo de tenencia, del régimen de alquiler y, ahora, de las amortizaciones practicadas en amueblado en régimen real. Es un cálculo que hay que hacer con los documentos en la mano.
¿Por qué no aplicar un tanto alzado de gastos?
Porque daría un coste de adquisición plausible y falso, sobre el que se apoyarían después la rentabilidad y el veredicto de arbitraje. Los importes reales están en su escritura; preferimos un campo vacío.
Justo al lado.
Valor y deuda
Una horquilla fechada, con su nivel de confianza.
Basada en las ventas realmente firmadas en las cercanías, con la fecha de la estimación y su nivel de confianza.
Rendimiento
Una sola definición de rentabilidad, en todas partes.
Gastos deducidos, coste total en el denominador. Una sola definición de rentabilidad en todo el producto.
Valor y deuda
Generado desde el cuadro de amortización, así que se actualiza solo.
Generado desde su cuadro de amortización, así que se actualiza solo. De él se deriva el valor neto, deducidos los gastos de venta estimados.
Rendimiento
Conservar, vender, vigilar — o callar.
Clasificación por rentabilidad neta, TIR y veredicto conservar / vender / vigilar — suspendido cuando el valor no es lo bastante seguro.
Contenido revisado el 2026-08-06.
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