Tus inmuebles son comparables entre sí
Es la consecuencia directa de la definición única. Dos viviendas compradas con diez años de diferencia, con gastos distintos, se clasifican sobre la misma base — y esa clasificación significa algo.
Rendimiento
Una sola definición de rentabilidad, en todas partes.
La palabra «rentabilidad» designa al menos cuatro cálculos diferentes según quién la use, y la diferencia entre el más favorable y el más honesto supera con frecuencia dos puntos. Pilot se queda con uno solo, lo aplica en todas partes, y le dice cuál.
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Dos definiciones de rentabilidad en una misma herramienta, y ya no hay cifra creíble.
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra. La rentabilidad neta deduce los gastos. La rentabilidad neta-neta deduce también los impuestos. Y según se ponga en el denominador el precio pagado o el coste total real, la diferencia se agranda todavía más. Ninguno de estos cálculos es erróneo — pero presentar uno en la ficha de un inmueble y otro en un cuadro de mando, sin decirlo, hace inservible el conjunto: el usuario ve dos cifras, no sabe cuál creer, y acaba por no creer ninguna. El valor añadido no es, por tanto, tener el mejor cálculo, sino tener uno solo y asumirlo.
- Alquileres realmente cobrados en el numerador, no alquileres teóricos
- Gastos deducidos, con la lista de lo que se tiene en cuenta
- Coste total en el denominador: precio, gastos y obras
- Cash-flow separado de la rentabilidad: son dos preguntas distintas
En concreto.
El numerador parte de lo que ha entrado
Los alquileres efectivamente cobrados en el período, no los alquileres debidos. Un inmueble con dos meses de impago no tiene la rentabilidad de su contrato: tiene la rentabilidad de su realidad, y es esa la que debe aparecer.
Los gastos se deducen, y se nombran
Taxe foncière, gastos de comunidad no repercutibles, seguro del propietario, gastos de gestión, mantenimiento. Cada categoría de gasto está identificada, así que puede verificar lo que entra en el cálculo en lugar de fiarse de un total.
El denominador es el coste total
Precio de compra, gastos de notaría, honorarios de agencia, obras. Dividir solo por el precio de compra infla mecánicamente la rentabilidad cerca de un punto en un inmueble de segunda mano — es la forma más extendida de contarse una historia.
El cash-flow se calcula aparte
Alquileres cobrados menos gastos menos cuotas del préstamo. Es una pregunta distinta de la rentabilidad: un inmueble puede ser rentable y costar dinero cada mes, o al revés. Confundirlos lleva a vender el inmueble equivocado.
El mismo cálculo sirve en todas partes
Ficha del inmueble, cartera, comparación entre inmuebles, veredicto de arbitraje. Circula una sola cifra, así que dos pantallas no pueden contradecirse.
Lo que cambia
La estacionalidad ya no parece una desviación
La taxe foncière llega en octubre. En un mes, hunde la rentabilidad; en una media móvil, ocupa su verdadero lugar. Las dos vistas están disponibles, y una no se presenta como la otra.
El cash-flow dice lo que la rentabilidad no dice
Un inmueble con buena rentabilidad pero muy financiado puede pesar sobre su tesorería durante años. La distinción es lo que permite decidir con conocimiento de causa, en lugar de sobre un único indicador favorecedor.
El derecho, y las trampas
Las rentas inmobiliarias imponibles son los alquileres efectivamente cobrados durante el año, menos los gastos enumerados de forma cerrada.
art. 14, art. 28 y art. 31 del Código General de Impuestos francés
No todos los gastos de un propietario son deducibles fiscalmente, y no todos los gastos deducibles son repercutibles al inquilino: son tres listas distintas. Una rentabilidad calculada sobre la lista fiscal no es una rentabilidad económica, y viceversa.
Los gastos de mejora son deducibles en una vivienda, pero los gastos de construcción, reconstrucción y ampliación no lo son.
art. 31 I 1° b) del Código General de Impuestos francéspunto discutido
La frontera entre mejora y reconstrucción es una fuente clásica de regularizaciones fiscales, y no depende del importe sino de la naturaleza de las obras. Una rentabilidad que hubiera deducido obras no deducibles la desmentiría la administración, no una hoja de cálculo.
Las rentas inmobiliarias netas tributan en el impuesto sobre la renta según la escala progresiva, a lo que se suman las cotizaciones sociales.
art. 197 del Código General de Impuestos francés; art. L. 136-6 del Código de la Seguridad Social francés
Por eso la rentabilidad neta de un arrendador que tributa en un tramo alto no tiene casi nada que ver con la de un arrendador que tributa poco, sobre el mismo inmueble. No existe una rentabilidad «neta-neta» universal: depende de su situación personal.
Lo que Pilot se niega a hacer
Pilot no muestra rentabilidad bruta
Infla de dos a tres puntos y no ayuda a ninguna decisión. El único uso de la rentabilidad bruta es la comparación rápida entre anuncios — no la gestión de un inmueble que ya se posee.
Pilot no calcula una rentabilidad neta de impuestos
Dependería de su tipo marginal, de sus demás ingresos y de su unidad familiar a efectos fiscales. El comparador de regímenes trata esta cuestión por separado, con sus datos — y no en un indicador mostrado junto al alquiler.
art. 197 del Código General de Impuestos francés
Pilot no divide solo por el precio de compra
Aunque resulte más ventajoso, y aunque sea la costumbre. El coste de adquisición es lo que tú has desembolsado realmente, y por tanto el único denominador que da una tasa comparable en el tiempo.
Disponibilidad
Incluido desde el nivel Essentiel.
- 7 días de prueba en el lanzamiento, con tarjeta
- Sin compromiso
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad muestra Pilot exactamente?
La rentabilidad neta: alquileres realmente cobrados, menos gastos, divididos por el coste total — precio de compra más gastos y obras. Este mismo cálculo se usa en todo el producto, para que dos pantallas no puedan contradecirse.
¿Por qué no hay rentabilidad bruta?
Porque infla de dos a tres puntos y no sirve para ninguna decisión sobre un inmueble que ya se posee. Su uso real es la comparación rápida entre anuncios.
¿Y la rentabilidad neta de impuestos?
Depende de su tipo marginal y de sus demás ingresos: no existe un valor universal. El comparador de regímenes fiscales trata esta cuestión por separado, con sus datos.
¿Qué diferencia hay con el cash-flow?
La rentabilidad mide el rendimiento del capital invertido; el cash-flow mide lo que entra y sale cada mes, cuotas del préstamo incluidas. Un inmueble puede ser rentable y costarle dinero todos los meses. Confundirlos lleva a vender el inmueble equivocado.
¿La taxe foncière distorsiona el mes de octubre?
En una vista mensual, sí, mecánicamente. Por eso hay una media móvil de veinticuatro meses disponible al lado — y por eso nunca se presenta una como la otra.
Justo al lado.
Rendimiento
Veinticuatro meses; si no, octubre parece una catástrofe.
Ratio de gastos sobre alquileres realmente cobrados, serie de 24 meses y media móvil — sin la cual la taxe foncière de octubre parece una desviación.
Valor y deuda
Generado desde el cuadro de amortización, así que se actualiza solo.
Generado desde su cuadro de amortización, así que se actualiza solo. De él se deriva el valor neto, deducidos los gastos de venta estimados.
Rendimiento
Conservar, vender, vigilar — o callar.
Clasificación por rentabilidad neta, TIR y veredicto conservar / vender / vigilar — suspendido cuando el valor no es lo bastante seguro.
Rendimiento
Cinco regímenes uno al lado del otro, y luego la declaración casilla por casilla.
Micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel y SCI sujeta al impuesto de sociedades comparados lado a lado, y después ayuda con la declaración 2044 — y con la 2072-S para una SCI que tributa por el IR.
Valor y deuda
Comparada con el coste total, no con el precio de compra.
Comparada con el coste total — precio de compra, gastos y obras — y no con el precio de compra a secas.
Contenido revisado el 2026-08-06.
Empezar
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