Ningún dato que mantener
Es el beneficio principal, y es invisible: no hay nada que actualizar, luego nada que olvidar actualizar. Un capital pendiente copiado una vez al año es erróneo el resto del tiempo.
Valor y deuda
Generado desde el cuadro de amortización, así que se actualiza solo.
Un capital pendiente introducido a mano es erróneo al mes siguiente. Recalculado a partir de las condiciones del préstamo, es correcto todos los días sin que nadie lo toque — y es él el que convierte un valor de inmueble en patrimonio real.
Un patrimonio sin la deuda no es un patrimonio, es un inventario.
Sumar el valor de tres inmuebles da una cifra impresionante e inservible. Lo que cuenta — para arbitrar, para convencer a un banco, para saber si una venta deja realmente algo — es lo que queda después de amortizar el capital y pagar los gastos de venta. Y el capital pendiente es precisamente el dato que nadie mantiene al día: cambia cada mes, figura en un extracto anual que nadie consulta, y copiarlo en una hoja de cálculo significa que será erróneo once meses de cada doce. Generarlo a partir del cuadro de amortización resuelve el problema de una vez por todas, y es lo que permite que todos los indicadores que dependen de él sean correctos en todo momento.
- Calculado a partir del importe, el tipo, la duración y la fecha de inicio
- Nunca almacenado, así que nunca caducado: el valor del día se recalcula
- De él se deriva el valor neto, deducidos los gastos de venta estimados
- Varios préstamos por inmueble, y varios inmuebles por estructura de tenencia
En concreto.
Introduce las condiciones del préstamo, una vez
Importe prestado, tipo de interés, duración, fecha de la primera cuota, posible carencia. Son los datos de su oferta de préstamo — no cambian, lo que significa que después no hay nada que mantener.
Se reconstruye el calendario de vencimientos
Parte de intereses y parte de capital de cada mensualidad, durante toda la duración. El capital pendiente en una fecha dada deja de ser un dato que hay que buscar: es una posición en ese cuadro de amortización.
Se calcula el valor neto
Valor estimado del inmueble, menos capital pendiente, menos gastos de venta estimados. Es la cifra que responde a la pregunta «si vendiera hoy, ¿qué me quedaría?» — y arrastra la incertidumbre de la estimación de valor, que se muestra junto a ella.
Los intereses alimentan la fiscalidad
La parte de intereses de cada cuota es deducible de las rentas inmobiliarias en el régimen real. Como se calcula y no se vuelve a introducir, no puede diferir entre su seguimiento y su declaración.
Varios préstamos, varias estructuras
Un inmueble puede tener varios préstamos, y los inmuebles pueden poseerse a título personal, en sociedad civil o en indivisión. Las deudas se consolidan en proporción a sus participaciones, estructura por estructura.
Lo que cambia
La ratio de endeudamiento se vuelve presentable
Un banco que estudia una nueva financiación quiere el capital pendiente real y el valor de los inmuebles. Ambos existen, fechados, sin reconstrucciones de última hora.
El arbitraje se basa en el valor neto
Conservar o vender no se decide sobre el valor bruto: un inmueble muy revalorizado pero muy endeudado deja poco. La comparación entre inmuebles se hace, por tanto, sobre lo que queda.
El derecho, y las trampas
Los intereses de los préstamos contratados para la adquisición, conservación, construcción, reparación o mejora de un inmueble en alquiler son deducibles de las rentas inmobiliarias.
art. 31 I 1° d) del Código General de Impuestos francés
Lo deducible son los INTERESES, no la cuota: la parte de capital amortizado nunca lo es. Deducir la cuota entera es el error más habitual de las declaraciones hechas por uno mismo, y salta a la vista en caso de inspección.
El prestatario puede amortizar anticipadamente; el prestamista puede entonces exigir una indemnización, limitada a seis meses de intereses sobre el capital amortizado sin superar el 3 % del capital pendiente.
art. R. 313-25 del Código de Consumo francés
El tope es un máximo, no un importe debido: muchos contratos prevén casos de exención, en particular en caso de venta ligada a un cambio de situación profesional. Incluir sistemáticamente la indemnización máxima en un cálculo de reventa sobrestima el coste de salida.
La tasa anual equivalente (TAE) debe incluir todos los gastos, comisiones y remuneraciones ligados a la concesión del crédito, incluido el seguro obligatorio.
art. L. 314-1 y ss. del Código de Consumo francés
Comparar dos préstamos por su tipo nominal no dice nada: el seguro del préstamo puede representar una parte significativa del coste total. Por eso una señal de renegociación que solo mirara el tipo nominal sería engañosa.
Lo que Pilot se niega a hacer
Pilot no almacena el capital pendiente
Lo recalcula. Un valor almacenado se vuelve erróneo desde el vencimiento siguiente, y nadie nota que ha envejecido — es lo peor de ambos mundos: una cifra precisa y caducada.
Pilot no deduce la mensualidad de tus ingresos
Solo los intereses son deducibles. La devolución del capital no lo es nunca, y una herramienta que dedujera la mensualidad entera fabricaría un déficit inmobiliario inexistente.
art. 31 I 1° d) del Código General de Impuestos francés
Pilot no aplica por defecto una penalización por amortización anticipada
Depende de tu contrato y de la causa de la venta, y numerosos casos la eximen. Suponerla máxima sobrestimaría el coste de salida de cada inmueble, y por tanto falsearía todos los arbitrajes.
Disponibilidad
Incluido desde el nivel Essentiel.
- 7 días de prueba en el lanzamiento, con tarjeta
- Sin compromiso
Preguntas frecuentes
¿Tengo que actualizar mi capital pendiente?
No, nunca. Se recalcula a partir de las condiciones del préstamo que introdujo una sola vez. Esa es precisamente la ventaja: un valor almacenado sería erróneo desde el vencimiento siguiente, sin que nada lo indicara.
¿Cómo se calcula el valor neto?
Valor estimado del inmueble, menos capital pendiente, menos gastos de venta estimados. Arrastra, por tanto, la incertidumbre de la estimación, que se muestra junto a él.
¿Los intereses se trasladan a mi declaración?
Se calcula la parte de intereses de cada cuota, que alimenta la ayuda a la declaración en el régimen real. Atención: solo los intereses son deducibles, nunca el capital amortizado — es el error más frecuente de las declaraciones hechas por uno mismo.
¿Puedo registrar varios préstamos en un inmueble?
Sí, y las deudas se consolidan después por estructura de tenencia, en proporción a sus participaciones en sociedad civil o en indivisión.
¿Se tiene en cuenta la comisión por amortización anticipada?
No por defecto. Depende de tu contrato y de la causa de la venta, y muchos casos quedan exentos — en particular una venta ligada a un cambio de situación profesional. Suponerla máxima sobrestimaría el coste de salida de cada inmueble.
Justo al lado.
Valor y deuda
Una horquilla fechada, con su nivel de confianza.
Basada en las ventas realmente firmadas en las cercanías, con la fecha de la estimación y su nivel de confianza.
Rendimiento
Una sola definición de rentabilidad, en todas partes.
Gastos deducidos, coste total en el denominador. Una sola definición de rentabilidad en todo el producto.
Rendimiento
Conservar, vender, vigilar — o callar.
Clasificación por rentabilidad neta, TIR y veredicto conservar / vender / vigilar — suspendido cuando el valor no es lo bastante seguro.
Rendimiento
Cinco regímenes uno al lado del otro, y luego la declaración casilla por casilla.
Micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel y SCI sujeta al impuesto de sociedades comparados lado a lado, y después ayuda con la declaración 2044 — y con la 2072-S para una SCI que tributa por el IR.
Contenido revisado el 2026-08-06.
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