La comparación no se deja a su memoria
Un inventario de salida redactado sin tener delante el de entrada produce retenciones discutibles y olvidos. Aquí ambos inventarios comparten la misma estructura, así que la diferencia es mecánica.
Contratos y documentos
La salida se compara con la entrada, automáticamente.
La fianza no se retiene por una impresión: se retiene por una diferencia constatada entre dos estados, ambos contradictorios. Pilot le hace describir la vivienda estancia por estancia, guarda las fotos con fecha y hora, y pone las dos actas frente a frente.
Sin inventario de entrada, se presume que la vivienda estaba en buen estado.
Es la regla que decide todo lo demás. Se presume que el arrendador que no hizo inventario de entrada — o que hizo uno tan vago que no dice nada — entregó la vivienda en buen estado, y tendrá que devolver la fianza íntegra sea cual sea el estado a la salida. La presunción no se combate con recuerdos ni con fotos sin fecha. Se combate con un acta precisa, hecha juntos, estancia por estancia, cuyas líneas podrán compararse una a una con su equivalente a la salida. Todo lo demás — los plazos, las retenciones, los justificantes — se deriva de la calidad de esos dos documentos.
- Estancia por estancia, elemento por elemento, con un nivel de estado por línea
- Fotos con fecha y hora, conservadas e integradas en el documento
- La salida muestra la entrada al lado: la diferencia se lee, no se deduce
- Lecturas de contadores y entrega de llaves registradas en el mismo lugar
En concreto.
Describes la vivienda estancia por estancia
El asistente avanza estancia por estancia y, en cada estancia, elemento por elemento: suelos, paredes, techos, carpinterías, equipamiento. Cada línea recibe un nivel de estado y, si es necesario, una observación escrita. Lo introducido se guarda sobre la marcha — un inventario se hace de pie, en un piso, no sentado ante un formulario que se valida de una vez.
Las fotos se toman con fecha y hora
Cada elemento puede llevar sus fotos. Se conservan con su fecha y hora y se incorporan al documento generado: una foto que vive aparte en un teléfono no es una prueba, es un recuerdo.
Se registran los contadores y las llaves
Lecturas de agua, electricidad y gas, número y tipo de llaves entregadas. Son las líneas que se olvidan cuando se va con prisa, y las que faltan en el momento de la salida.
En la salida, la entrada se muestra al lado
Se retoma el mismo árbol de estancias y elementos, con el estado de entrada en columna. No compara dos documentos: lee una diferencia, línea a línea. Es esa comparación la que hace defendible una retención.
El PDF se genera y se archiva con el contrato
El documento se genera y se guarda en el expediente del contrato, junto al propio contrato y los recibos. El documento es contradictorio — elaborado juntos —, lleva fecha y hora, y está sellado.
Lo que cambia
Las fotos están en el documento, no al lado
Viajan con el acta, lo que evita la situación clásica: un litigio seis meses después, y unas fotos de las que ya nadie sabe de qué estancia ni de qué fecha son.
Lo introducido sobrevive a la interrupción
Cada elemento se guarda en el momento en que lo rellena. Un inventario se hace caminando, a menudo en treinta o cuarenta minutos: perder lo introducido en la vigésima estancia es el tipo de incidente que hace abandonar la herramienta.
El derecho, y las trampas
A falta de inventario de entrada, se presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado de reparaciones locativas.
art. 1731 del Código Civil francés; art. 3-2 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989
La presunción juega contra el arrendador, y también contra un inventario demasiado vago: «buen estado» en una sola línea no permite demostrar ningún deterioro. Lo que protege es el nivel de detalle de la entrada, no la existencia del documento.
El inventario lo elaboran las partes de forma contradictoria y amistosa, en la entrega y en la devolución de las llaves. Su forma y su contenido los fija un decreto.
art. 3-2 de la ley n.º 89-462; decreto n.º 2016-382 de 30 de marzo de 2016
Contradictoriamente significa «juntos». Un acta redactada por una sola parte y enviada después para su aprobación no es contradictoria, aunque sea exacta. Además, el inquilino tiene derecho a hacer completar el inventario de entrada en los diez días siguientes a su firma — un plazo que muchos arrendadores ignoran, y cuyo ejercicio modifica el documento de referencia.
La fianza se devuelve en el plazo de un mes si el inventario de salida coincide con el de entrada, y de dos meses en caso contrario. De lo contrario, se incrementa en un 10 % del alquiler mensual sin gastos por cada mes de retraso iniciado.
art. 22 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989
El plazo corre desde la entrega de las llaves, y el recargo se aplica de pleno derecho — sin requerimiento previo. Además, toda retención debe justificarse con presupuestos o facturas: una retención a tanto alzado «para reparaciones» no se sostiene.
Lo que Pilot se niega a hacer
No lo llamamos firma electrónica
Un trazo con el dedo en una pantalla no es una firma electrónica en el sentido del Código Civil. Por eso describimos el documento por lo que es: contradictorio, con fecha y hora, y sellado. Emplear aquí la expresión «firma electrónica» haría sospechoso todo lo demás que decimos.
art. 1367 párr. 2 del Código Civil francés; decreto n.º 2017-1416 de 28 de septiembre de 2017
No rellenamos «buen estado» en todas partes
Un inventario premarcado en buen estado es un documento que afirma algo que nadie ha constatado, y se vuelve contra el arrendador: una entrada demasiado favorable hace inservible la salida.
No calculamos una retención en su lugar
El desgaste, la parte imputable al inquilino y el valor de las reparaciones requieren una apreciación y justificantes. Un importe automático daría una falsa seguridad justo en el punto donde la impugnación es la norma.
art. 22 de la ley de 6 de julio de 1989
Disponibilidad
Incluido desde el nivel Essentiel.
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- Sin compromiso
Preguntas frecuentes
¿El inventario se firma electrónicamente?
No, y no lo llamamos así. El documento se elabora conjuntamente, lleva fecha y hora y queda sellado — es sólido como constatación contradictoria. La firma electrónica en el sentido del Código Civil es otra cosa, reservada en nuestro caso al contrato, y todavía no está abierta.
¿Qué ocurre si no hice inventario de entrada?
Se presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado, y tendrá que devolver la fianza íntegra sea cual sea el estado constatado a la salida. Esta presunción no se combate con fotos sin fecha.
¿En qué plazo debo devolver la fianza?
Un mes si la salida es conforme a la entrada, dos meses si no, a contar desde la entrega de las llaves. Pasado ese plazo, la fianza se incrementa en un 10 % del alquiler mensual sin gastos por cada mes de retraso iniciado, sin necesidad de ningún requerimiento formal.
¿Puede el inquilino hacer modificar el inventario de entrada?
Sí. Puede pedir que se complete en los diez días siguientes a su firma, y para los elementos de calefacción durante el primer mes del periodo de calefacción. El documento completado pasa a ser la referencia — es un derecho que muchos arrendadores descubren demasiado tarde.
¿Las fotos están en el PDF?
Sí, integradas en el documento con su fecha y hora. Una foto conservada por separado pierde su vínculo con la estancia y con la fecha, es decir, lo que la convierte en un elemento de prueba.
Justo al lado.
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Contenido revisado el 2026-08-06.
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