La comparación se hace sobre sus cifras
No sobre un caso tipo. La diferencia entre dos regímenes depende por completo del nivel de gastos y de la existencia de un préstamo: un ejemplo genérico no dice nada sobre su situación.
Rendimiento
Cinco regímenes uno al lado del otro, y luego la declaración casilla por casilla.
La elección del régimen fiscal es la decisión que más pesa en la rentabilidad neta de un inmueble, y es la que el arrendador toma con más frecuencia por defecto — porque comparar supone calcular cinco veces lo mismo con reglas diferentes.
- 24categorías de ingresos y gastos incluidas en el cálculopilot/models.py::CategorieTransaction
Un régimen elegido por defecto suele costar más que todas las obras del año.
El régimen micro es sencillo y no exige contabilidad; el real permite deducir los gastos efectivos y generar un déficit trasladable. Según el nivel de gastos, la existencia de un préstamo y el tramo impositivo del arrendador, la diferencia anual entre ambos supera con frecuencia un mes de alquiler. Y el régimen micro se aplica de pleno derecho por debajo de los umbrales: no hacer nada es una elección, y es la que hace la inmensa mayoría de los propietarios — sin haber comparado nunca. Algunos compromisos son además plurianuales, lo que significa que una opción tomada sin calcular se paga varios años seguidos.
- Cinco regímenes comparados uno al lado del otro: micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel y SCI sujeta al impuesto de sociedades
- Elegibilidad comprobada: se aplican los umbrales y la naturaleza del alquiler
- Ayuda a la declaración de rentas inmobiliarias, casilla por casilla
- Negativa a comparar con un dato ausente, antes que una cifra supuesta
En concreto.
Pilot comprueba primero a qué tienes derecho
Un alquiler sin amueblar no entra en el régimen de los alquileres amueblados, y los umbrales de volumen de negocio cierran el acceso al micro por encima de cierto nivel de ingresos. La elegibilidad se comprueba antes de cualquier cálculo: proponer un régimen inaccesible es el defecto más común de los simuladores.
Reúne sus datos reales
Alquileres cobrados, gastos por categoría, intereses del préstamo calculados desde el cuadro de amortización, taxe foncière buscada en sus asientos. Son sus cifras, no medias.
Se niega si falta un dato esencial
La taxe foncière se busca en los asientos de los últimos veinticuatro meses y nunca se adivina. Si no está, la comparación se detiene y nombra el campo que falta — un comparador que supone un valor produce una clasificación de regímenes que no le concierne.
Compara los cinco regímenes sobre la misma base
micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel y SCI sujeta al impuesto de sociedades: base imponible, impuesto estimado, tipo efectivo. La clasificación se hace sobre el mismo año y los mismos gastos — sin esa base común, la diferencia entre dos regímenes no significa nada.
Prepara la declaración de rentas inmobiliarias
Traslado casilla por casilla, agregado por inmueble y comparación entre el régimen micro y el real con sus cifras del año. Se archiva un resumen exportable — no es una declaración transmitida, es una ayuda para la cumplimentación. Para una SCI que tributa por el IR, los importes de la 2072-S y de sus anexos se reparten inmueble por inmueble y después socio por socio.
Lo que cambia
La elegibilidad se comprueba, no se supone
No se propone un régimen de amueblado para un alquiler sin amueblar, y se aplican los umbrales. Es lo que distingue una comparación utilizable de una tabla de cuatro columnas.
El traslado a la declaración sigue la misma fuente
Los mismos alquileres cobrados, los mismos gastos, los mismos intereses calculados. Su seguimiento y su declaración no pueden, por tanto, contradecirse — que es exactamente lo que ocurre cuando ambos viven en archivos separados.
El derecho, y las trampas
El régimen a tanto alzado de las rentas inmobiliarias (micro-foncier) se aplica de pleno derecho cuando los ingresos brutos anuales no superan un límite legal, con una reducción que representa los gastos. La opción por el régimen real es irrevocable durante tres años.
art. 32 del Código General de Impuestos francés
Irrevocable durante tres años: una opción tomada sin calcular compromete, por tanto, tres ejercicios. Y la reducción a tanto alzado sustituye a TODOS los gastos — un arrendador muy endeudado que se queda en el régimen micro pierde la deducción de sus intereses sin ver nunca la línea que falta.
El déficit por rentas inmobiliarias (déficit foncier) es imputable a la renta global dentro de un límite anual; la parte procedente de los intereses del préstamo solo es imputable a las rentas inmobiliarias de los años siguientes.
art. 156 I 3° del Código General de Impuestos francés
La distinción entre déficit procedente de los gastos y déficit procedente de los intereses se ignora sistemáticamente en los cálculos hechos por uno mismo. Cambia el ahorro fiscal del año, a veces del todo a nada.
El alquiler amueblado tributa como beneficios industriales y comerciales (BIC); el régimen micro aplicable tiene su propio límite de ingresos y su propia reducción, distintos de los del alquiler sin amueblar.
art. 50-0 y art. 155 del Código General de Impuestos francéspunto discutido
Alquilar amueblado cambia la categoría de rentas, no solo el porcentaje de reducción. Los umbrales, las obligaciones declarativas y el tratamiento de los déficits difieren — y los límites se han modificado varias veces en los últimos años, en particular para los alojamientos turísticos amueblados.
Las rentas inmobiliarias netas soportan el impuesto sobre la renta según la escala progresiva, así como las cotizaciones sociales.
art. 197 del Código General de Impuestos francés; art. L. 136-6 del Código de la Seguridad Social francés
El régimen óptimo depende, por tanto, de tu tipo marginal, y puede cambiar el año en que cambien tus demás ingresos. Un «mejor régimen» calculado de una vez por todas es una respuesta a una pregunta que se mueve.
Lo que Pilot se niega a hacer
Pilot se niega a comparar con un dato ausente
La taxe foncière se busca en sus asientos, nunca se estima. Sin ella, la comparación se detiene y nombra el campo que hay que completar. Una clasificación de regímenes construida sobre un valor supuesto es una clasificación que no le concierne.
Pilot no genera ni liasse fiscal ni teletransmisión
Ninguna liasse fiscal, ninguna amortización de alquiler amueblado, ningún envío telemático a Hacienda. Son trabajos de un asesor contable, fuera del alcance del producto, y no los anunciamos.
Pilot no sustituye a un asesor fiscal
La comparación ilumina una decisión; no la compromete. Las opciones plurianuales, los cambios de régimen durante la tenencia y los efectos en la reventa requieren un profesional que vea el conjunto de su situación.
Disponibilidad
Incluido desde el nivel Essentiel.
- 7 días de prueba en el lanzamiento, con tarjeta
- Sin compromiso
Preguntas frecuentes
¿Qué regímenes se comparan?
Cinco: micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel y SCI sujeta al impuesto de sociedades. El motor calcula más, pero solo destacamos los que afectan a la gran mayoría de los arrendadores particulares.
¿Rellena Pilot mi declaración?
Prepara el traslado casilla por casilla y un resumen exportable, a partir de los alquileres efectivamente cobrados y de los gastos registrados. Para una SCI que tributa por el IR, también reparte los importes de la 2072-S, de su anexo por inmueble y de su anexo por socio; la cuota que cada socio traslada a su propia 2044 se deriva de ello al céntimo. No calcula el impuesto ni transmite nada a la administración: es una ayuda para la cumplimentación, no una declaración telemática.
¿Generan ustedes una liasse fiscal?
No, y no está previsto: ni liasse fiscal, ni amortizaciones de alquiler amueblado, ni teletransmisión. Son trabajos de un contable colegiado, y preferimos no anunciarlos antes que esbozarlos.
¿Por qué negarse a veces a comparar?
Porque falta un dato esencial — lo más a menudo la taxe foncière, que buscamos en sus apuntes y nunca adivinamos. Un comparador que supone un valor clasifica regímenes para un inmueble que no es el suyo.
¿Puede cambiar el mejor régimen?
Sí, en cuanto se mueven sus otros ingresos o su nivel de gastos, ya que el impuesto sigue una escala progresiva. Y la opción por el régimen real compromete tres años en alquiler sin amueblar: es una decisión que hay que tomar con un cálculo, no por defecto.
Justo al lado.
Rendimiento
Una sola definición de rentabilidad, en todas partes.
Gastos deducidos, coste total en el denominador. Una sola definición de rentabilidad en todo el producto.
Rendimiento
Veinticuatro meses; si no, octubre parece una catástrofe.
Ratio de gastos sobre alquileres realmente cobrados, serie de 24 meses y media móvil — sin la cual la taxe foncière de octubre parece una desviación.
Valor y deuda
Generado desde el cuadro de amortización, así que se actualiza solo.
Generado desde su cuadro de amortización, así que se actualiza solo. De él se deriva el valor neto, deducidos los gastos de venta estimados.
Vencimientos y conformidad
La regularización se calcula sobre lo que ha cobrado.
Calculada sobre los gastos reales, con el desglose por naturaleza y el criterio de reparto que exige la ley.
Contenido revisado el 2026-08-06.
Empezar
Añade tu primer inmueble.
En el lanzamiento: 7 días de prueba con sus inmuebles reales, con tarjeta.