Nenhum dado a manter
É o principal benefício, e é invisível: não há nada a atualizar, logo nada que se esqueça de atualizar. Um capital em dívida copiado uma vez por ano está errado o resto do tempo.
Valor e dívida
Gerado a partir do plano de amortização, pelo que envelhece sozinho.
Um capital em dívida introduzido à mão está errado no mês seguinte. Recalculado a partir das condições do empréstimo, está certo todos os dias sem que ninguém lhe toque — e é ele que transforma um valor de imóvel em património real.
Um património sem a dívida não é um património, é um inventário.
Somar o valor de três imóveis dá um número impressionante e inutilizável. O que conta — para arbitrar, para convencer um banco, para saber se uma venda liberta realmente alguma coisa — é o que sobra depois de amortizado o capital e pagos os custos de venda. Ora, o capital em dívida é precisamente o dado que ninguém mantém atualizado: muda todos os meses, consta de um extrato anual que ninguém consulta, e copiá-lo para uma folha de cálculo significa que estará errado onze meses em cada doze. Gerá-lo a partir do plano de amortização resolve o problema de uma vez por todas, e é isso que permite que todos os indicadores que dele dependem estejam sempre certos.
- Calculado a partir do montante, da taxa, do prazo e da data de início
- Nunca armazenado, logo nunca desatualizado: o valor do dia é recalculado
- O valor líquido decorre daí, deduzidos os custos de venda estimados
- Vários empréstimos por imóvel, e vários imóveis por estrutura de detenção
Em concreto.
Introduz as condições do empréstimo, uma vez
Montante emprestado, taxa, prazo, data da primeira prestação, eventual carência. São os dados da sua proposta de empréstimo — não mudam, o que significa que depois não há nada a manter.
O calendário de vencimentos é reconstruído
Parte de juros e parte de capital de cada prestação, ao longo de todo o prazo. O capital em dívida numa dada data já não é um dado a procurar: é uma posição neste plano de amortização.
O valor líquido é calculado
Valor estimado do imóvel, menos capital em dívida, menos custos de venda estimados. É o número que responde à pergunta «se vendesse hoje, o que me restaria» — e traz consigo a incerteza da estimativa de valor, que é apresentada com ele.
Os juros alimentam a fiscalidade
A parte de juros de cada prestação é dedutível aos rendimentos prediais no regime real. Como é calculada e não reintroduzida, não pode divergir entre o seu acompanhamento e a sua declaração.
Vários empréstimos, várias estruturas
Um imóvel pode ter vários empréstimos, e os imóveis podem ser detidos em nome próprio, em sociedade civil ou em indivisão. As dívidas consolidam-se na proporção das suas participações, estrutura a estrutura.
O que isto muda
O rácio de endividamento torna-se apresentável
Um banco que analisa um novo financiamento quer o capital em dívida real e o valor dos imóveis. Os dois existem, datados, sem reconstituição de última hora.
A arbitragem assenta no valor líquido
Manter ou vender não se decide pelo valor bruto: um imóvel muito valorizado mas fortemente endividado liberta pouco. A comparação entre imóveis faz-se, portanto, sobre o que sobra.
O direito, e as armadilhas
Os juros dos empréstimos contraídos para a aquisição, conservação, construção, reparação ou melhoria de um imóvel arrendado são dedutíveis aos rendimentos prediais.
art. 31 I 1.º d) do Código Geral dos Impostos francês
São os JUROS que são dedutíveis, não a prestação: a parte de capital amortizado nunca o é. Deduzir a prestação inteira é o erro mais comum nas declarações feitas pelo próprio, e salta imediatamente à vista numa inspeção.
O mutuário pode reembolsar antecipadamente; o mutuante pode então exigir uma indemnização, limitada a seis meses de juros sobre o capital reembolsado, sem exceder 3 % do capital em dívida.
art. R. 313-25 do Código do Consumo francês
O limite é um máximo, não um montante devido: muitos contratos preveem casos de isenção, nomeadamente em caso de venda ligada a uma mudança de situação profissional. Integrar sistematicamente a indemnização máxima num cálculo de revenda sobrestima o custo de saída.
A taxa anual efetiva global deve integrar todas as despesas, comissões e remunerações ligadas à concessão do crédito, incluindo o seguro obrigatório.
art. L. 314-1 e segs. do Código do Consumo francês
Comparar dois empréstimos pela taxa nominal não diz nada: o seguro de crédito pode representar uma parte significativa do custo total. É por isso que um sinal de renegociação que olhasse apenas para a taxa nominal seria enganador.
O que o Pilot se recusa a fazer
O Pilot não armazena o capital em dívida
Recalcula-o. Um valor armazenado fica errado a partir do vencimento seguinte, e ninguém repara que envelheceu — é o pior dos dois mundos: um número preciso e desatualizado.
O Pilot não deduz a prestação dos seus rendimentos
Só os juros são dedutíveis. O reembolso do capital nunca o é, e uma ferramenta que deduzisse a prestação inteira fabricaria um défice predial inexistente.
art. 31 I 1.º d) do Código Geral dos Impostos francês
O Pilot não aplica por defeito uma comissão de reembolso antecipado
Depende do seu contrato e da causa da venda, e há muitos casos de isenção. Supô-la máxima sobrestimaria o custo de saída de cada imóvel, e portanto falsearia todas as arbitragens.
Disponibilidade
Incluído a partir do plano Essentiel.
- 7 dias de teste no lançamento, cartão exigido
- Sem compromisso
Perguntas frequentes
Tenho de atualizar o meu capital em dívida?
Não, nunca. É recalculado a partir das condições do empréstimo que introduziu uma vez. É precisamente essa a vantagem: um valor guardado estaria errado logo na prestação seguinte, sem que nada o assinalasse.
Como é calculado o valor líquido?
Valor estimado do imóvel, menos capital em dívida, menos custos de venda estimados. Traz, portanto, a incerteza da estimativa, que é apresentada com ele.
Os juros passam para a minha declaração?
A parte de juros de cada prestação é calculada e alimenta a ajuda à declaração no regime real. Atenção: só os juros são dedutíveis, nunca o capital amortizado — é o erro mais frequente nas declarações feitas pelo próprio.
Posso registar vários empréstimos num imóvel?
Sim, e as dívidas consolidam-se depois por estrutura de detenção, na proporção das suas participações em sociedade civil ou em indivisão.
A indemnização por reembolso antecipado é tida em conta?
Não por defeito. Depende do seu contrato e da causa da venda, e muitos casos isentam-na — nomeadamente uma venda ligada a uma mudança de situação profissional. Supô-la máxima sobrestimaria o custo de saída de cada imóvel.
Mesmo ao lado.
Valor e dívida
Um intervalo datado, com o seu nível de confiança.
Ancorada nas vendas realmente escrituradas nas proximidades, com a data da estimativa e o seu nível de confiança.
Desempenho
Uma só definição de rentabilidade, em todo o lado.
Encargos deduzidos, custo total no denominador. Uma única definição de rentabilidade em todo o produto.
Desempenho
Manter, vender, vigiar — ou calar-se.
Classificação pela rentabilidade líquida, TIR e veredicto manter / vender / vigiar — suspenso quando o valor não é suficientemente seguro.
Desempenho
Cinco regimes lado a lado, e depois a declaração campo a campo.
Micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel e SCI sujeita ao IS comparados lado a lado, e depois ajuda com a declaração 2044 — e com a 2072-S para uma SCI sujeita ao IR.
Conteúdo revisto em 2026-08-06.
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