Deja de alarmarse en octubre
Y empieza a ver lo que de verdad se mueve. Es el beneficio menos espectacular y el más útil de un seguimiento largo: hace creíble el aviso.
Rendimiento
Veinticuatro meses; si no, octubre parece una catástrofe.
Los gastos de un inmueble en alquiler no son regulares: llegan en bloques, en fechas fijas, y un seguimiento mensual da la impresión de una gestión que descarrila cuatro veces al año. La serie larga es lo que permite distinguir la estacionalidad de una desviación real.
Sin una serie larga, no se ve la desviación: solo se ve el calendario.
La taxe foncière llega en octubre, la derrama de la comunidad cada trimestre, el seguro una vez al año, y el mantenimiento cuando algo se rompe. En un gráfico mensual, eso produce cuatro picos al año que parecen todos un problema, y un fondo de curva tranquilizador que no lo es. El resultado es doble y molesto: uno se alarma para nada en cada vencimiento conocido, y no se da cuenta de que un gasto ha subido un quince por ciento en doce meses porque la subida queda ahogada en el ruido. Comparar dos ventanas de doce meses móviles elimina la estacionalidad por construcción, y solo deja lo que realmente ha cambiado.
- Ratio de gastos sobre alquileres REALMENTE cobrados, no sobre alquileres debidos
- Serie de veinticuatro meses y media móvil, una al lado de la otra
- Desviación detectada comparando dos ventanas de doce meses
- Gasto inusual señalado, excluidos los vencimientos conocidos
En concreto.
Los gastos se clasifican por categoría
Taxe foncière, comunidad de propietarios, seguro, mantenimiento, obras, gastos de gestión, gastos bancarios, intereses del préstamo. Un total indistinto no permite ningún análisis: es el desglose el que hace atribuible una subida.
La ratio se calcula sobre los alquileres cobrados
No sobre los alquileres teóricos del contrato. En un inmueble con impagos o vacío, la ratio gastos/alquileres se degrada realmente — y es esa degradación la que hay que ver, no una versión suavizada por alquileres que no se han percibido.
Se comparan dos ventanas de doce meses
Los últimos doce meses frente a los doce anteriores. Cada ventana contiene exactamente una taxe foncière, un seguro, cuatro derramas de la comunidad: la estacionalidad se anula, y la diferencia que queda es una diferencia real.
Se señalan los gastos inusuales
Un gasto claramente por encima de la media de su categoría se destaca — pero los vencimientos conocidos y esperados, como la taxe foncière o las grandes obras ya planificadas, quedan excluidos de la señal. Avisar de lo que se sabía que iba a llegar enseña a ignorar los avisos.
Los gastos recurrentes quedan reflejados
Seguro, comunidad de propietarios, suscripciones: declarados una vez, aparecen en las fechas correctas sin volver a introducirlos. Un gasto olvidado es una rentabilidad sobrestimada.
Lo que cambia
La subida es atribuible a una categoría
Saber que los gastos han subido un doce por ciento no sirve de nada; saber que es la comunidad de propietarios permite ir a leer un acta de junta general.
La rentabilidad mostrada lo tiene todo en cuenta
Como los gastos recurrentes están materializados, no pueden olvidarse en el cálculo. Una rentabilidad calculada sobre gastos parciales sale sistemáticamente demasiado bonita.
El derecho, y las trampas
Los gastos repercutibles al inquilino están enumerados de forma cerrada por decreto; los demás corren definitivamente a cargo del propietario.
art. 23 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989; decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987
Hay, por tanto, dos categorías de gastos que no deben mezclarse nunca: los que reducen tu rentabilidad de forma definitiva, y los que adelantas antes de recuperarlos. Un seguimiento que los suma presenta una rentabilidad errónea en un sentido, y una regularización errónea en el otro.
Los gastos deducibles de las rentas inmobiliarias están enumerados de forma cerrada y no coinciden con los gastos repercutibles al inquilino.
art. 31 del Código General de Impuestos francés
Existen tres listas — gastos reales, gastos repercutibles, gastos deducibles — y solo se solapan en parte. La tasa de recogida de basuras es repercutible; la taxe foncière no lo es, pero es deducible. Confundir estas listas es la fuente más habitual de declaraciones erróneas.
El administrador de la comunidad está obligado a poner a disposición de los propietarios los justificantes de los gastos, en un plazo regulado antes de la junta general.
art. 18-1 de la ley n.º 65-557 de 10 de julio de 1965; decreto n.º 67-223 de 17 de marzo de 1967
Una subida de los gastos de comunidad no es una fatalidad que constatar: se explica en documentos a los que tienes derecho. Detectar la desviación unos meses antes de la junta general es llegar habiendo leído.
Lo que Pilot se niega a hacer
Pilot no calcula la ratio sobre los alquileres debidos
Sobre los alquileres cobrados, siempre. Usar los alquileres teóricos oculta exactamente las situaciones en las que la ratio se degrada — impagos, vacío —, es decir, las que hay que ver.
Pilot no avisa de los vencimientos conocidos
La taxe foncière, las derramas planificadas y las obras ya comprometidas quedan excluidas de la señal de gasto inusual. Un aviso sobre lo que se esperaba acostumbra a no leer los avisos.
Pilot no califica sus gastos como repercutibles
La frontera depende de la naturaleza exacta de la prestación. Aportamos las categorías y el análisis; la imputación sigue siendo una elección que tendrá que defender ante su inquilino.
decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987
Disponibilidad
Incluido desde el nivel Essentiel.
- 7 días de prueba en el lanzamiento, con tarjeta
- Sin compromiso
Preguntas frecuentes
¿Por qué veinticuatro meses y no doce?
Porque comparar dos ventanas de doce meses móviles anula la estacionalidad: cada ventana contiene exactamente una taxe foncière, un seguro, cuatro derramas. Lo que queda tras esa comparación es una variación real.
¿Sobre qué alquileres se calcula la ratio?
Sobre los alquileres realmente cobrados. Usar los alquileres del contrato suavizaría precisamente las situaciones que hay que ver: un impago o un periodo vacío degradan realmente la ratio de gastos sobre ingresos.
¿Recibo un aviso con cada taxe foncière?
No. Los vencimientos conocidos y esperados quedan excluidos de la señal de gasto inusual. Avisar de lo que se sabía que iba a llegar es la mejor manera de aprender a ignorar los avisos.
¿Me dice Pilot qué gastos son repercutibles?
No, no los califica en su lugar: la frontera depende de la naturaleza exacta de la prestación, y el mantenimiento de un ascensor no se trata igual que su sustitución. Nosotros aportamos las categorías, el análisis y el desglose.
Justo al lado.
Vencimientos y conformidad
La regularización se calcula sobre lo que ha cobrado.
Calculada sobre los gastos reales, con el desglose por naturaleza y el criterio de reparto que exige la ley.
Rendimiento
Una sola definición de rentabilidad, en todas partes.
Gastos deducidos, coste total en el denominador. Una sola definición de rentabilidad en todo el producto.
Rendimiento
No se limita a hacer seguimiento: detecta lo que se puede mejorar.
Alquiler por debajo del mercado, gastos al alza en doce meses, rentabilidad inferior al resto de la cartera, DPE a punto de quedar prohibido, préstamo por encima del mercado.
Contenido revisado el 2026-08-06.
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