Deixa de se alarmar em outubro
E começa a ver o que muda realmente. É o benefício menos espetacular e o mais útil de um acompanhamento longo: torna o alerta credível.
Desempenho
Vinte e quatro meses, senão outubro parece uma catástrofe.
Os encargos de um imóvel arrendado não são regulares: chegam aos molhos, em datas fixas, e um acompanhamento mensal dá a impressão de uma gestão que descarrila quatro vezes por ano. A série longa é o que permite distinguir a sazonalidade de uma derrapagem verdadeira.
Sem uma série longa, não se vê a derrapagem: vê-se apenas o calendário.
O imposto predial cai em outubro, a quota do condomínio por trimestre, o seguro uma vez por ano, e a manutenção quando alguma coisa se avaria. Num gráfico mensal, isto produz quatro picos por ano que parecem todos um problema, e um fundo de curva tranquilizador que não o é. O resultado é duplo e incómodo: alarma-se por nada a cada prazo conhecido, e não se repara que um encargo subiu quinze por cento em doze meses, porque o aumento se perde no ruído. Comparar duas janelas de doze meses móveis elimina a sazonalidade por construção, e deixa apenas o que mudou realmente.
- Rácio de encargos sobre rendas REALMENTE recebidas, não sobre rendas devidas
- Série de vinte e quatro meses e média móvel, lado a lado
- Derrapagem detetada comparando duas janelas de doze meses
- Despesa invulgar assinalada, excluindo os vencimentos conhecidos
Em concreto.
Os encargos são classificados por categoria
Imposto predial, condomínio, seguro, manutenção, obras, custos de gestão, encargos bancários, juros do empréstimo. Um total indistinto não permite nenhuma análise: é a discriminação que torna um aumento atribuível.
O rácio calcula-se sobre as rendas recebidas
Não sobre as rendas teóricas do contrato. Num imóvel com rendas em atraso ou desocupado, o rácio encargos/rendas degrada-se realmente — e é essa degradação que é preciso ver, não uma versão alisada por rendas que não foram recebidas.
São comparadas duas janelas de doze meses
Os últimos doze meses contra os doze anteriores. Cada janela contém exatamente um imposto predial, um seguro, quatro quotas de condomínio: a sazonalidade anula-se, e a diferença que fica é uma diferença real.
As despesas invulgares são assinaladas
Uma despesa claramente acima da média da sua categoria é destacada — mas os vencimentos conhecidos e esperados, como o imposto predial ou as grandes obras já planeadas, são excluídos do sinal. Alertar para o que se sabia que vinha ensina a ignorar os alertas.
As despesas recorrentes são materializadas
Seguro, condomínio, assinaturas: declarados uma vez, aparecem nas datas certas sem nova introdução. Um encargo esquecido é uma rentabilidade sobrestimada.
O que isto muda
O aumento é atribuível a uma categoria
Saber que os encargos subiram doze por cento não serve de nada; saber que é o condomínio permite ir ler uma ata de assembleia geral.
A rentabilidade mostrada tem tudo em conta
Como os encargos recorrentes estão materializados, não podem ser esquecidos no cálculo. Uma rentabilidade calculada sobre encargos parciais é sistematicamente boa demais.
O direito, e as armadilhas
Os encargos recuperáveis junto do inquilino estão enumerados de forma taxativa por decreto; os restantes ficam definitivamente a cargo do proprietário.
art. 23 da lei n.º 89-462 de 6 de julho de 1989; decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987
Há, portanto, duas categorias de encargos que nunca se devem misturar: os que diminuem definitivamente a sua rentabilidade, e os que adianta antes de os recuperar. Um acompanhamento que os soma mostra uma rentabilidade errada num sentido, e um acerto errado no outro.
Os encargos dedutíveis aos rendimentos prediais estão enumerados de forma taxativa e não coincidem com os encargos recuperáveis junto do inquilino.
art. 31 do Código Geral dos Impostos francês
Existem três listas — encargos reais, encargos recuperáveis, encargos dedutíveis — e só se sobrepõem parcialmente. A taxa de recolha do lixo doméstico é recuperável; o imposto predial não é, mas é dedutível. Confundir estas listas é a fonte mais comum de declaração errada.
A administração do condomínio é obrigada a disponibilizar aos condóminos os comprovativos dos encargos, num prazo regulamentado antes da assembleia geral.
art. 18-1 da lei n.º 65-557 de 10 de julho de 1965; decreto n.º 67-223 de 17 de março de 1967
Uma subida dos encargos de condomínio não é uma fatalidade a constatar: explica-se em documentos a que tem direito. Detetar a derrapagem alguns meses antes da assembleia geral é chegar lá tendo lido.
O que o Pilot se recusa a fazer
O Pilot não calcula o rácio sobre as rendas devidas
Sobre as rendas recebidas, sempre. Usar as rendas teóricas esconde exatamente as situações em que o rácio se degrada — rendas em atraso, desocupação — ou seja, as que é preciso ver.
O Pilot não alerta para os vencimentos conhecidos
O imposto predial, as chamadas de fundos planeadas e as obras já contratadas são excluídos do sinal de despesa invulgar. Um alerta sobre o que se esperava habitua a deixar de ler os alertas.
O Pilot não qualifica os seus encargos como recuperáveis
A fronteira depende da natureza exata do serviço. Fornecemos as categorias e a análise; a imputação continua a ser uma escolha que terá de defender perante o seu inquilino.
decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987
Disponibilidade
Incluído a partir do plano Essentiel.
- 7 dias de teste no lançamento, cartão exigido
- Sem compromisso
Perguntas frequentes
Porquê vinte e quatro meses e não doze?
Porque comparar duas janelas de doze meses móveis anula a sazonalidade: cada janela contém exatamente um imposto predial, um seguro, quatro chamadas de fundos. O que resta depois dessa comparação é uma variação real.
O rácio é calculado sobre que rendas?
Sobre as rendas realmente recebidas. Usar as rendas do contrato alisaria precisamente as situações que é preciso ver: uma renda em atraso ou uma desocupação degrada realmente o rácio encargos sobre rendimentos.
Sou alertado a cada imposto predial?
Não. Os vencimentos conhecidos e esperados são excluídos do sinal de despesa invulgar. Alertar para o que se sabia que vinha é a melhor maneira de aprender a ignorar os alertas.
O Pilot diz-me que encargos são recuperáveis?
Não, não as qualifica em seu lugar: a fronteira depende da natureza exata da prestação, e a manutenção de um elevador não se trata como a sua substituição. Fornecemos as categorias, a análise e a discriminação.
Mesmo ao lado.
Vencimentos e conformidade
O acerto calcula-se sobre o que efetivamente recebeu.
Calculado sobre as despesas reais, com a discriminação por natureza e o critério de repartição exigidos por lei.
Desempenho
Uma só definição de rentabilidade, em todo o lado.
Encargos deduzidos, custo total no denominador. Uma única definição de rentabilidade em todo o produto.
Desempenho
Não se limita a acompanhar: identifica o que pode ser melhorado.
Renda abaixo do mercado, encargos em alta em doze meses, rentabilidade inferior ao resto da carteira, DPE prestes a ser proibido, empréstimo acima do mercado.
Conteúdo revisto em 2026-08-06.
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