O número que lê é o que conta na revenda
Porque, no momento de vender, são os custos de aquisição que terá de compensar, mais os da venda. Um acompanhamento que não os integra prepara uma desilusão.
Valor e dívida
Comparada com o custo total, não com o preço de compra.
Quase todos os painéis comparam o valor atual com o preço pago, e esquecem os custos. Num imóvel antigo, os custos representam muitas vezes perto de um décimo do preço: ignorá-los transforma uma mais-valia nula num ganho aparente.
As despesas de aquisição fazem passar uma mais-valia de positiva a nula.
Uma habitação comprada em segunda mão suporta impostos de transmissão e emolumentos que representam habitualmente sete a oito por cento do preço, a que se somam eventuais honorários de agência e o montante das obras realizadas. Um imóvel revendido ao fim de quatro anos cinco por cento acima do preço de compra não ganhou, portanto, nada: perdeu. É aritmético, e no entanto a esmagadora maioria dos acompanhamentos patrimoniais mostra a comparação lisonjeira, porque é a única de que dispõem — o preço de compra é um dado conhecido, o custo total exige introduzir mais três linhas. Essas três linhas são exatamente o que separa um acompanhamento de património de um quadro decorativo.
- Preço de compra, despesas notariais, comissão de agência e obras reunidos
- A evolução exprime-se face a esse total, nunca face ao preço apenas
- As obras registadas ao longo do tempo entram na base
- A data de cada estimativa é guardada: vê-se uma trajetória
Em concreto.
Indica o custo real da aquisição
Preço pago, despesas notariais, comissão de agência. São três montantes que constam de documentos que possui, e que não se adivinham: uma taxa fixa aplicada ao preço daria um custo total inventado.
As obras somam-se ao longo do tempo
Cada obra registada — com os seus orçamentos, faturas e fotos de antes e depois — aumenta o custo total. É também o que torna credível um dossiê de revenda: a despesa está datada e justificada.
O valor atual é comparado com esse total
A diferença exprime-se em euros e em percentagem, e é muitas vezes menos espetacular do que a diferença face ao preço de compra. É o preço da honestidade do cálculo.
A trajetória é guardada
Cada estimativa datada fica registada. Lê-se, portanto, uma curva e não um ponto, o que permite distinguir um movimento de mercado de um efeito de obras.
O que isto muda
As obras deixam de ser uma despesa esquecida
Registadas, aumentam a base e servem duas vezes: na evolução do valor, e no dossiê de revenda, onde demonstram a manutenção do imóvel.
A comparação entre imóveis torna-se justa
Duas habitações compradas em épocas diferentes, com despesas diferentes, não se comparam pelo preço de compra. O custo total põe-nas na mesma base.
O direito, e as armadilhas
Para o cálculo da mais-valia imobiliária, o preço de aquisição é acrescido dos custos de aquisição — pelo valor real com comprovativos, ou por um valor fixo de 7,5 % — e das despesas de obras limitativamente definidas.
art. 150 VB do Código Geral dos Impostos francês
As despesas de manutenção e reparação NÃO podem ser acrescidas ao preço de aquisição: só as obras de construção, reconstrução, ampliação ou melhoria o podem, e não se já tiverem sido deduzidas aos rendimentos prediais. Um proprietário que deduziu as suas obras todos os anos não as pode contar uma segunda vez na revenda.
A isenção de mais-valia relativa à residência principal não se aplica a uma habitação arrendada. A isenção por tempo de detenção é adquirida progressivamente, e só é total ao fim de um longo prazo.
art. 150 U e art. 150 VC do Código Geral dos Impostos francêsponto discutível
As deduções por tempo de detenção não seguem o mesmo ritmo para o imposto sobre o rendimento e para as contribuições sociais: um imóvel pode estar isento de imposto sobre o rendimento e continuar sujeito às contribuições sociais durante mais vários anos.
No arrendamento mobilado sujeito ao regime real, as amortizações praticadas passam a ser tidas em conta no cálculo da mais-valia de alienação.
lei n.º 2025-127 de 14 de fevereiro de 2025 do Orçamento para 2025
É uma mudança de regime importante para quem arrenda mobilado no regime real: a vantagem anual da amortização é, em parte, recuperada na saída. Um acompanhamento patrimonial que ignore este efeito sobrestima o resultado líquido de uma revenda. Não calculamos a consequência fiscal — ver a recusa abaixo.
O que o Pilot se recusa a fazer
O Pilot não compara apenas com o preço de compra
Mesmo que seja mais lisonjeiro, e mesmo que seja o que faz a maioria dos painéis. Uma diferença calculada sem os custos de aquisição não é um desempenho, é uma ilusão de ótica aritmética.
O Pilot não calcula a sua mais-valia tributável
Depende da natureza exata das obras, do que já foi deduzido aos rendimentos, do tempo de detenção, do regime de arrendamento e, agora, das amortizações praticadas. É um cálculo que se faz com os documentos na mão, com um profissional.
art. 150 VB e art. 150 VC do Código Geral dos Impostos francês
O Pilot não aplica um valor fixo de custos por si
Uma taxa aplicada ao preço produziria um custo total plausível e errado. Os montantes reais constam da sua escritura e das suas faturas; preferimos um campo vazio a um número inventado.
Disponibilidade
Incluído a partir do plano Essentiel.
- 7 dias de teste no lançamento, cartão exigido
- Sem compromisso
Perguntas frequentes
Porque é que a minha evolução parece pior do que noutros sítios?
Porque é calculada face ao custo total — preço de compra mais despesas notariais, comissão de agência e obras — e não face ao preço pago apenas. Num imóvel antigo, os custos representam muitas vezes perto de um décimo do preço: ignorá-los transforma uma mais-valia nula num ganho aparente.
As obras contam?
No custo total acompanhado pelo Pilot, sim, logo que sejam registadas. Atenção: para o cálculo fiscal da mais-valia, só certas obras podem ser acrescidas, e não se já tiverem sido deduzidas aos rendimentos prediais. São dois cálculos diferentes.
O Pilot calcula a minha mais-valia tributável?
Não. Depende da natureza das obras, do que já foi deduzido, do período de detenção, do regime de arrendamento e, agora, das amortizações praticadas no mobilado em regime real. É um cálculo a fazer com os documentos na mão.
Porque não aplicar um valor fixo de custos?
Porque daria um custo total plausível e errado, sobre o qual assentariam depois a rentabilidade e o veredicto de arbitragem. Os montantes reais estão na sua escritura; preferimos um campo vazio.
Mesmo ao lado.
Valor e dívida
Um intervalo datado, com o seu nível de confiança.
Ancorada nas vendas realmente escrituradas nas proximidades, com a data da estimativa e o seu nível de confiança.
Desempenho
Uma só definição de rentabilidade, em todo o lado.
Encargos deduzidos, custo total no denominador. Uma única definição de rentabilidade em todo o produto.
Valor e dívida
Gerado a partir do plano de amortização, pelo que envelhece sozinho.
Gerado a partir do seu plano de amortização, pelo que envelhece sozinho. O valor líquido decorre daí, deduzidos os custos de venda estimados.
Desempenho
Manter, vender, vigiar — ou calar-se.
Classificação pela rentabilidade líquida, TIR e veredicto manter / vender / vigiar — suspenso quando o valor não é suficientemente seguro.
Conteúdo revisto em 2026-08-06.
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