Die Zahl, die Sie lesen, ist die, die beim Verkauf zählt
Weil Sie beim Verkauf die Erwerbsnebenkosten ausgleichen müssen, plus die Kosten des Verkaufs. Eine Auswertung, die sie nicht einbezieht, bereitet eine Enttäuschung vor.
Wert und Schulden
Verglichen mit den Gestehungskosten, nicht mit dem Kaufpreis.
Fast alle Dashboards vergleichen den aktuellen Wert mit dem gezahlten Preis und vergessen die Nebenkosten. Bei einer Bestandsimmobilie machen die Nebenkosten oft fast ein Zehntel des Preises aus: Sie zu ignorieren, verwandelt einen Wertzuwachs von null in einen scheinbaren Gewinn.
Die Erwerbsnebenkosten machen aus einem positiven Veräußerungsgewinn einen Nullgewinn.
Eine Bestandswohnung ist mit Grunderwerbsteuer und Notargebühren belastet, die üblicherweise sieben bis acht Prozent des Preises ausmachen, hinzu kommen etwaige Maklerprovisionen und die Kosten der durchgeführten Arbeiten. Ein Objekt, das nach vier Jahren fünf Prozent über seinem Kaufpreis weiterverkauft wird, hat also nichts gewonnen: Es hat verloren. Das ist Arithmetik, und doch zeigen die allermeisten Vermögensübersichten den schmeichelhaften Vergleich, weil es der einzige ist, über den sie verfügen — der Kaufpreis ist eine bekannte Angabe, die Gestehungskosten verlangen drei Zeilen mehr. Diese drei Zeilen sind genau das, was eine Vermögensübersicht von einer dekorativen Tabelle unterscheidet.
- Kaufpreis, Notarkosten, Maklerprovision und Arbeiten zusammengefasst
- Die Entwicklung wird an dieser Summe gemessen, nie am Preis allein
- Im Lauf der Zeit erfasste Arbeiten gehen in die Basis ein
- Das Datum jeder Schätzung wird aufbewahrt: Man sieht einen Verlauf
Konkret.
Sie geben die tatsächlichen Kosten des Erwerbs an
Gezahlter Preis, Notarkosten, Maklerprovision. Das sind drei Beträge, die auf Dokumenten stehen, die Sie besitzen, und die man nicht erraten kann: Ein auf den Preis angewandter Pauschalsatz ergäbe erfundene Gestehungskosten.
Die Arbeiten kommen mit der Zeit hinzu
Jede erfasste Baumaßnahme — mit Kostenvoranschlägen, Rechnungen, Vorher-nachher-Fotos — erhöht die Gestehungskosten. Sie macht auch ein Verkaufsdossier glaubwürdig: Die Ausgabe ist datiert und belegt.
Der aktuelle Wert wird mit dieser Summe verglichen
Die Abweichung wird in Euro und in Prozent ausgedrückt, und sie ist oft weniger spektakulär als die Abweichung zum Kaufpreis. Das ist der Preis einer ehrlichen Berechnung.
Der Verlauf wird aufbewahrt
Jede datierte Schätzung bleibt gespeichert. Man liest also eine Kurve und keinen Punkt, was es erlaubt, eine Marktbewegung von der Wirkung von Arbeiten zu unterscheiden.
Was das ändert
Arbeiten sind keine vergessene Ausgabe mehr
Einmal erfasst, erhöhen sie die Basis und dienen doppelt: in der Wertentwicklung und im Verkaufsdossier, wo sie die Instandhaltung des Objekts belegen.
Der Vergleich zwischen Objekten wird korrekt
Zwei Wohnungen, zu verschiedenen Zeiten und mit unterschiedlichen Nebenkosten gekauft, lassen sich nicht über den Kaufpreis vergleichen. Die Gestehungskosten stellen sie auf dieselbe Grundlage.
Das Recht — und die Fallstricke
Für die Berechnung des Veräußerungsgewinns bei Immobilien wird der Anschaffungspreis um die Erwerbsnebenkosten erhöht — tatsächlich gegen Belege oder pauschal mit 7,5 % — sowie um abschließend festgelegte Aufwendungen für Arbeiten.
Art. 150 VB des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts)
Instandhaltungs- und Reparaturausgaben sind NICHT ansetzbar: Nur Arbeiten für Neubau, Wiederaufbau, Erweiterung oder Modernisierung sind es, und auch diese nicht, wenn sie bereits von den Mieteinkünften abgezogen wurden. Ein Eigentümer, der seine Arbeiten jedes Jahr abgezogen hat, kann sie beim Verkauf nicht ein zweites Mal ansetzen.
Die Befreiung des Veräußerungsgewinns für den Hauptwohnsitz gilt nicht für eine vermietete Wohnung. Die Befreiung nach Haltedauer wird schrittweise erworben und ist erst nach langer Frist vollständig.
Art. 150 U und Art. 150 VC des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts)strittiger Punkt
Die Abschläge nach Haltedauer folgen bei der Einkommensteuer und bei den Sozialabgaben nicht demselben Tempo: Ein Objekt kann von der Einkommensteuer befreit sein und noch mehrere Jahre länger den Sozialabgaben unterliegen.
Bei möblierter Vermietung im Realregime werden die vorgenommenen Abschreibungen nun bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt.
Haushaltsgesetz Nr. 2025-127 vom 14. Februar 2025 für 2025
Das ist ein grundlegender Regimewechsel für Vermieter möblierter Wohnungen im Realregime: Der jährliche Vorteil der Abschreibung kommt beim Verkauf teilweise zurück. Eine Vermögensverfolgung, die diesen Effekt übergeht, überschätzt den Nettoerlös eines Verkaufs. Die steuerliche Folge berechnen wir nicht — siehe die Ablehnung unten.
Was Pilot nicht tut
Pilot vergleicht nicht nur mit dem Kaufpreis
Selbst wenn es schmeichelhafter wäre, und selbst wenn die meisten Dashboards es so machen. Eine Differenz ohne Erwerbsnebenkosten ist keine Performance, sondern eine rechnerische optische Täuschung.
Pilot berechnet Ihren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nicht
Er hängt von der genauen Art der Arbeiten ab, von dem, was bereits von den Einkünften abgezogen wurde, von der Haltedauer, vom Vermietungsregime und inzwischen von den vorgenommenen Abschreibungen. Das ist eine Berechnung, die man mit Belegen in der Hand und mit einem Fachmann macht.
Art. 150 VB und Art. 150 VC des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts)
Pilot wendet keine Kostenpauschale an Ihrer Stelle an
Ein auf den Preis angewandter Satz ergäbe plausible und falsche Gestehungskosten. Die tatsächlichen Beträge stehen in Ihrer Kaufurkunde und Ihren Rechnungen; wir ziehen ein leeres Feld einer erfundenen Zahl vor.
Verfügbarkeit
Ab dem Tarif Essentiel inbegriffen.
- 7 Tage Test zum Start, Karte erforderlich
- Ohne Bindung
Häufige Fragen
Warum sieht meine Entwicklung schlechter aus als anderswo?
Weil sie gegen die Gestehungskosten gerechnet wird — Kaufpreis plus Notarkosten, Maklerprovision und Arbeiten — und nicht nur gegen den gezahlten Preis. Bei einer Bestandsimmobilie machen die Nebenkosten oft fast ein Zehntel des Preises aus: Sie zu ignorieren, verwandelt einen Wertzuwachs von null in einen scheinbaren Gewinn.
Zählen die Arbeiten?
In den von Pilot verfolgten Gestehungskosten ja, sobald sie erfasst sind. Achtung: Für die steuerliche Berechnung des Veräußerungsgewinns sind nur bestimmte Arbeiten ansetzbar, und nicht, wenn sie bereits von den Mieteinkünften abgezogen wurden. Das sind zwei verschiedene Berechnungen.
Berechnet Pilot meinen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn?
Nein. Sie hängt von der Art der Arbeiten ab, von dem, was bereits abgezogen wurde, von der Haltedauer, von der Vermietungsform und inzwischen auch von den Abschreibungen bei möblierter Vermietung mit Gewinnermittlung (réel). Das ist eine Rechnung, die man mit den Belegen in der Hand macht.
Warum keine Kostenpauschale anwenden?
Weil er plausible und falsche Gestehungskosten ergäbe, auf denen dann die Rendite und das Abwägungsurteil beruhten. Die tatsächlichen Beträge stehen in Ihrer Kaufurkunde; wir ziehen ein leeres Feld vor.
Gleich daneben.
Wert und Schulden
Eine datierte Spanne mit ihrem Konfidenzniveau.
Gestützt auf tatsächlich unterzeichnete Verkäufe in der Nähe, mit dem Datum der Schätzung und ihrem Konfidenzniveau.
Performance
Eine einzige Renditedefinition, überall.
Nach Abzug der Kosten, Gestehungskosten im Nenner. Eine einzige Definition der Rendite im gesamten Produkt.
Wert und Schulden
Aus dem Tilgungsplan erzeugt, altert sie also von selbst.
Aus Ihrem Tilgungsplan erzeugt, altert sie also von selbst. Der Nettowert ergibt sich daraus, nach Abzug geschätzter Verkaufskosten.
Performance
Halten, verkaufen, beobachten — oder schweigen.
Rangfolge nach Nettorendite, IZF und Urteil halten / verkaufen / beobachten — ausgesetzt, wenn der Wert nicht sicher genug ist.
Inhalt überprüft am 2026-08-06.
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