Il valore di un immobile non è un numero: è un intervallo, a una data, con un grado di certezza che dipende da ciò che si è venduto intorno. Tutto ciò che Pilot ne deduce — patrimonio netto, rendimento, scelta — porta con sé questa incertezza invece di nasconderla.
Il valore stimato di un immobile non è una cifra che si guarda una volta. Entra nel patrimonio netto, nel calcolo del rendimento se si ragiona sul valore attuale, nel rapporto di indebitamento che si presenterà a una banca, e nel verdetto tenere-vendere-sorvegliare. Una sovrastima del dieci per cento non produce quindi un errore del dieci per cento: produce una decisione diversa. È il motivo per cui preferiamo una forchetta ampia e onesta a un numero tondo e sbagliato, e per cui il motore di scelta smette di raccomandare quando la stima non è abbastanza sicura.
Non annunci. Le compravendite registrate negli atti, nelle vicinanze, in un periodo recente. Un prezzo esposto è una richiesta; un prezzo firmato è un fatto, ed è l’unico materiale che valga per stimare.
Superficie, tipologia, piano, anno di costruzione, stato. È la parte che i dati pubblici non conoscono e che inserisci tu — ed è questa a distinguere una stima dell’immobile da una media di quartiere.
Con un minimo e un massimo, e un livello di affidabilità che dipende dal numero e dalla somiglianza dei comparabili. Su un immobile atipico o in un comune dove si vende poco, la forchetta è ampia — e questa ampiezza è l’informazione.
La data accompagna sempre il valore. Una stima dell’anno scorso non è una stima attuale, e le raccomandazioni che si basano su stime invecchiate smettono di attivarsi invece di continuare a parlare.
Ogni stima viene conservata, il che permette di vedere l’andamento nel tempo — e di constatare se una variazione viene dal mercato o da una modifica che hai inserito.
Valore stimato meno capitale residuo, al netto delle spese di vendita. Quando il valore è incerto, lo è anche il patrimonio netto — e il prodotto lo mostra invece di esibire un numero netto all’euro.
Raccomandare di vendere sulla base di una stima poco affidabile sarebbe il consiglio più costoso che un software possa dare. Il verdetto viene quindi sospeso, e il motivo mostrato.
Anche con delle forbici si può stilare una classifica. Quello che diventa impossibile è far credere che due immobili separati da un due per cento di stima siano davvero in ordine.
art. L. 112 A del Libro delle procedure fiscali francese; legge n. 2018-727 del 10 agosto 2018
La pubblicazione è periodica e non include tutti i trasferimenti: alcune vendite, in particolare tra professionisti o relative a immobili atipici, ne sono assenti. Un campione ristretto non è un mercato, ed è per questo che la dimensione del campione è mostrata.
legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970 (detta loi Hoguet)
Uno strumento che presentasse la sua stima come una valutazione professionale uscirebbe dal suo ruolo. Per una vendita reale, una successione o una divisione, è un professionista che si assume la responsabilità — non un modello statistico.
art. 666 e art. L. 17 del Libro delle procedure fiscali francese
La stima di uno strumento non protegge da un accertamento: l’amministrazione valuta il valore venale per confronto, e può rialzarlo. Per una donazione o una successione, la stima serve a prepararsi, non a giustificare.
Un punto unico lascia credere a una precisione che non esiste. E un forfait del tipo «più o meno otto per cento» applicato meccanicamente sarebbe una forbice inventata: non fabbrichiamo l’incertezza, la misuriamo o diciamo che non possiamo.
La classifica degli immobili e la raccomandazione tenere-vendere-sorvegliare sono sospese quando la stima non poggia su vendite osservate sufficienti. Il motivo è mostrato, ed è azionabile: completare i dati dell’immobile migliora spesso l’affidabilità.
È una stima statistica ancorata a trasferimenti pubblici. Per una vendita, una successione o una divisione, un professionista impegna la propria responsabilità — un modello non impegna nulla.
legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970
Incluso dal livello Essentiel.
Sulle compravendite realmente registrate nelle vicinanze — vendite firmate, non annunci — incrociate con le caratteristiche che hai inserito per il tuo immobile. La data e la dimensione del campione sono mostrate con il risultato.
Perché il valore di un immobile è un intervallo. Un numero unico si propaga poi nel patrimonio netto, nel rendimento e nel verdetto di arbitraggio: una sovrastima del dieci per cento non produce un errore del dieci per cento, produce un’altra decisione.
La forchetta si allarga, il livello di affidabilità lo dice, e i verdetti che ne dipendono si sospendono con il loro motivo. Completare i dati dell’immobile migliora spesso l’affidabilità.
Per prepararsi sì; per giustificare no. L’amministrazione valuta il valore venale per confronto e può rialzarlo. La stima di uno strumento non è una perizia e non impegna nessuno.
Sì, ogni stima viene conservata. È ciò che permette di distinguere una variazione dovuta al mercato da una variazione dovuta a un dato che hai modificato.
Confrontato con il costo complessivo — prezzo d’acquisto, spese e lavori — e non con il solo prezzo d’acquisto.
Generato dal tuo piano di ammortamento, quindi invecchia da solo. Il valore netto ne deriva, dedotte le spese di vendita stimate.
Classifica sul rendimento netto, TIR e verdetto tenere / vendere / sorvegliare — sospeso quando il valore non è abbastanza sicuro.
Inserisci un indirizzo: catasto, prezzo al m² DVF, rischi naturali e stima di valore arrivano da soli. Nessuna integrazione da parte tua.
Contenuto rivisto il 2026-08-06.
All’apertura: 7 giorni di prova sui vostri immobili reali, carta richiesta.