Un conguaglio delle spese è l’unico momento dell’anno in cui l’inquilino verifica i tuoi conti. Si contesta facilmente, e si perde su dettagli di forma: un rendiconto senza natura della spesa, una spesa non recuperabile infilata nel totale, un termine lasciato scadere.
L’elenco delle spese recuperabili è fissato per decreto, ed è tassativo. I grandi lavori, gli onorari dell’amministratore per la gestione del condominio, le spese di rifacimento delle facciate, gli accantonamenti per lavori futuri non ne fanno parte — sono spese del proprietario. Un conteggio che le include non espone il locatore solo a rimborsare la riga errata: indebolisce l’insieme, perché dimostra che il calcolo non è stato fatto secondo la regola. E un inquilino che ottiene l’annullamento di un conguaglio ottiene spesso anche quello degli anni precedenti ancora contestabili. Il tema non è quindi la somma, è il metodo.
Non di quelli che figuravano nel contratto. Se un mese non è stato pagato, il suo acconto non è stato percepito, e il conguaglio deve tenerne conto. Fare il conguaglio sul teorico produce un saldo che non corrisponde ad alcun flusso — ed è indifendibile non appena lo si guarda da vicino.
Le spese registrate nel periodo, classificate per natura: acqua, riscaldamento, manutenzione delle parti comuni, tassa sui rifiuti, e il resto. La ripartizione per natura non è una comodità di presentazione, è un obbligo.
Quote, millesimi, superficie, numero di occupanti a seconda dei casi. L’inquilino deve poter rifare il calcolo: un rendiconto che dà un risultato senza dare il criterio di ripartizione non permette la verifica a cui ha diritto.
Integrazione dovuta dall’inquilino, o eccedenza da restituirgli. Il secondo caso esiste, e dimenticarlo è un modo discreto di tenere ciò che non ti appartiene.
Il conteggio è allegato, e i giustificativi devono essere tenuti a disposizione dell’inquilino. È questa messa a disposizione, più della lettera, a rendere il conguaglio opponibile.
È la differenza che conta su un contratto in cui è mancato un mese, o per un inquilino entrato a metà anno. Un conguaglio fatto su dodici acconti teorici quando ne sono stati percepiti dieci è sbagliato in entrambi i sensi possibili.
Il rapporto tra spese e canoni incassati è monitorato su ventiquattro mesi, con una media mobile. Senza questa serie, la taxe foncière di ottobre sembra ogni anno una deriva, e una deriva vera passa inosservata.
Per natura di spesa, con il criterio di ripartizione. È il lavoro di impaginazione che si fa male quando lo si fa una volta l’anno, in un foglio di calcolo, a dicembre.
art. 23 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989; decreto n. 87-713 del 26 agosto 1987
Tassativamente: ciò che non è nel decreto non è recuperabile, anche se la spesa è reale e utile. Onorari dell’amministratore per la gestione, grandi lavori, rifacimento delle facciate, sostituzione di impianti: sono spese del proprietario. Includerle indebolisce l’intero conteggio, non solo la riga.
art. 23 comma 4 della legge n. 89-462
A disposizione, il che non obbliga a inviarli — ma un rifiuto di esibirli priva il conguaglio del suo fondamento. L’inquilino che non può verificare può legittimamente rifiutarsi di pagare il saldo a conguaglio.
art. 7-1 della legge n. 89-462
Tre anni, e il termine vale in entrambi i sensi: un locatore che non ha mai fatto il conguaglio non può recuperare cinque anni in un colpo. L’inquilino, simmetricamente, può reclamare tre anni di somme versate in eccesso — come scoprono i locatori che chiedevano acconti abbondanti «per stare tranquilli».
Il calcolo parte dai flussi realmente percepiti. Un saldo stabilito sul teorico non corrisponde ad alcun movimento, e crolla alla prima verifica.
La qualificazione dipende dalla natura esatta della prestazione, e il confine è sottile — la manutenzione di un ascensore non si tratta come la sua sostituzione. Forniamo le categorie e il conteggio; l’imputazione resta una scelta che devi poter difendere.
decreto n. 87-713 del 26 agosto 1987
Il saldo è presentato nei due sensi. Un conguaglio che mostra solo le integrazioni dovute è uno strumento che lavora contro il suo utente, perché è lui che si andrà a cercare tre anni dopo.
Incluso dal livello Essentiel.
Sugli acconti realmente incassati, confrontati con le spese reali dell’esercizio. Non sugli acconti previsti dal contratto: se un mese non è stato pagato, il suo acconto non è stato percepito, e il saldo deve tenerne conto.
Quelle del decreto del 26 agosto 1987, e solo quelle — l’elenco è tassativo. I grandi lavori, il rifacimento delle facciate, gli onorari dell’amministratore per la gestione del condominio e la sostituzione di impianti sono spese a carico del proprietario.
Devi tenerli a disposizione dell’inquilino per sei mesi dopo l’invio del rendiconto. Non è un obbligo di invio, ma un rifiuto di esibirli priva il conguaglio del suo fondamento.
Tre anni al massimo: il recupero delle spese si prescrive in tre anni. E il termine vale in entrambi i sensi — un inquilino può reclamare tre anni di somme versate in eccesso.
No. La qualificazione dipende dalla natura esatta della prestazione, e il confine è sottile. Forniamo le categorie, il rendiconto per natura e la lettera; l’imputazione resta una tua decisione, perché sei tu a doverla difendere.
Rapporto spese su canoni realmente incassati, serie di 24 mesi e media mobile — senza la quale la taxe foncière di ottobre sembra una deriva.
Emesse non appena l’incasso è constatato, inviate via e-mail all’inquilino. Mai emesse su un canone non percepito.
Disdette, diffida, piano di rientro, conguaglio, restituzione del deposito, lavori, assicurazione, garante, amministratore di condominio; atto di fideiussione, attestazioni, assemblee di SCI. Importi ricostruiti scadenza per scadenza.
APE, attestati, assicurazioni, fine contratto, scadenze fiscali, su dodici mesi mobili.
Contenuto rivisto il 2026-08-06.
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