Il deposito cauzionale non si trattiene su un’impressione: si trattiene su uno scarto constatato tra due verbali, entrambi in contraddittorio. Pilot ti fa descrivere l’alloggio stanza per stanza, conserva le foto con data e ora, e mette i due verbali uno di fronte all’altro.
È la regola che decide tutto il resto. Il locatore che non ha fatto il verbale di consegna — o ne ha fatto uno così vago da non dire nulla — si presume abbia consegnato un alloggio in buono stato, e dovrà restituire il deposito cauzionale per intero qualunque sia lo stato alla partenza. La presunzione non si combatte con i ricordi né con foto senza data. Si combatte con un verbale preciso, fatto insieme, stanza per stanza, di cui ogni riga potrà essere confrontata con la sua equivalente alla riconsegna. Tutto il resto dell’argomento — i termini, le trattenute, i giustificativi — deriva dalla qualità di questi due documenti.
L’assistente procede stanza per stanza e, in ogni stanza, elemento per elemento: pavimenti, pareti, soffitti, infissi, dotazioni. Ogni riga riceve un livello di stato e, se necessario, un’osservazione scritta. L’inserimento viene salvato man mano — un verbale di consegna si fa in piedi, in un appartamento, non seduti davanti a un modulo da convalidare in una volta sola.
Ogni elemento può avere le sue foto. Vengono conservate con data e ora e incorporate nel documento prodotto: una foto che vive in un telefono a parte non è una prova, è un ricordo.
Letture di acqua, elettricità e gas, numero e tipo delle chiavi consegnate. Sono le righe che si dimenticano quando si ha fretta, e quelle che mancano al momento dell’uscita.
Viene ripreso lo stesso albero di stanze ed elementi, con lo stato di consegna in colonna. Non confronti due documenti: leggi uno scarto, riga per riga. È questo confronto che rende una trattenuta difendibile.
Il documento viene generato e riposto nella cartella del contratto, accanto al contratto stesso e alle ricevute. Il documento è in contraddittorio — redatto insieme — con data e ora, e sigillato.
Un verbale di riconsegna redatto senza avere sotto gli occhi quello di consegna produce trattenute contestabili e dimenticanze. Qui i due verbali condividono la stessa struttura, quindi lo scarto è meccanico.
Viaggiano con il verbale, il che evita la situazione classica: una controversia sei mesi dopo, e foto di cui nessuno sa più da quale stanza né da quale data provengano.
Ogni elemento viene salvato nel momento in cui lo compili. Un verbale di consegna si fa camminando, spesso in trenta-quaranta minuti: perdere l’inserimento alla ventesima stanza è il tipo di incidente che fa abbandonare lo strumento.
art. 1731 del codice civile francese; art. 3-2 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989
La presunzione gioca contro il locatore, e gioca anche contro un verbale di consegna troppo vago: «buono stato» su un’unica riga non permette di dimostrare alcun deterioramento. È il livello di dettaglio all’ingresso, non l’esistenza del documento, a proteggere.
art. 3-2 della legge n. 89-462; decreto n. 2016-382 del 30 marzo 2016
In contraddittorio significa «insieme». Un verbale redatto da soli e inviato poi per approvazione non è in contraddittorio, anche se è esatto. L’inquilino ha inoltre il diritto di far integrare il verbale di consegna entro dieci giorni dalla firma — un termine che molti locatori ignorano, e il cui esercizio modifica il documento di riferimento.
art. 22 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989
Il termine decorre dalla riconsegna delle chiavi, e la maggiorazione si applica di diritto — senza diffida. Ogni trattenuta deve inoltre essere giustificata da preventivi o fatture: una trattenuta forfettaria «per ripristino» non regge.
Un tratto col dito su uno schermo non è una firma elettronica ai sensi del codice civile. Descriviamo quindi il documento per quello che è: in contraddittorio, con marca temporale e sigillato. Usare qui la parola «firma elettronica» renderebbe sospetto tutto il resto di ciò che diciamo.
art. 1367 comma 2 del codice civile francese; decreto n. 2017-1416 del 28 settembre 2017
Un verbale di consegna prespuntato in buono stato è un documento che afferma qualcosa che nessuno ha constatato, e si ritorce contro il locatore: una consegna troppo favorevole rende inutilizzabile la riconsegna.
La vetustà, la quota imputabile all’inquilino e il valore delle riparazioni richiedono una valutazione e dei giustificativi. Un importo automatico darebbe una falsa sicurezza sull’unico punto in cui la contestazione è la regola.
art. 22 della legge del 6 luglio 1989
Incluso dal livello Essentiel.
No, e non lo chiamiamo così. Il documento è redatto insieme, con marca temporale e sigillato — è solido come constatazione in contraddittorio. La firma elettronica ai sensi del codice civile è un’altra cosa, riservata da noi al contratto, e non è ancora aperta.
Si presume che l’inquilino abbia ricevuto l’alloggio in buono stato, e dovrai restituire il deposito cauzionale per intero qualunque sia lo stato constatato alla partenza. Questa presunzione non si combatte con foto senza data.
Un mese se la riconsegna è conforme alla consegna, due mesi altrimenti, a partire dalla consegna delle chiavi. Passato questo termine, il deposito è maggiorato del 10% del canone mensile al netto delle spese per ogni mese di ritardo iniziato, senza che sia necessaria alcuna diffida.
Sì. Può chiedere di integrarlo entro dieci giorni dalla firma e, per gli elementi di riscaldamento, durante il primo mese della stagione di riscaldamento. Il documento integrato diventa il riferimento — è un diritto che molti locatori scoprono troppo tardi.
Sì, incorporate nel documento con la loro marca temporale. Una foto conservata separatamente perde il collegamento con la stanza e con la data, cioè ciò che ne fa un elemento di prova.
Vuoto, arredato, studenti, mobilità, stagionale, coabitazione, uso misto, box auto, commerciale 3/6/9 e professionale, precompilati con i dati dell’immobile — un contratto per unità in un edificio. Non parte mai da una pagina bianca.
Tutto classificato, ricercabile, esportabile. Ogni documento può avere una data di scadenza che alimenta gli avvisi, e l’inquilino ritrova contratto e diagnosi nella propria area.
Contratto e modifiche firmati a distanza da entrambe le parti.
Disdette, diffida, piano di rientro, conguaglio, restituzione del deposito, lavori, assicurazione, garante, amministratore di condominio; atto di fideiussione, attestazioni, assemblee di SCI. Importi ricostruiti scadenza per scadenza.
Contenuto rivisto il 2026-08-06.
All’apertura: 7 giorni di prova sui vostri immobili reali, carta richiesta.