Il disaccordo è un’informazione, non un difetto
Quando due fonti divergono molto su un alloggio, è quasi sempre perché il mercato locale è sottile o eterogeneo. Saperlo vale più che ricevere una media rassicurante.
Il canone
Una forbice, il suo campione — o l’ammissione di un disaccordo.
Un canone di mercato è una statistica, non una misura. A seconda della fonte, lo stesso alloggio può valere cento euro in più o in meno, e la media delle tre non è più vera di ciascuna. Pilot incrocia, mostra la dispersione, e tace quando è troppo grande.
Un numero unico senza forbice è una finzione comoda.
Le fonti disponibili sui canoni non misurano la stessa cosa. Alcune osservano annunci — quindi richieste, non transazioni. Altre aggregano contratti dichiarati, con un ritardo di diversi mesi. I campioni variano enormemente a seconda del comune: abbondanti in una metropoli, quasi inesistenti per un quadrilocale in un comune di tremila abitanti. Mostrare un numero tondo senza dire da dove viene né su quanti riferimenti poggia dà una sicurezza che il dato non porta — ed è su questa sicurezza che un locatore fissa un canone, rifiuta un inquilino o decide di vendere.
- Più fonti incrociate, non una sola ripresa così com’è
- Una forbice, e la dimensione del campione che la sostiene
- Il disaccordo tra fonti è mostrato, non mediato in silenzio
- Lo scarto rispetto al tuo canone attuale è calcolato, senza concludere a un diritto
In concreto.
L’immobile viene prima caratterizzato
Comune, tipologia, superficie, arredato o no. Un canone di mercato senza tipologia è una media di tutto, cioè un’informazione su niente.
Vengono interrogate più fonti
Ognuna con il suo metodo e la sua annata. Non si prende la prima che risponde: il confronto tra fonti è proprio ciò che permette di sapere se il risultato è solido.
La dispersione è misurata
Se le fonti convergono, la forbice è stretta e la stima è utilizzabile. Se divergono oltre una soglia, il risultato è segnato come non conclusivo — e i valori scartati vengono mostrati, non nascosti.
Il campione accompagna la cifra
Viene mostrato il numero di riferimenti su cui poggia la stima. Una forchetta costruita su cinque osservazioni e una costruita su quattrocento non si leggono allo stesso modo, anche se hanno la stessa ampiezza.
Lo scarto rispetto al tuo canone è calcolato, e niente di più
Sopra, sotto, di quanto. Quello che puoi farne riguarda l’altra domanda — quella del diritto — e Pilot non mescola mai le due.
Cosa cambia
Vedi su cosa si basa il numero
Dimensione del campione e dispersione sono mostrate con il valore. È ciò che permette di decidere se usarlo per adeguare un canone, o solo per farsi un’idea dell’ordine di grandezza.
La stima alimenta gli avvisi, ma con prudenza
Un canone nettamente sotto il mercato fa scattare un segnale. Quando la stima è poco sicura, questo segnale è segnato esplicitamente come indicativo e pesa meno — invece di spingere a una decisione su una base debole.
Il diritto, e le trappole
Il locatore che al rinnovo invoca un canone manifestamente sottostimato deve produrre riferimenti di canoni abitualmente praticati nella zona per alloggi comparabili, in numero minimo fissato dalla legge.
art. 17-2 della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989
Una stima statistica non è un riferimento ai sensi di questa norma. I riferimenti devono riguardare alloggi identificati e comparabili — una media di mercato, per quanto ben calcolata, non soddisfa la condizione, e l’aumento cade per intero.
Nei territori che applicano l’encadrement des loyers, il tetto opponibile è il canone di riferimento maggiorato fissato con decreto prefettizio, e non un canone di mercato osservato.
art. 140 della legge n. 2018-1021 del 23 novembre 2018 (ELAN)
Un canone di mercato superiore al tetto non autorizza nulla. Confondere le due nozioni — una descrittiva, l’altra normativa — porta a fissare un canone illegale credendo di seguire il mercato.
I dati pubblicati in open data sono riutilizzabili, anche a fini commerciali, a condizione di citare la fonte e la data dell’ultimo aggiornamento.
art. L. 321-1 e segg. del Codice dei rapporti tra il pubblico e l’amministrazione francese
La data conta quanto la fonte. Una cifra presentata come «attuale» mentre riguarda un’annata vecchia di due anni è fuorviante anche se il dato è autentico — per questo l’annata è indicata.
Cosa Pilot si rifiuta di fare
Pilot rifiuta di avanzare un numero che le sue fonti contraddicono
Oltre una soglia di divergenza, la stima è segnata come non conclusiva e i valori scartati vengono mostrati. Scegliere la fonte più lusinghiera, o farne la media, produrrebbe un numero senza alcuna proprietà statistica.
Pilot non mostra un canone senza forbice
Un numero unico lascia credere a una precisione che il dato non ha. L’ampiezza della forbice è un’informazione a pieno titolo: dice se il mercato locale è leggibile.
Pilot non presenta una stima come un riferimento giuridico
Per un rinnovo al rialzo, la legge esige riferimenti di alloggi comparabili identificati, non una statistica. Lasciar credere il contrario farebbe perdere la procedura.
art. 17-2 della legge del 6 luglio 1989
Disponibilità
Incluso dal livello Essentiel.
- 7 giorni di prova all’apertura, carta richiesta
- Senza vincoli
Domande frequenti
Da dove viene la stima?
Da più fonti incrociate, ognuna con il suo metodo e la sua annata, entrambi mostrati. Non riprendiamo una fonte unica così com’è: è il confronto tra loro che permette di sapere se il risultato regge.
Cosa succede se le fonti non sono d’accordo?
Oltre una soglia di divergenza, Pilot mostra che la stima non è conclusiva e presenta i valori scartati. È quasi sempre il segno di un mercato locale ristretto o eterogeneo — un’informazione utile di per sé.
Posso usare questa stima per aumentare il mio canone?
Ti dice quanto varrebbe l’immobile; non ti dice se ne hai il diritto. E per un rinnovo al rialzo, la legge esige riferimenti di alloggi comparabili identificati, non una statistica di mercato.
Perché una forbice e non un numero?
Perché un canone di mercato è una statistica e non una misura. L’ampiezza della forbice, e la dimensione del campione che la sostiene, dicono se ci si può basare su di essa per decidere.
Proprio accanto.
Il canone
Il mercato dice una cifra. Il diritto ne dice un’altra.
Adeguamento disponibile o no, data del prossimo, vincoli rilevati con il loro fondamento, e ciò che diventa possibile alla nuova locazione. È la distinzione che manca ovunque altrove.
Scadenze e conformità
Il tetto legale, alla giusta granularità — o un rifiuto di concludere.
Otto comuni ed EPCI, con granularità quartiere × epoca × vani × arredato. In caso di ambiguità, Pilot rifiuta di concludere invece di estrarre un tetto a caso.
L’immobile
Inserisci un indirizzo. L’immobile si compila.
Inserisci un indirizzo: catasto, prezzo al m² DVF, rischi naturali e stima di valore arrivano da soli. Nessuna integrazione da parte tua.
Performance
Non si limita a seguire: individua ciò che si può migliorare.
Canone sotto il mercato, spese in aumento su dodici mesi, rendimento inferiore al resto del portafoglio, APE prossimo al divieto, mutuo sopra il mercato.
Contenuto rivisto il 2026-08-06.
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