No envía cartas sin efecto
El caso más frecuente: una notificación de subida en una vivienda cuyo certificado energético la prohíbe. El arrendador cree haber actuado durante meses, y lo descubre en el primer desacuerdo.
El alquiler
El mercado dice una cifra. El derecho dice otra.
Casi todas las herramientas le dan un alquiler de mercado. Ninguna le dice si tiene derecho a pedirlo — en este contrato, este año, con este certificado energético. Y sin embargo es la única de las dos respuestas sobre la que puede actuar sin riesgo.
Un alquiler de mercado aplicado sin derecho no pasa a ser debido.
Es el malentendido más costoso de la gestión de alquileres amateur. Un propietario descubre que su vivienda se alquilaría por cien euros más, notifica una subida y da el asunto por zanjado. Pero la subida solo es posible en casos concretos: en la revisión anual si el contrato la prevé y no ha prescrito, al realquilar dentro de los límites del control de alquileres, o en la renovación a condición de demostrar una infravaloración manifiesta con referencias comparables. Fuera de esos casos, la carta no tiene efecto: el alquiler exigible sigue siendo el anterior, y lo cobrado de más se devuelve. Por eso Pilot separa siempre las dos cifras, y muestra junto a la segunda la regla que la limita.
- Revisión anual: disponible, todavía no debida, congelada o prescrita — con el motivo
- Nuevo alquiler: lo que el control de alquileres autoriza allí donde se aplica
- Renovación: la condición de infravaloración manifiesta, y lo que exige
- El alquiler de mercado sigue mostrándose, pero nunca como una autorización
En concreto.
Pilot establece la situación contractual
Tipo de contrato, fecha de efecto, cláusula de revisión y su trimestre de referencia, fecha de aniversario. Estos elementos deciden el régimen aplicable antes de que entre en juego cualquier cifra.
Comprueba las prohibiciones absolutas
Primero la clase del certificado de eficiencia energética (DPE): en las clases más bajas, la subida está prohibida sea cual sea el mecanismo — revisión, renovación, realquiler. Una prohibición absoluta se lee antes de cualquier cálculo; si no, se calcula para nada.
Examina cada vía por separado
La revisión anual tiene sus condiciones y su prescripción. El realquiler abre una ventana distinta, limitada por el control de alquileres allí donde existe. La renovación exige demostrar una infravaloración con referencias comparables. Tres vías, tres respuestas, nunca fusionadas en una cifra única.
Muestra el veredicto con su fundamento
Autorizada y en cuánto; todavía no exigible y en qué fecha; congelada y por qué texto; prescrita y desde cuándo. Una negativa sin fundamento es una avería; una negativa con fundamento es una información sobre la que puede actuar — rehabilitando, o esperando la fecha correcta.
Conserva la diferencia con el mercado, al lado
La información sigue siendo útil: es la que le dice si el inmueble merece obras, o si hay que preparar un realquiler. Simplemente se presenta como lo que es — una observación, no un derecho.
Lo que cambia
Sabe qué se puede levantar y qué no
Una prescripción no se levanta; una clase de certificado energético, sí, renovando. Una negativa motivada convierte una restricción en una decisión de inversión.
Prepara el nuevo alquiler en el momento adecuado
El momento de realquilar es a menudo la única ocasión real de reposicionar un alquiler. Verlo venir con seis meses de antelación cambia la forma de gestionar la salida de un inquilino.
El derecho, y las trampas
Cuando el contrato prevé la revisión, esta solo puede producirse una vez al año en la fecha acordada, y debe solicitarse en el año siguiente a su fecha de efecto.
art. 17-1 I de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989
Sin cláusula de revisión en el contrato, no hay revisión anual en absoluto — y muchos contratos antiguos no la incluyen. La cláusula ausente no se añade durante el contrato con una simple carta.
En un nuevo alquiler en las zonas afectadas, el alquiler del nuevo contrato no puede superar el último alquiler aplicado al inquilino anterior, salvo excepciones definidas de forma limitativa — obras de mejora o alquiler manifiestamente infravalorado.
art. 18 de la ley n.º 89-462; decreto anual de tope de los alquileres en nuevos contratospunto discutido
Realquilar no es, por tanto, volver a cero. Creer que un cambio de inquilino permite fijar libremente el alquiler es el error más extendido en zona tensionada, y se paga con la devolución.
En la renovación, el arrendador que considere el alquiler manifiestamente infravalorado puede proponer una subida, a condición de justificarla con referencias de alquileres habitualmente constatados en el vecindario, cuyo número mínimo fija la ley.
art. 17-2 de la ley n.º 89-462
La propuesta debe notificarse seis meses antes del vencimiento, con las referencias que la respaldan. Una propuesta sin referencias, o con un número insuficiente de ellas, es irregular — y la subida cae entera, no en parte.
El alquiler de una vivienda de clase F o G no puede subirse ni en la revisión, ni en la renovación, ni al realquilar.
art. 159 de la ley n.º 2021-1104 de 22 de agosto de 2021
Es una prohibición que prevalece sobre las tres vías a la vez. Un arrendador que razona «no puedo revisar, así que esperaré a realquilar» se equivoca: realquilar también está cerrado.
Lo que Pilot se niega a hacer
Pilot nunca fusiona el alquiler de mercado y el alquiler permitido
Son dos respuestas a dos preguntas diferentes, y presentarlas como una sola cifra produce una recomendación económicamente lógica y jurídicamente imposible. Las dos se muestran, una al lado de la otra, separadas.
Pilot no elabora tu expediente de infravaloración
La renovación al alza exige referencias de alquileres del vecindario, en el número mínimo fijado por la ley y presentadas en una forma precisa. Indicamos la condición y lo que exige; no fabricamos las referencias.
art. 17-2 de la ley de 6 de julio de 1989
Pilot no propone una subida que la ley prohíbe
Aunque la diferencia con el mercado sea considerable. Mostrar un potencial inaccesible no es información, es una invitación a cometer el error.
Disponibilidad
Incluido desde el nivel Essentiel.
- 7 días de prueba en el lanzamiento, con tarjeta
- Sin compromiso
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay con un simple alquiler de mercado?
El alquiler de mercado le dice lo que valdría el inmueble si estuviera libre. El alquiler permitido le dice lo que puede pedir en ESTE contrato, este año, con este certificado energético. Los dos pueden diferir en varios cientos de euros, y solo el segundo se puede aplicar sin riesgo.
¿Puedo subir libremente el alquiler en un nuevo contrato?
No en las zonas afectadas por el tope de los alquileres en nuevos contratos: el nuevo alquiler no puede, en principio, superar el del inquilino anterior, salvo obras de mejora o infravaloración manifiesta. Creer que un cambio de inquilino pone el contador a cero es el error más extendido.
¿Y si mi contrato no tiene cláusula de revisión?
En ese caso no hay revisión anual, y no se puede añadir por carta durante el contrato. Pilot lo señala en lugar de calcular un índice inaplicable.
Mi vivienda tiene la calificación G. ¿Qué vías me quedan?
Ninguna de las tres: la subida está prohibida en la revisión, en la renovación y al realquilar. La única vía es la rehabilitación, y esa es precisamente la información útil — convierte una restricción en una decisión de inversión.
¿Prepara Pilot el expediente de renovación al alza?
No. La ley exige referencias de alquileres de la zona, en un número mínimo y con una forma precisa, notificadas seis meses antes del vencimiento. Nosotros indicamos la condición; no fabricamos las referencias, porque un expediente insuficiente hace caer toda la subida.
Justo al lado.
Vencimientos y conformidad
La revisión del alquiler, calculada — y denegada cuando la ley la prohíbe.
Índice obtenido del INSEE — IRL, o ILC, ILAT e ICC para un arrendamiento comercial —, con el trimestre de referencia tomado del CONTRATO. Pilot se niega a indexar cuando la ley lo prohíbe.
Vencimientos y conformidad
El tope legal, con la granularidad correcta — o una negativa a concluir.
Ocho municipios y mancomunidades, con granularidad barrio × época × habitaciones × amueblado. Ante la duda, Pilot se niega a concluir en lugar de sacar un tope al azar.
El alquiler
Una horquilla, su muestra — o la admisión de un desacuerdo.
Cruzado entre varias fuentes, con su horquilla y su muestra. Cuando las fuentes se contradicen, Pilot lo dice en lugar de zanjar.
Rendimiento
No se limita a hacer seguimiento: detecta lo que se puede mejorar.
Alquiler por debajo del mercado, gastos al alza en doce meses, rentabilidad inferior al resto de la cartera, DPE a punto de quedar prohibido, préstamo por encima del mercado.
Contenido revisado el 2026-08-06.
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