MORYAPilot
Le loyer

Le marché dit un chiffre. Le droit en dit un autre.

Presque tous les outils vous donnent un loyer de marché. Aucun ne vous dit si vous avez le droit de le demander — sur ce bail, cette année, avec ce diagnostic. C’est pourtant la seule des deux réponses sur laquelle vous pouvez agir sans risque.

Bientôt disponible

Un loyer de marché appliqué sans droit ne devient pas dû.

C’est le malentendu le plus coûteux de la gestion locative amateur. Un propriétaire découvre que son logement se louerait cent euros de plus, notifie une augmentation, et considère l’affaire faite. Or l’augmentation n’est possible que dans des cas précis : à la révision annuelle si le bail la prévoit et si elle n’est pas prescrite, à la relocation dans les limites de l’encadrement, ou au renouvellement sous condition de démontrer une sous-évaluation manifeste avec des références comparables. Hors de ces cas, la lettre est sans effet : le loyer exigible reste l’ancien, et le trop-perçu se restitue. Pilot sépare donc toujours les deux chiffres, et affiche à côté du second la règle qui le borne.

  • Révision annuelle : disponible, pas encore due, gelée ou prescrite — avec le motif
  • Relocation : ce que l’encadrement autorise là où il s’applique
  • Renouvellement : la condition de sous-évaluation manifeste, et ce qu’elle exige
  • Le loyer de marché reste affiché, mais jamais comme une autorisation

Concrètement.

  1. Pilot établit la situation contractuelle

    Type de bail, date d’effet, clause de révision et son trimestre de référence, date anniversaire. Ces éléments décident du régime applicable avant qu’aucun chiffre n’entre en jeu.

  2. Il vérifie les interdictions absolues

    La classe du diagnostic de performance énergétique en premier : sur les classes les plus basses, l’augmentation est interdite quel que soit le mécanisme — révision, renouvellement, relocation. Un interdit absolu se lit avant tout calcul, sinon on calcule pour rien.

  3. Il examine chaque voie séparément

    La révision annuelle a ses conditions et sa prescription. La relocation ouvre une fenêtre différente, bornée par l’encadrement là où il existe. Le renouvellement suppose de démontrer une sous-évaluation avec des références comparables. Trois voies, trois réponses, jamais fusionnées en un chiffre unique.

  4. Il affiche le verdict avec son fondement

    Autorisée et de combien ; pas encore due et à quelle date ; gelée et par quel texte ; prescrite et depuis quand. Un refus sans fondement est une panne ; un refus avec fondement est une information sur laquelle vous pouvez agir — en rénovant, ou en attendant la bonne date.

  5. Il conserve l’écart au marché, en regard

    L’information reste utile : c’est elle qui vous dit si le bien mérite des travaux, ou s’il faut préparer une relocation. Elle est simplement présentée pour ce qu’elle est — une observation, pas un droit.

Ce que ça change

Vous n’envoyez pas de lettre sans effet

Le cas le plus fréquent : une notification d’augmentation sur un logement dont le diagnostic l’interdit. Le bailleur croit avoir agi pendant des mois, et le découvre au premier désaccord.

Vous savez ce qui est levable et ce qui ne l’est pas

Une prescription ne se lève pas ; une classe de diagnostic, si, en rénovant. Un refus motivé transforme une contrainte en décision d’investissement.

Vous préparez la relocation au bon moment

La fenêtre de relocation est souvent la seule occasion réelle de repositionner un loyer. La voir venir six mois à l’avance change la façon dont on gère un départ de locataire.

Le droit, et les pièges

Lorsqu’un contrat de révision est prévu, la révision ne peut intervenir qu’une fois par an à la date convenue, et doit être demandée dans l’année qui suit sa date d’effet.

art. 17-1 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Sans clause de révision au bail, il n’y a pas de révision annuelle du tout — et beaucoup de baux anciens n’en comportent pas. L’absence de clause ne s’ajoute pas en cours de bail par simple courrier.

À la relocation dans les zones concernées, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf exceptions limitativement définies — travaux d’amélioration ou loyer manifestement sous-évalué.

art. 18 de la loi n° 89-462 ; décret annuel de plafonnement des loyers de relocationpoint discuté

La relocation n’est donc pas une remise à zéro. Croire qu’un changement de locataire permet de fixer librement le loyer est l’erreur la plus répandue en zone tendue, et elle se paie en restitution.

Au renouvellement, le bailleur qui estime le loyer manifestement sous-évalué peut proposer une hausse, à condition de la justifier par des références de loyers habituellement constatés dans le voisinage, dont le nombre minimal est fixé par la loi.

art. 17-2 de la loi n° 89-462

La proposition doit être notifiée six mois avant le terme, avec les références à l’appui. Une proposition sans références, ou avec des références insuffisantes en nombre, est irrégulière — et la hausse tombe entièrement, pas partiellement.

Le loyer d’un logement de la classe F ou G ne peut être augmenté ni à la révision, ni au renouvellement, ni à la relocation.

art. 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021

C’est un interdit qui prime sur les trois voies à la fois. Un bailleur qui raisonne « je ne peux pas réviser, donc j’attendrai la relocation » se trompe : la relocation est fermée aussi.

Ce que Pilot refuse de faire

  • Pilot ne fusionne jamais le loyer de marché et le loyer permis

    Ce sont deux réponses à deux questions différentes, et les présenter comme un seul chiffre produit une recommandation économiquement logique et juridiquement impossible. Les deux sont affichés, côte à côte, distincts.

  • Pilot ne constitue pas votre dossier de sous-évaluation

    Le renouvellement à la hausse exige des références de loyers voisins, en nombre minimal fixé par la loi et présentées selon une forme précise. Nous indiquons la condition et son exigence ; nous ne fabriquons pas les références.

    art. 17-2 de la loi du 6 juillet 1989

  • Pilot ne propose pas une hausse que la loi refuse

    Même quand l’écart au marché est considérable. Afficher un potentiel inaccessible n’est pas une information, c’est une invitation à commettre l’erreur.

Disponibilité

Inclus dès le palier Essentiel.

Voir les tarifs

Questions fréquentes

Quelle différence avec un simple loyer de marché ?

Le loyer de marché vous dit ce que le bien vaudrait s’il était libre. Le loyer permis vous dit ce que vous pouvez demander sur CE bail, cette année, avec ce diagnostic. Les deux peuvent différer de plusieurs centaines d’euros, et seul le second est actionnable sans risque.

Puis-je augmenter librement à la relocation ?

Pas dans les zones concernées par le plafonnement des loyers de relocation : le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser celui du locataire précédent, sauf travaux d’amélioration ou sous-évaluation manifeste. Croire qu’un changement de locataire remet le compteur à zéro est l’erreur la plus répandue.

Et si mon bail n’a pas de clause de révision ?

Alors il n’y a pas de révision annuelle, et elle ne s’ajoute pas par courrier en cours de bail. Pilot le signale plutôt que de calculer un indice inapplicable.

Mon logement est classé G. Quelles voies me restent ?

Aucune des trois : l’augmentation est interdite à la révision, au renouvellement et à la relocation. La seule voie est la rénovation, et c’est précisément l’information utile — elle transforme une contrainte en décision d’investissement.

Pilot prépare-t-il le dossier de renouvellement à la hausse ?

Non. La loi exige des références de loyers voisins, en nombre minimal et sous une forme précise, notifiées six mois avant le terme. Nous indiquons la condition ; nous ne fabriquons pas les références, parce qu’un dossier insuffisant fait tomber la hausse entière.

Juste à côté.

Contenu revu le 2026-08-06.

Commencer

Ajoutez votre premier bien.

Trente jours sur vos vrais biens, sans carte bancaire.

Bientôt disponible