Non invii lettere senza effetto
Il caso più frequente: una notifica di aumento su un alloggio il cui attestato lo vieta. Il locatore crede di aver agito per mesi, e lo scopre al primo disaccordo.
Il canone
Il mercato dice una cifra. Il diritto ne dice un’altra.
Quasi tutti gli strumenti ti danno un canone di mercato. Nessuno ti dice se hai il diritto di chiederlo — su questo contratto, quest’anno, con questo attestato energetico. Eppure è l’unica delle due risposte su cui puoi agire senza rischi.
Un canone di mercato applicato senza diritto non diventa dovuto.
È il malinteso più costoso della gestione locativa amatoriale. Un proprietario scopre che il suo alloggio si affitterebbe a cento euro in più, notifica un aumento e considera la cosa fatta. Ma l’aumento è possibile solo in casi precisi: all’adeguamento annuale se il contratto lo prevede e se non è prescritto, alla nuova locazione nei limiti dell’encadrement des loyers (tetto agli affitti), o al rinnovo a condizione di dimostrare una sottostima manifesta con riferimenti comparabili. Fuori da questi casi, la lettera non ha effetto: il canone esigibile resta quello vecchio, e l’eccedenza percepita va restituita. Pilot separa quindi sempre le due cifre, e mostra accanto alla seconda la regola che la limita.
- Adeguamento annuale: disponibile, non ancora dovuto, bloccato o prescritto — con il motivo
- Nuova locazione: ciò che il tetto agli affitti consente dove si applica
- Rinnovo: la condizione di sottovalutazione manifesta, e ciò che richiede
- Il canone di mercato resta visibile, ma mai come un’autorizzazione
In concreto.
Pilot ricostruisce la situazione contrattuale
Tipo di contratto, data di decorrenza, clausola di adeguamento e suo trimestre di riferimento, data di anniversario. Questi elementi decidono il regime applicabile prima che entri in gioco qualsiasi numero.
Verifica i divieti assoluti
Prima di tutto la classe dell’APE (attestato di prestazione energetica): nelle classi più basse l’aumento è vietato qualunque sia il meccanismo — adeguamento, rinnovo, nuova locazione. Un divieto assoluto si legge prima di qualsiasi calcolo, altrimenti si calcola per niente.
Esamina ogni via separatamente
L’adeguamento annuale ha le sue condizioni e la sua prescrizione. La nuova locazione apre una finestra diversa, limitata dall’encadrement des loyers dove esiste. Il rinnovo presuppone di dimostrare una sottostima con riferimenti comparabili. Tre vie, tre risposte, mai fuse in un’unica cifra.
Mostra il verdetto con il suo fondamento
Consentito e di quanto; non ancora dovuto e da quale data; congelato e da quale testo; prescritto e da quando. Un rifiuto senza fondamento è un guasto; un rifiuto con fondamento è un’informazione su cui puoi agire — ristrutturando, o aspettando la data giusta.
Conserva lo scarto rispetto al mercato, a fianco
L’informazione resta utile: è lei che ti dice se l’immobile merita dei lavori, o se bisogna preparare una nuova locazione. È semplicemente presentata per quello che è — un’osservazione, non un diritto.
Cosa cambia
Sai cosa si può superare e cosa no
Una prescrizione non si supera; una classe energetica sì, ristrutturando. Un rifiuto motivato trasforma un vincolo in una decisione di investimento.
Prepari la nuova locazione al momento giusto
La finestra della nuova locazione è spesso l’unica occasione reale per riposizionare un canone. Vederla arrivare con sei mesi di anticipo cambia il modo in cui si gestisce la partenza di un inquilino.
Il diritto, e le trappole
Quando è prevista una clausola di adeguamento, l’adeguamento può avvenire solo una volta l’anno alla data convenuta, e deve essere richiesto entro l’anno successivo alla sua data di efficacia.
art. 17-1 I della legge n. 89-462 del 6 luglio 1989
Senza clausola di adeguamento nel contratto, non c’è alcun adeguamento annuale — e molti contratti datati non ne prevedono. La clausola mancante non si aggiunge in corso di contratto con una semplice lettera.
Alla nuova locazione, nelle zone interessate, il canone del nuovo contratto non può superare l’ultimo canone applicato all’inquilino precedente, salvo eccezioni definite in modo tassativo — lavori di miglioria o canone manifestamente sottovalutato.
art. 18 della legge n. 89-462; decreto annuale sul tetto dei canoni alla nuova locazionepunto discusso
La nuova locazione non è quindi un azzeramento. Credere che un cambio di inquilino permetta di fissare liberamente il canone è l’errore più diffuso in zona tesa, e si paga con la restituzione.
Al rinnovo, il locatore che ritiene il canone manifestamente sottostimato può proporre un aumento, a condizione di giustificarlo con riferimenti a canoni abitualmente praticati nella zona, il cui numero minimo è fissato dalla legge.
art. 17-2 della legge n. 89-462
La proposta deve essere notificata sei mesi prima della scadenza, con i riferimenti a sostegno. Una proposta senza riferimenti, o con riferimenti in numero insufficiente, è irregolare — e l’aumento cade interamente, non parzialmente.
Il canone di un alloggio in classe F o G non può essere aumentato né all’adeguamento, né al rinnovo, né alla nuova locazione.
art. 159 della legge n. 2021-1104 del 22 agosto 2021
È un divieto che prevale su tutte e tre le vie insieme. Un locatore che ragiona «non posso adeguare, quindi aspetterò la nuova locazione» sbaglia: anche la nuova locazione è chiusa.
Cosa Pilot si rifiuta di fare
Pilot non fonde mai il canone di mercato e il canone consentito
Sono due risposte a due domande diverse, e presentarle come un’unica cifra produce una raccomandazione economicamente logica e giuridicamente impossibile. Le due vengono mostrate affiancate, distinte.
Pilot non costruisce il tuo fascicolo di sottovalutazione
Il rinnovo al rialzo esige riferimenti di canoni della zona, in numero minimo fissato dalla legge e presentati in una forma precisa. Indichiamo la condizione e il suo requisito; non fabbrichiamo i riferimenti.
art. 17-2 della legge del 6 luglio 1989
Pilot non propone un aumento che la legge nega
Anche quando lo scarto rispetto al mercato è considerevole. Mostrare un potenziale inaccessibile non è un’informazione, è un invito a commettere l’errore.
Disponibilità
Incluso dal livello Essentiel.
- 7 giorni di prova all’apertura, carta richiesta
- Senza vincoli
Domande frequenti
Che differenza c’è con un semplice canone di mercato?
Il canone di mercato ti dice quanto varrebbe l’immobile se fosse libero. Il canone consentito ti dice cosa puoi chiedere su QUESTO contratto, quest’anno, con questo attestato. I due possono differire di diverse centinaia di euro, e solo il secondo si può applicare senza rischi.
Posso aumentare liberamente alla nuova locazione?
Non nelle zone interessate dal tetto ai canoni in caso di nuova locazione: il nuovo canone in linea di principio non può superare quello dell’inquilino precedente, salvo lavori di miglioria o sottovalutazione manifesta. Credere che un cambio di inquilino azzeri il contatore è l’errore più diffuso.
E se il mio contratto non ha una clausola di adeguamento?
Allora non c’è adeguamento annuale, e non si può aggiungere per lettera a contratto in corso. Pilot lo segnala invece di calcolare un indice inapplicabile.
Il mio alloggio è in classe G. Quali strade mi restano?
Nessuna delle tre: l’aumento è vietato all’adeguamento, al rinnovo e alla nuova locazione. L’unica via è la ristrutturazione, ed è proprio questa l’informazione utile — trasforma un vincolo in una decisione di investimento.
Pilot prepara il fascicolo di rinnovo al rialzo?
No. La legge richiede riferimenti di canoni vicini, in numero minimo e in una forma precisa, notificati sei mesi prima della scadenza. Indichiamo la condizione; non fabbrichiamo i riferimenti, perché un fascicolo insufficiente fa cadere l’intero aumento.
Proprio accanto.
Scadenze e conformità
L’adeguamento del canone, calcolato — e rifiutato quando la legge lo vieta.
Indice recuperato dall’INSEE — IRL, oppure ILC, ILAT e ICC per una locazione commerciale —, trimestre di riferimento preso dal CONTRATTO. Pilot si rifiuta di indicizzare quando la legge lo vieta.
Scadenze e conformità
Il tetto legale, alla giusta granularità — o un rifiuto di concludere.
Otto comuni ed EPCI, con granularità quartiere × epoca × vani × arredato. In caso di ambiguità, Pilot rifiuta di concludere invece di estrarre un tetto a caso.
Il canone
Una forbice, il suo campione — o l’ammissione di un disaccordo.
Incrociato tra più fonti, con la sua forchetta e il suo campione. Quando le fonti si contraddicono, Pilot lo dice invece di decidere.
Performance
Non si limita a seguire: individua ciò che si può migliorare.
Canone sotto il mercato, spese in aumento su dodici mesi, rendimento inferiore al resto del portafoglio, APE prossimo al divieto, mutuo sopra il mercato.
Contenuto rivisto il 2026-08-06.
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