Um acerto de encargos é o único momento do ano em que o inquilino verifica as suas contas. Contesta-se facilmente, e perde-se em pormenores de forma: uma discriminação sem natureza de despesa, um encargo não recuperável metido no total, um prazo deixado passar.
A lista dos encargos recuperáveis é fixada por decreto, e é taxativa. As grandes obras, os honorários da administração pela gestão do condomínio, as despesas de reabilitação de fachadas e as provisões para obras futuras não fazem parte dela — são despesas do proprietário. Uma discriminação que as inclua não expõe o senhorio apenas a reembolsar a linha errada: fragiliza o conjunto, porque demonstra que o cálculo não foi feito segundo a regra. E um inquilino que obtém a anulação de um acerto obtém muitas vezes também a dos anos anteriores ainda contestáveis. A questão não é, portanto, a quantia, é o método.
Não das que constavam do contrato. Se um mês não foi pago, a sua provisão não foi recebida, e o acerto tem de o ter em conta. Acertar sobre valores teóricos produz um saldo que não corresponde a nenhum fluxo — e isso é indefensável assim que se olha de perto.
As despesas registadas no período, classificadas por natureza: água, aquecimento, manutenção das partes comuns, taxa de recolha de resíduos, e o resto. A separação por natureza não é um conforto de apresentação, é uma exigência.
Quotas-partes, permilagens, área, número de ocupantes, consoante o caso. O inquilino tem de poder refazer o cálculo: uma discriminação que dá um resultado sem dar a chave de repartição não permite a verificação a que ele tem direito.
Complemento devido pelo inquilino, ou excedente a devolver-lhe. O segundo caso existe, e esquecê-lo é uma forma discreta de ficar com o que não lhe pertence.
A discriminação é anexada, e os comprovativos devem ficar à disposição do inquilino. É essa disponibilização, mais do que a carta, que torna o acerto oponível.
É a diferença que conta num contrato em que falhou um mês, ou num inquilino que entrou a meio do ano. Um acerto feito sobre doze provisões teóricas quando foram recebidas dez está errado nos dois sentidos possíveis.
O rácio de encargos sobre rendas recebidas é acompanhado ao longo de vinte e quatro meses, com uma média móvel. Sem esta série, o imposto predial de outubro parece todos os anos uma derrapagem, e uma derrapagem verdadeira passa despercebida.
Por natureza de despesa, com o critério de repartição. É o trabalho de formatação que se faz mal quando se faz uma vez por ano, numa folha de cálculo, em dezembro.
art. 23 da lei n.º 89-462 de 6 de julho de 1989; decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987
Taxativamente: o que não está no decreto não é recuperável, mesmo que a despesa seja real e útil. Honorários da administração pela gestão, grandes obras, reabilitação de fachadas, substituição de equipamentos: são encargos do proprietário. Incluí-los fragiliza toda a discriminação, não apenas a linha.
art. 23 par. 4 da lei n.º 89-462
À disposição, o que não obriga a enviá-los — mas uma recusa de comunicação, essa, priva o acerto do seu fundamento. O inquilino que não pode verificar pode legitimamente recusar-se a pagar o complemento.
art. 7-1 da lei n.º 89-462
Três anos, e o prazo funciona nos dois sentidos: um senhorio que nunca fez o acerto não pode recuperar cinco anos de uma vez. O inquilino, simetricamente, pode reclamar três anos de valores cobrados em excesso — o que descobrem os senhorios que provisionavam por excesso «para estarem descansados».
O cálculo parte dos fluxos realmente recebidos. Um saldo apurado sobre valores teóricos não corresponde a nenhum movimento, e desmonta-se à primeira verificação.
A qualificação depende da natureza exata do serviço, e a fronteira é ténue — a manutenção de um elevador não se trata como a sua substituição. Fornecemos as categorias e a discriminação; a imputação continua a ser uma escolha que tem de poder defender.
decreto n.º 87-713 de 26 de agosto de 1987
O saldo é apresentado nos dois sentidos. Um acerto que só mostra os complementos devidos é uma ferramenta que trabalha contra o seu utilizador, porque é a ele que se irá pedir contas três anos depois.
Incluído a partir do plano Essentiel.
Nas provisões realmente recebidas, confrontadas com as despesas reais do exercício. Não nas provisões previstas no contrato: se um mês não foi pago, a sua provisão não foi recebida, e o saldo tem de o ter em conta.
Os do decreto de 26 de agosto de 1987, e só esses — a lista é taxativa. As grandes obras, a reabilitação de fachadas, os honorários da administração pela gestão do condomínio e a substituição de equipamentos são encargos do proprietário.
Tem de os manter à disposição do inquilino durante seis meses após o envio da discriminação. Não é uma obrigação de envio, mas uma recusa de comunicação priva o acerto do seu fundamento.
Três anos no máximo: a cobrança retroativa de encargos prescreve ao fim de três anos. E o prazo funciona nos dois sentidos — um inquilino pode reclamar três anos de valores cobrados em excesso.
Não. A qualificação depende da natureza exata da prestação, e a fronteira é ténue. Fornecemos as categorias, a discriminação por natureza e a carta; a imputação continua a ser decisão sua, porque é o senhor quem terá de a defender.
Rácio de encargos sobre rendas realmente recebidas, série de 24 meses e média móvel — sem a qual o imposto predial de outubro parece uma derrapagem.
Emitidos assim que o recebimento é constatado, enviados por e-mail ao inquilino. Nunca emitidos sobre uma renda não recebida.
Denúncias, interpelação formal, plano de pagamentos, regularização, devolução da caução, obras, seguro, fiador, administração do condomínio; termo de fiança, declarações, assembleias de SCI. Montantes reconstruídos vencimento a vencimento.
DPE, certificados, seguros, fim de contrato, prazos fiscais, a doze meses móveis.
Conteúdo revisto em 2026-08-06.
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