A comparação não fica entregue à sua memória
Um auto de vistoria de saída redigido sem ter o de entrada à frente produz retenções contestáveis e esquecimentos. Aqui, os dois autos partilham a mesma estrutura, por isso a diferença é mecânica.
Contratos e documentos
A saída compara-se com a entrada, automaticamente.
A caução não se retém com base numa impressão: retém-se com base numa diferença constatada entre dois autos, ambos contraditórios. O Pilot leva-o a descrever a habitação divisão a divisão, guarda as fotos com data e hora, e põe os dois autos frente a frente.
Sem auto de vistoria de entrada, presume-se que a habitação estava em bom estado.
É a regra que decide todo o resto. O senhorio que não fez auto de vistoria de entrada — ou que fez um tão vago que nada diz — presume-se ter entregado a habitação em bom estado, e terá de devolver a caução na totalidade, seja qual for o estado à saída. A presunção não se combate com recordações nem com fotos sem data. Combate-se com um auto preciso, feito em conjunto, divisão a divisão, em que cada linha possa ser comparada com a equivalente à saída. Tudo o resto — os prazos, as retenções, os comprovativos — decorre da qualidade destes dois documentos.
- Divisão a divisão, elemento a elemento, com um nível de estado por linha
- Fotos com data e hora, guardadas e incorporadas no documento
- A saída mostra a entrada ao lado: a diferença lê-se, não se deduz
- Leituras de contadores e entrega das chaves registadas no mesmo sítio
Em concreto.
Descreve a habitação divisão a divisão
O assistente avança divisão a divisão e, em cada divisão, elemento a elemento: pavimentos, paredes, tetos, portas e janelas, equipamentos. Cada linha recebe um nível de estado e, se necessário, uma observação escrita. O que se escreve é guardado à medida que se avança — um auto de vistoria faz-se de pé, num apartamento, não sentado diante de um formulário a validar de uma só vez.
As fotos são tiradas e ficam com data e hora
Cada elemento pode ter as suas fotos. São guardadas com a data e hora e incorporadas no documento produzido: uma foto que vive num telemóvel à parte não é uma prova, é uma recordação.
Os contadores e as chaves ficam registados
Leituras de água, eletricidade e gás, número e tipo de chaves entregues. São as linhas que se esquecem quando se tem pressa, e as que fazem falta no momento da saída.
Na saída, a entrada aparece ao lado
Retoma-se a mesma árvore de divisões e elementos, com o estado de entrada em coluna. Não compara dois documentos: lê uma diferença, linha a linha. É esta comparação que torna uma retenção defensável.
O PDF é produzido e arquivado com o contrato
O documento é gerado e arrumado no processo do contrato, ao lado do próprio contrato e dos recibos. O documento é contraditório — elaborado em conjunto —, tem data e hora, e é selado.
O que isto muda
As fotos estão no documento, não ao lado
Viajam com o auto, o que evita a situação clássica: um litígio seis meses depois, e fotos de que já ninguém sabe de que divisão nem de que data são.
O que escreveu sobrevive à interrupção
Cada elemento é guardado no momento em que o preenche. Uma vistoria faz-se a andar, muitas vezes em trinta a quarenta minutos: perder o que se escreveu na vigésima divisão é o tipo de incidente que faz abandonar a ferramenta.
O direito, e as armadilhas
Na falta de auto de vistoria de entrada, presume-se que o inquilino recebeu a habitação em bom estado de conservação.
art. 1731 do Código Civil francês; art. 3-2 da lei n.º 89-462 de 6 de julho de 1989
A presunção joga contra o senhorio, e joga também contra um auto de vistoria demasiado vago: «bom estado» numa única linha não permite demonstrar nenhuma degradação. É o nível de detalhe da entrada, não a existência do documento, que protege.
O auto de vistoria é elaborado de forma contraditória e amigável pelas partes, na entrega e na devolução das chaves. A sua forma e conteúdo são fixados por decreto.
art. 3-2 da lei n.º 89-462; decreto n.º 2016-382 de 30 de março de 2016
Contraditório significa «em conjunto». Um auto redigido por uma só parte e enviado depois para aprovação não é contraditório, mesmo que esteja certo. O inquilino tem, além disso, o direito de mandar completar o auto de vistoria de entrada nos dez dias seguintes à assinatura — um prazo que muitos senhorios desconhecem, e cujo exercício altera o documento de referência.
A caução é devolvida no prazo de um mês se o auto de vistoria de saída estiver conforme ao de entrada, e de dois meses no caso contrário. Na falta de devolução, é acrescida de 10 % da renda mensal sem encargos por cada mês de atraso iniciado.
art. 22 da lei n.º 89-462 de 6 de julho de 1989
O prazo conta a partir da entrega das chaves, e a majoração aplica-se automaticamente — sem interpelação. Qualquer retenção deve, além disso, ser justificada por orçamentos ou faturas: uma retenção forfetária «para reposição do estado» não se aguenta.
O que o Pilot se recusa a fazer
Não chamamos a isto assinatura eletrónica
Um traço feito com o dedo num ecrã não é uma assinatura eletrónica no sentido do Código Civil. Descrevemos, por isso, o documento pelo que é: contraditório, datado e selado. Usar aqui as palavras «assinatura eletrónica» tornaria suspeito tudo o resto que dizemos.
art. 1367 par. 2 do Código Civil francês; decreto n.º 2017-1416 de 28 de setembro de 2017
Não pré-preenchemos «bom estado» em todo o lado
Um auto de vistoria pré-marcado como «bom estado» é um documento que afirma algo que ninguém constatou, e vira-se contra o senhorio: uma entrada demasiado favorável torna a saída inutilizável.
Não calculamos uma retenção em seu lugar
O desgaste, a parte imputável ao inquilino e o valor das reparações exigem uma apreciação e comprovativos. Um montante automático daria uma falsa segurança no único ponto em que a contestação é a regra.
art. 22 da lei de 6 de julho de 1989
Disponibilidade
Incluído a partir do plano Essentiel.
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Perguntas frequentes
O auto de vistoria assina-se eletronicamente?
Não, e não lhe chamamos assim. O documento é elaborado em conjunto, datado e selado — é sólido como constatação contraditória. A assinatura eletrónica no sentido do Código Civil é outra coisa, reservada no nosso caso ao contrato, e ainda não está aberta.
O que acontece se não fiz auto de vistoria de entrada?
Presume-se que o inquilino recebeu a habitação em bom estado, e terá de devolver a caução na totalidade, seja qual for o estado constatado à saída. Esta presunção não se combate com fotos sem data.
Em que prazo tenho de devolver a caução?
Um mês se a saída estiver conforme à entrada, dois meses caso contrário, a contar da entrega das chaves. Passado esse prazo, a caução é acrescida de 10 % da renda mensal sem encargos por cada mês de atraso iniciado, sem que seja necessária qualquer interpelação.
O inquilino pode pedir a alteração do auto de vistoria de entrada?
Sim. Pode pedir para o completar nos dez dias seguintes à assinatura e, para os elementos de aquecimento, durante o primeiro mês da estação de aquecimento. O documento completado passa a ser a referência — é um direito que muitos senhorios descobrem tarde demais.
As fotos estão no PDF?
Sim, incorporadas no documento com a respetiva data e hora. Uma foto guardada à parte perde a ligação à divisão e à data, ou seja, aquilo que faz dela um elemento de prova.
Mesmo ao lado.
Contratos e documentos
O contrato preenche-se a partir do processo, não de uma página em branco.
Não mobilado, mobilado, estudante, mobilidade, sazonal, partilhado, misto, garagem, comercial 3/6/9 e profissional, pré-preenchidos a partir dos dados do imóvel — um contrato por fração num prédio. Nunca parte de uma página em branco.
Contratos e documentos
Os seus documentos, e as datas em que caducam.
Tudo classificado, pesquisável, exportável. Cada documento pode ter uma data de validade que alimenta os alertas, e o inquilino encontra o seu contrato e os seus diagnósticos no seu próprio espaço.
Contratos e documentos
A assinatura eletrónica: escrita, testada, e ainda não ativada.
Contrato e aditamentos assinados à distância pelas duas partes.
Contratos e documentos
Trinta cartas, pré-preenchidas a partir do processo.
Denúncias, interpelação formal, plano de pagamentos, regularização, devolução da caução, obras, seguro, fiador, administração do condomínio; termo de fiança, declarações, assembleias de SCI. Montantes reconstruídos vencimento a vencimento.
Conteúdo revisto em 2026-08-06.
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