A comparação incide sobre os seus números
Não sobre um caso-tipo. A diferença entre dois regimes depende inteiramente do nível de encargos e da existência de um empréstimo: um exemplo genérico nada ensina sobre a sua situação.
Desempenho
Cinco regimes lado a lado, e depois a declaração campo a campo.
A escolha do regime fiscal é a decisão que mais pesa na rentabilidade líquida de um imóvel, e é a que o senhorio toma mais vezes por omissão — porque comparar pressupõe calcular cinco vezes a mesma coisa com regras diferentes.
- 24categorias de receitas e despesas consideradas no cálculopilot/models.py::CategorieTransaction
Um regime escolhido por defeito custa muitas vezes mais do que todas as obras do ano.
O regime micro é simples e dispensa contabilidade; o regime real permite deduzir os encargos efetivos e criar um défice reportável. Consoante o nível de encargos, a existência de um empréstimo e o escalão de imposto do senhorio, a diferença anual entre os dois ultrapassa frequentemente um mês de renda. Ora, o regime micro aplica-se automaticamente abaixo dos limites: não fazer nada é uma escolha, e é a que faz a imensa maioria dos proprietários — sem nunca ter comparado. Alguns compromissos são, além disso, plurianuais, o que significa que uma opção tomada sem cálculo se paga vários anos seguidos.
- Cinco regimes comparados lado a lado: micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel e SCI sujeita a IS
- Elegibilidade verificada: os limiares e a natureza do arrendamento são aplicados
- Ajuda à declaração dos rendimentos prediais, campo a campo
- Recusa de comparar com um dado em falta, em vez de um número suposto
Em concreto.
O Pilot verifica primeiro aquilo a que tem direito
Um arrendamento sem mobília não se enquadra no regime dos arrendamentos mobilados, e os limiares de volume de negócios fecham o acesso ao micro acima de um certo nível de receitas. A elegibilidade verifica-se antes de qualquer cálculo: propor um regime inacessível é o defeito mais comum dos simuladores.
Reúne os seus dados reais
Rendas recebidas, encargos por categoria, juros do empréstimo calculados a partir do plano de amortização, imposto predial procurado nos seus lançamentos. São os seus números, não médias.
Recusa se faltar um dado essencial
O imposto predial é procurado nos lançamentos dos últimos vinte e quatro meses e nunca adivinhado. Se estiver ausente, a comparação para e indica o campo em falta — um comparador que supõe um valor produz uma classificação de regimes que não lhe diz respeito.
Compara os cinco regimes na mesma base
micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel e SCI sujeita a IRC: rendimento tributável, imposto estimado, taxa efetiva. A classificação incide sobre o mesmo ano e os mesmos encargos — sem esta base comum, a diferença entre dois regimes nada quer dizer.
Prepara a declaração dos rendimentos prediais
Reporte casa a casa, agregado por imóvel e comparação entre o regime micro e o real com os seus números do ano. É arquivado um resumo exportável — não é uma declaração transmitida, é uma ajuda ao preenchimento. Para uma SCI sujeita ao IR, os montantes da 2072-S e dos seus anexos são repartidos imóvel a imóvel e depois sócio a sócio.
O que isto muda
A elegibilidade é verificada, não suposta
Um regime de mobilado não é proposto num arrendamento sem mobília, e os limiares são aplicados. É isso que distingue uma comparação utilizável de uma tabela de quatro colunas.
O preenchimento da declaração segue a mesma fonte
As mesmas rendas recebidas, os mesmos encargos, os mesmos juros calculados. O seu acompanhamento e a sua declaração não se podem, portanto, contradizer — que é exatamente o que acontece quando os dois vivem em ficheiros separados.
O direito, e as armadilhas
O regime forfetário dos rendimentos prediais aplica-se automaticamente quando o rendimento bruto anual não ultrapassa um limite legal, com uma dedução representativa dos encargos. A opção pelo regime real é irrevogável durante três anos.
art. 32 do Código Geral dos Impostos francês
Irrevogável durante três anos: uma opção tomada sem cálculo compromete, portanto, três exercícios. E a dedução forfetária substitui TODOS os encargos — um senhorio muito endividado que fica no regime micro perde a dedução dos juros sem nunca ver a linha em falta.
O défice predial é imputável ao rendimento global dentro de um limite anual, sendo a parte proveniente dos juros do empréstimo imputável apenas aos rendimentos prediais dos anos seguintes.
art. 156 I 3.º do Código Geral dos Impostos francês
A distinção entre défice resultante dos encargos e défice resultante dos juros é sistematicamente ignorada nos cálculos feitos pelo próprio. Muda a poupança de imposto do ano, por vezes do tudo para o nada.
O arrendamento mobilado enquadra-se nos lucros industriais e comerciais (BIC); o regime micro aplicável tem o seu próprio limite de receitas e a sua própria dedução forfetária, distintos dos do arrendamento sem mobília.
art. 50-0 e art. 155 do Código Geral dos Impostos francêsponto discutível
Arrendar mobilado muda a categoria de rendimentos, não apenas a taxa de dedução. Os limites, as obrigações declarativas e o tratamento dos défices diferem — e os limites foram alterados várias vezes nos últimos anos, nomeadamente para os alojamentos turísticos mobilados.
Os rendimentos prediais líquidos suportam o imposto sobre o rendimento pela tabela progressiva, bem como as contribuições sociais.
art. 197 do Código Geral dos Impostos francês; art. L. 136-6 do Código da Segurança Social francês
O regime ótimo depende, portanto, do seu escalão marginal, e pode mudar no ano em que os seus outros rendimentos mudam. Um «melhor regime» calculado de uma vez por todas é uma resposta a uma pergunta que se mexe.
O que o Pilot se recusa a fazer
O Pilot recusa-se a comparar com um dado em falta
O imposto predial é procurado nos seus lançamentos, nunca estimado. Sem ele, a comparação para e indica o campo a preencher. Uma classificação de regimes construída sobre um valor suposto é uma classificação que não lhe diz respeito.
O Pilot não produz declaração fiscal (liasse) nem transmissão eletrónica
Nenhuma liasse fiscal, nenhuma amortização de arrendamento mobilado, nenhum envio eletrónico às Finanças. São trabalhos de contabilista certificado, fora do âmbito do produto, e não os anunciamos.
O Pilot não substitui um aconselhamento fiscal
A comparação esclarece uma decisão; não a compromete. As opções plurianuais, as mudanças de regime durante a detenção e os efeitos na revenda exigem um profissional que veja o conjunto da sua situação.
Disponibilidade
Incluído a partir do plano Essentiel.
- 7 dias de teste no lançamento, cartão exigido
- Sem compromisso
Perguntas frequentes
Que regimes são comparados?
Cinco: micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel e SCI sujeita a IS. O motor calcula mais, mas só destacamos os que dizem respeito à grande maioria dos senhorios particulares.
O Pilot preenche a minha declaração?
Prepara o reporte casa a casa e um resumo exportável, a partir das rendas efetivamente recebidas e das despesas registadas. Para uma SCI sujeita ao IR, reparte também os montantes da 2072-S, do seu anexo por imóvel e do seu anexo por sócio; a quota que cada sócio reporta na sua própria 2044 decorre daí ao cêntimo. Não calcula o imposto nem transmite nada à administração: é uma ajuda ao preenchimento, não uma declaração eletrónica.
Produzem uma declaração fiscal (liasse)?
Não, e não está previsto: nem declaração fiscal (liasse), nem amortizações de arrendamento mobilado, nem transmissão eletrónica. São trabalhos de contabilista certificado, e preferimos não os anunciar a esboçá-los.
Porquê recusar comparar, por vezes?
Porque falta um dado essencial — na maioria das vezes o imposto predial, que procuramos nos seus lançamentos e nunca adivinhamos. Um comparador que supõe um valor classifica regimes para um imóvel que não é o seu.
O melhor regime pode mudar?
Sim, sempre que os seus outros rendimentos ou o seu nível de encargos mudam, já que o imposto segue uma tabela progressiva. E a opção pelo regime real vincula por três anos no arrendamento sem mobília: é uma decisão a tomar com um cálculo, não por defeito.
Mesmo ao lado.
Desempenho
Uma só definição de rentabilidade, em todo o lado.
Encargos deduzidos, custo total no denominador. Uma única definição de rentabilidade em todo o produto.
Desempenho
Vinte e quatro meses, senão outubro parece uma catástrofe.
Rácio de encargos sobre rendas realmente recebidas, série de 24 meses e média móvel — sem a qual o imposto predial de outubro parece uma derrapagem.
Valor e dívida
Gerado a partir do plano de amortização, pelo que envelhece sozinho.
Gerado a partir do seu plano de amortização, pelo que envelhece sozinho. O valor líquido decorre daí, deduzidos os custos de venda estimados.
Vencimentos e conformidade
O acerto calcula-se sobre o que efetivamente recebeu.
Calculado sobre as despesas reais, com a discriminação por natureza e o critério de repartição exigidos por lei.
Conteúdo revisto em 2026-08-06.
Começar
Adicione o seu primeiro imóvel.
No lançamento: 7 dias de teste com os seus imóveis reais, cartão exigido.