Os seus imóveis são comparáveis entre si
É a consequência direta da definição única. Duas habitações compradas com dez anos de diferença, com despesas diferentes, são classificadas na mesma base — e essa classificação quer dizer alguma coisa.
Desempenho
Uma só definição de rentabilidade, em todo o lado.
A palavra «rentabilidade» designa pelo menos quatro cálculos diferentes consoante quem a usa, e a diferença entre o mais lisonjeiro e o mais honesto ultrapassa correntemente dois pontos. O Pilot fica com um só, aplica-o em todo o lado, e diz-lhe qual.
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Duas definições de rentabilidade na mesma ferramenta, e nenhum número volta a ser credível.
A rentabilidade bruta divide a renda anual pelo preço de compra. A rentabilidade líquida deduz os encargos. A rentabilidade líquida de impostos deduz também o imposto. E consoante se ponha no denominador o preço pago ou o custo total real, a diferença aumenta ainda mais. Nenhum destes cálculos está errado — mas apresentar um na ficha do imóvel e outro num painel, sem o dizer, torna o conjunto inutilizável: o utilizador vê dois números, não sabe em qual acreditar, e acaba por não acreditar em nenhum. O valor acrescentado não está, portanto, em ter o melhor cálculo, está em ter um só e assumi-lo.
- Rendas realmente recebidas no numerador, não rendas teóricas
- Encargos deduzidos, com a lista do que é contabilizado
- Custo total no denominador: preço, despesas e obras
- Cash-flow separado da rentabilidade: são duas perguntas distintas
Em concreto.
O numerador parte do que entrou
As rendas efetivamente recebidas no período, não as rendas devidas. Um imóvel com dois meses de rendas em atraso não tem a rentabilidade do seu contrato: tem a rentabilidade da sua realidade, e é essa que tem de aparecer.
Os encargos são deduzidos, e identificados
Imposto predial, encargos de condomínio não recuperáveis, seguro do proprietário, custos de gestão, manutenção. Cada categoria de despesa é identificada, por isso pode verificar o que entra no cálculo em vez de confiar num total.
O denominador é o custo total
Preço de compra, despesas notariais, comissão de agência, obras. Dividir apenas pelo preço de compra inflaciona mecanicamente a rentabilidade em quase um ponto num imóvel antigo — é a forma mais comum de contar uma história a si próprio.
O cash-flow é calculado à parte
Rendas recebidas menos encargos menos prestações do empréstimo. É uma pergunta diferente da rentabilidade: um imóvel pode ser rentável e custar dinheiro todos os meses, ou o contrário. Confundi-los leva a vender o imóvel errado.
O mesmo cálculo serve em todo o lado
Ficha do imóvel, carteira, comparação entre imóveis, veredicto de arbitragem. Circula um só número, pelo que dois ecrãs não se podem contradizer.
O que isto muda
A sazonalidade deixa de parecer uma derrapagem
O imposto predial cai em outubro. Num mês, esmaga a rentabilidade; numa média móvel, ocupa o seu verdadeiro lugar. As duas vistas estão disponíveis, e uma não é apresentada como se fosse a outra.
O cash-flow diz o que a rentabilidade não diz
Um imóvel com boa rentabilidade mas fortemente financiado pode pesar na sua tesouraria durante anos. A distinção é o que permite decidir com conhecimento de causa, em vez de com base num único indicador lisonjeiro.
O direito, e as armadilhas
Os rendimentos prediais tributáveis são constituídos pelas rendas efetivamente recebidas durante o ano, deduzidos os encargos enumerados de forma taxativa.
art. 14, art. 28 e art. 31 do Código Geral dos Impostos francês
Nem todos os encargos de um proprietário são dedutíveis fiscalmente, e nem todos os encargos dedutíveis são recuperáveis junto do inquilino: são três listas diferentes. Uma rentabilidade calculada sobre a lista fiscal não é uma rentabilidade económica, e vice-versa.
As despesas de melhoria são dedutíveis para uma habitação, mas as despesas de construção, reconstrução e ampliação não o são.
art. 31 I 1.º b) do Código Geral dos Impostos francêsponto discutível
A fronteira entre melhoria e reconstrução é uma fonte clássica de correções fiscais, e não depende do montante mas da natureza das obras. Uma rentabilidade que tivesse deduzido obras não dedutíveis seria desmentida pela administração fiscal, não por uma folha de cálculo.
Os rendimentos prediais líquidos estão sujeitos ao imposto sobre o rendimento segundo a tabela progressiva, a que acrescem as contribuições sociais.
art. 197 do Código Geral dos Impostos francês; art. L. 136-6 do Código da Segurança Social francês
É por isso que a rentabilidade líquida de um senhorio tributado num escalão alto quase nada tem a ver com a de um senhorio pouco tributado, sobre o mesmo imóvel. Não existe uma rentabilidade «líquida de impostos» universal: depende da sua situação pessoal.
O que o Pilot se recusa a fazer
O Pilot não mostra rentabilidade bruta
Embeleza em dois a três pontos e não ajuda a nenhuma decisão. O único uso da rentabilidade bruta é a comparação rápida entre anúncios — não a gestão de um imóvel que se detém.
O Pilot não calcula uma rentabilidade líquida de impostos
Dependeria do seu escalão marginal, dos seus outros rendimentos e do seu agregado fiscal. O comparador de regimes trata esta questão em separado, com os seus dados — e não num indicador mostrado ao lado da renda.
art. 197 do Código Geral dos Impostos francês
O Pilot não divide apenas pelo preço de compra
Mesmo que seja mais vantajoso, e mesmo que seja o costume. O custo total é o que realmente investiu, portanto o único denominador que dá uma taxa comparável ao longo do tempo.
Disponibilidade
Incluído a partir do plano Essentiel.
- 7 dias de teste no lançamento, cartão exigido
- Sem compromisso
Perguntas frequentes
Que rentabilidade mostra exatamente o Pilot?
A rentabilidade líquida: rendas realmente recebidas, deduzidos os encargos, divididas pelo custo total — preço de compra mais despesas e obras. Este mesmo cálculo serve em todo o produto, para que dois ecrãs não se possam contradizer.
Porquê não haver rentabilidade bruta?
Porque embeleza em dois a três pontos e não serve para nenhuma decisão sobre um imóvel que já se tem. O seu uso real é a comparação rápida entre anúncios.
E a rentabilidade líquida de impostos?
Depende do seu escalão marginal e dos seus outros rendimentos: não existe um valor universal. O comparador de regimes fiscais trata esta questão à parte, com os seus dados.
Qual a diferença face ao cash-flow?
A rentabilidade mede o retorno do capital investido; o cash-flow mede o que entra e sai todos os meses, incluindo as prestações do empréstimo. Um imóvel pode ser rentável e custar-lhe dinheiro todos os meses. Confundi-los leva a vender o imóvel errado.
O imposto predial distorce o mês de outubro?
Numa vista mensal, sim, mecanicamente. É por isso que há uma média móvel a vinte e quatro meses ao lado — e porque uma nunca é apresentada como a outra.
Mesmo ao lado.
Desempenho
Vinte e quatro meses, senão outubro parece uma catástrofe.
Rácio de encargos sobre rendas realmente recebidas, série de 24 meses e média móvel — sem a qual o imposto predial de outubro parece uma derrapagem.
Valor e dívida
Gerado a partir do plano de amortização, pelo que envelhece sozinho.
Gerado a partir do seu plano de amortização, pelo que envelhece sozinho. O valor líquido decorre daí, deduzidos os custos de venda estimados.
Desempenho
Manter, vender, vigiar — ou calar-se.
Classificação pela rentabilidade líquida, TIR e veredicto manter / vender / vigiar — suspenso quando o valor não é suficientemente seguro.
Desempenho
Cinco regimes lado a lado, e depois a declaração campo a campo.
Micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel e SCI sujeita ao IS comparados lado a lado, e depois ajuda com a declaração 2044 — e com a 2072-S para uma SCI sujeita ao IR.
Valor e dívida
Comparada com o custo total, não com o preço de compra.
Comparada com o custo total — preço de compra, despesas e obras — e não apenas com o preço de compra.
Conteúdo revisto em 2026-08-06.
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