La comparaison porte sur vos chiffres
Pas sur un cas type. L’écart entre deux régimes dépend entièrement du niveau de charges et de l’existence d’un emprunt : un exemple générique n’apprend rien sur votre situation.
Performance
Cinq régimes côte à côte, puis la déclaration case par case.
Le choix du régime fiscal est la décision qui pèse le plus sur le rendement net d’un bien, et c’est celle que le bailleur prend le plus souvent par défaut — parce que comparer suppose de calculer cinq fois la même chose avec des règles différentes.
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- 24catégories de recettes et de dépenses reprises dans le calculpilot/models.py::CategorieTransaction
Un régime choisi par défaut coûte souvent plus que tous les travaux de l’année.
Le micro est simple et sans écriture comptable ; le réel permet de déduire les charges effectives et de créer un déficit reportable. Selon le niveau de charges, l’existence d’un emprunt et la tranche d’imposition du bailleur, l’écart annuel entre les deux dépasse fréquemment un mois de loyer. Or le régime micro s’applique de plein droit en dessous des seuils : ne rien faire est un choix, et c’est celui que fait l’immense majorité des propriétaires — sans avoir jamais comparé. Certains engagements sont par ailleurs pluriannuels, ce qui signifie qu’une option prise sans calcul se paie plusieurs années de suite.
- Cinq régimes comparés côte à côte : micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel et SCI à l’IS
- Éligibilité vérifiée : les seuils et la nature de la location sont appliqués
- Aide à la déclaration des revenus fonciers, case par case
- Refus de comparer sur une donnée manquante, plutôt qu’un chiffre supposé
Concrètement.
Pilot vérifie d’abord ce à quoi vous avez droit
Une location nue ne relève pas du régime des locations meublées, et les seuils de chiffre d’affaires ferment l’accès au micro au-delà d’un certain niveau de recettes. L’éligibilité se vérifie avant tout calcul : proposer un régime inaccessible est le défaut le plus courant des simulateurs.
Il rassemble vos données réelles
Loyers encaissés, charges par catégorie, intérêts d’emprunt calculés depuis l’échéancier, taxe foncière recherchée dans vos écritures. Ce sont vos chiffres, pas des moyennes.
Il refuse si une donnée essentielle manque
La taxe foncière est cherchée dans les écritures des vingt-quatre derniers mois et jamais devinée. Si elle est absente, la comparaison s’arrête et nomme le champ manquant — un comparateur qui suppose une valeur produit un classement de régimes qui ne vous concerne pas.
Il compare les cinq régimes sur la même base
micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel et SCI à l’IS : revenu imposable, impôt estimé, taux effectif. Le classement porte sur la même année et les mêmes charges — sans cette base commune, l’écart entre deux régimes ne veut rien dire.
Il prépare la déclaration des revenus fonciers
Report case par case, agrégat par bien, et comparaison entre le micro et le réel sur vos chiffres de l’année. Un récapitulatif exportable est archivé — ce n’est pas une déclaration transmise, c’est une aide à la saisie.
Ce que ça change
L’éligibilité est vérifiée, pas supposée
Un régime meublé n’est pas proposé sur une location nue, et les seuils sont appliqués. C’est ce qui distingue une comparaison utilisable d’un tableau à quatre colonnes.
Le report de déclaration suit la même source
Les mêmes loyers encaissés, les mêmes charges, les mêmes intérêts calculés. Votre suivi et votre déclaration ne peuvent donc pas se contredire — c’est exactement ce qui arrive quand les deux vivent dans des fichiers séparés.
Le droit, et les pièges
Le régime forfaitaire des revenus fonciers s’applique de plein droit lorsque le revenu brut annuel ne dépasse pas un plafond légal, avec un abattement représentatif de charges. L’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans.
art. 32 du code général des impôts
Irrévocable pendant trois ans : une option prise sans calcul engage donc trois exercices. Et l’abattement forfaitaire remplace TOUTES les charges — un bailleur fortement endetté qui reste au micro perd la déduction de ses intérêts sans jamais voir la ligne manquante.
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite d’un plafond annuel, la fraction provenant des intérêts d’emprunt n’étant imputable que sur les revenus fonciers des années suivantes.
art. 156 I 3° du code général des impôts
La distinction entre déficit issu des charges et déficit issu des intérêts est systématiquement ignorée dans les calculs faits soi-même. Elle change l’économie d’impôt de l’année, parfois du tout au rien.
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux ; le régime micro applicable comporte son propre plafond de recettes et son propre abattement, distincts de ceux de la location nue.
art. 50-0 et art. 155 du code général des impôtspoint discuté
Louer meublé change de catégorie de revenus, pas seulement de taux d’abattement. Les seuils, les obligations déclaratives et le traitement des déficits diffèrent — et les plafonds ont été modifiés à plusieurs reprises ces dernières années, notamment pour les meublés de tourisme.
Les revenus fonciers nets supportent l’impôt sur le revenu au barème progressif ainsi que les prélèvements sociaux.
art. 197 du code général des impôts ; art. L. 136-6 du code de la sécurité sociale
Le régime optimal dépend donc de votre tranche marginale, et il peut changer l’année où vos autres revenus changent. Un « meilleur régime » calculé une fois pour toutes est une réponse à une question qui bouge.
Ce que Pilot refuse de faire
Pilot refuse de comparer sur une donnée manquante
La taxe foncière est cherchée dans vos écritures, jamais estimée. Sans elle, la comparaison s’arrête et nomme le champ à compléter. Un classement de régimes bâti sur une valeur supposée est un classement qui ne vous concerne pas.
Pilot ne produit ni liasse fiscale ni télétransmission
Aucune liasse, aucun amortissement de location meublée, aucun envoi dématérialisé aux impôts. Ce sont des travaux d’expert-comptable, hors du périmètre du produit, et nous ne les annonçons pas.
Pilot ne remplace pas un conseil fiscal
La comparaison éclaire une décision ; elle ne l’engage pas. Les options pluriannuelles, les changements de régime en cours de détention et les effets à la revente demandent un professionnel qui voit l’ensemble de votre situation.
Disponibilité
Voir les tarifsInclus dès le palier Gratuit.
Questions fréquentes
Quels régimes sont comparés ?
Cinq : micro-foncier, réel foncier, LMNP micro-BIC, LMNP réel et SCI à l’IS. Le moteur en calcule davantage, mais nous ne mettons en avant que ceux qui concernent la grande majorité des bailleurs particuliers.
Pilot remplit-il ma déclaration ?
Il prépare le report case par case et un récapitulatif exportable, à partir des loyers réellement encaissés et des charges enregistrées. Il ne transmet rien à l’administration : c’est une aide à la saisie, pas une télédéclaration.
Produisez-vous une liasse fiscale ?
Non, et ce n’est pas prévu : ni liasse, ni amortissements de location meublée, ni télétransmission. Ce sont des travaux d’expert-comptable, et nous préférons ne pas les annoncer plutôt que de les esquisser.
Pourquoi refuser de comparer parfois ?
Parce qu’une donnée essentielle manque — le plus souvent la taxe foncière, que nous cherchons dans vos écritures et ne devinons jamais. Un comparateur qui suppose une valeur classe des régimes pour un bien qui n’est pas le vôtre.
Le meilleur régime peut-il changer ?
Oui, dès que vos autres revenus ou votre niveau de charges bougent, puisque l’impôt suit un barème progressif. Et l’option pour le régime réel engage trois ans en location nue : c’est une décision à prendre avec un calcul, pas par défaut.
Juste à côté.
Performance
Une seule définition du rendement, partout.
Charges déduites, coût de revient au dénominateur. Une seule définition du rendement dans tout le produit.
Performance
Vingt-quatre mois, sinon octobre ressemble à une catastrophe.
Ratio charges sur loyers réellement encaissés, série 24 mois et moyenne glissante — sans laquelle la taxe foncière d’octobre ressemble à une dérive.
Valeur et dette
Généré depuis l’échéancier, donc il vieillit tout seul.
Généré depuis votre échéancier, donc il vieillit tout seul. La valeur nette en découle, frais de vente estimés déduits.
Échéances et conformité
La régularisation se calcule sur ce que vous avez encaissé.
Calculée sur les dépenses réelles, avec le décompte par nature et le mode de répartition exigés par la loi.
Contenu revu le 2026-08-06.
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