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Échéances et conformité

La révision de loyer, calculée — et refusée quand la loi l’interdit.

Indexer un loyer tient en une multiplication. Savoir si vous en avez le droit cette année, sur ce bail, avec cet indice, tient en quatre règles que presque personne ne réunit. Pilot les lit toutes avant de proposer un chiffre — et se taît, en citant son texte, quand l’une d’elles s’y oppose.

Bientôt disponible
  • 8types de bail dont le régime d’indexation est déterminépilot/services/revision_regles.py::_REGIMES_PAR_TYPE
  • 4verdicts possibles, chacun motivépilot/services/revision_loyer.py (autorisée, pas encore due, gelée, prescrite)

Une révision non demandée dans l’année est perdue pour cette année-là.

La révision n’est pas rétroactive et elle se prescrit. Le bailleur qui s’en aperçoit au printemps a perdu l’augmentation de l’année précédente, définitivement — et il la reperdra l’année suivante, parce que rien dans son classeur ne lui rappellera la date. À l’inverse, celui qui indexe un logement classé F ou G notifie une hausse nulle : il croit avoir agi, il a écrit une lettre sans effet, et il le découvrira au premier litige, quand on lui opposera que le loyer dû n’a jamais bougé. Les deux erreurs sont symétriques et coûtent la même chose : une année de loyer.

  • La date à laquelle votre droit s’éteint, affichée avant qu’il s’éteigne
  • Le trimestre de référence lu sur LE BAIL, pas déduit de la date du jour
  • Le motif du refus, avec son article, quand la révision est impossible
  • Le courrier de notification pré-rempli, montant reconstruit

Concrètement.

  1. Pilot lit d’abord le TYPE de bail

    Vide, meublé, étudiant, colocation : régime IRL. Mobilité et saisonnier : aucune révision périodique, la notion même n’a pas de sens sur un contrat non renouvelable à loyer fixe. Commercial et professionnel : autres indices, autre mécanique. Cette lecture vient avant tout calcul — c’est elle qui décide si un calcul est même permis.

  2. Il vérifie le DPE

    Un logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer révisé. Pilot coupe ici, avant même de regarder l’indice : un gel absolu ne se discute pas au vu du marché, et proposer un chiffre serait proposer une lettre sans effet.

  3. Il vérifie la prescription

    La révision doit être demandée dans l’année qui suit sa date d’effet. Pilot calcule la date d’extinction du droit et vous l’affiche AVANT, pas après. Une prescription signalée après coup n’est plus une information, c’est un constat de perte.

  4. Il récupère l’IRL chez l’INSEE

    Par le flux de données public, au trimestre de référence inscrit dans le bail — pas au trimestre en cours. Le trimestre de référence est fixé par le bail et ne bouge jamais : seule l’année avance. Une table de secours couvre les valeurs corrigées, pour qu’un calcul passé ne change pas de résultat après une révision d’indice.

  5. Il reconstruit le montant, échéance par échéance

    Nouveau loyer hors charges, écart mensuel, écart annuel, date de prise d’effet. Le courrier de notification est pré-rempli avec ces valeurs et le fondement cité, et l’échéancier se met à jour à la date d’effet — pas immédiatement.

Ce que ça change

Vous ne perdez plus une année par oubli

Le calendrier réglementaire porte la date anniversaire ET la date de prescription du même bail. La révision cesse d’être une chose dont on se souvient pour devenir une chose qu’on voit venir.

Le trimestre de référence ne dérive plus

C’est l’erreur la plus discrète du sujet : recalculer le trimestre depuis la date de révision plutôt que depuis le bail fait glisser la base d’une année sur l’autre. L’écart est petit la première année et irrattrapable la cinquième, parce qu’il se compose.

Un refus qui cite son texte est actionnable

Quand Pilot dit non, il dit sur quel fondement. Vous savez si le blocage est levable — une prescription ne l’est pas, un DPE si, en rénovant — au lieu de lire une panne.

La notification part avec le bon montant

Reconstruit depuis l’échéancier, pas ressaisi. Un montant faux dans la notification est un motif de contestation offert au locataire.

Le droit, et les pièges

La révision doit être demandée dans l’année suivant sa date d’effet ; à défaut elle est perdue pour cette année-là.

art. 17-1, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Le délai court à compter de la date d’effet prévue au bail, pas de la date à laquelle vous y pensez. Une régularisation rétroactive sur plusieurs années n’existe pas : chaque année non demandée est définitivement acquise au locataire.

Le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la révision annuelle, ni au renouvellement, ni à la relocation.

art. 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience), en vigueur depuis le 24 août 2022

Le gel est absolu et ne dépend d’aucune clause du bail : un bail en DPE G sans date de révision reste gelé. Notifier une hausse malgré tout ne la rend pas due — le loyer exigible reste l’ancien, et le trop-perçu est restituable.

Le trimestre de référence de l’indice de référence des loyers est celui inscrit au contrat. Seule l’année avance.

art. 17-1, I al. 1 de la loi n° 89-462

Déduire le trimestre de la date de révision plutôt que du bail change la base de calcul d’une année sur l’autre. L’écart est faible la première année et se compose ensuite : au bout de cinq ans, le loyer ne correspond plus à aucune règle identifiable.

Un bail commercial ne se révise pas sur l’IRL mais sur l’indice des loyers commerciaux ou celui des activités tertiaires, selon une mécanique triennale.

art. L. 145-38 du code de commerce

Un bailleur qui notifie une révision d’IRL sur un bail commercial croit avoir agi et n’a rien fait d’opposable. La prescription annuelle de l’art. 17-1 ne le concerne pas non plus : il se croit donc pressé par un délai qui ne lui est pas applicable.

Ce que Pilot refuse de faire

  • Pilot n’indexe pas un bail commercial ou professionnel

    Les indices commerciaux, leur périodicité triennale et le lissage propre à ces baux demandent des séries que nous n’avons pas sourcées. Nous les nommons pour vous dire où chercher, plutôt que d’appliquer le seul régime que nous savons calculer.

    art. L. 145-38 du code de commerce

  • Pilot ne propose jamais une hausse que la loi vous refuse

    Même quand le loyer de marché la justifierait largement. La page « Ce que vous pouvez appliquer aujourd’hui » sépare explicitement les deux questions, parce que les confondre produit une recommandation économiquement logique et juridiquement impossible.

  • Pilot n’indexe rien hors de France

    Les indices étrangers ne se déduisent pas de l’IRL. Le moteur nomme l’indice attendu et refuse : un refus qui dit quoi aller chercher vaut mieux qu’un chiffre transposé.

Disponibilité

Inclus dès le palier Essentiel.

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Questions fréquentes

Que se passe-t-il si j’ai oublié la révision l’an dernier ?

Elle est perdue pour cette année-là : l’article 17-1 ne permet pas de la rattraper rétroactivement. Pilot vous indique la prochaine date d’effet et la date à laquelle ce nouveau droit s’éteindra à son tour.

Mon logement est classé F. Puis-je augmenter le loyer à la relocation ?

Non. Le gel de l’article 159 de la loi Climat et résilience couvre la révision annuelle, le renouvellement et la relocation. Pilot le signale avec la classe DPE qui le déclenche, et refuse de proposer un montant.

Pilot envoie-t-il la notification à ma place ?

Non. Pilot génère le courrier pré-rempli et le classe dans le dossier du bail ; l’envoi reste à votre charge. L’envoi en recommandé automatique n’existe pas encore chez nous, et nous préférons l’écrire que vous le laisser découvrir.

D’où vient l’indice ?

Du flux de données public de l’INSEE, au trimestre de référence inscrit dans le bail. Une table de secours couvre les trimestres corrigés, pour qu’un calcul passé ne change pas de résultat après une révision d’indice.

Et si mon bail est un bail commercial ?

Pilot refuse de l’indexer sur l’IRL et vous indique l’indice applicable (ILC ou ILAT, art. L. 145-38 du code de commerce). Nous ne modélisons pas la révision commerciale : appliquer le régime que nous savons calculer serait pire que refuser.

Juste à côté.

Baux et documents

Neuf lettres, pré-remplies depuis le dossier.

Congés (vente, reprise, motif légitime), mise en demeure, plan d’apurement, régularisation de charges, relance, restitution du dépôt, révision de loyer. Montants reconstruits échéance par échéance.

Contenu revu le 2026-08-06.

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