MORYAPilot
Vencimentos e conformidade

A atualização da renda, calculada — e recusada quando a lei a proíbe.

Indexar uma renda resume-se a uma multiplicação. Saber se tem direito a fazê-lo este ano, neste contrato, com este índice, resume-se a quatro regras que quase ninguém junta. O Pilot lê-as todas antes de propor um número — e cala-se, citando o texto, quando uma delas se opõe.

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  • 8tipos de contrato cujo regime de indexação é determinadopilot/services/revision_regles.py::_REGIMES_PAR_TYPE
  • 4veredictos possíveis, cada um fundamentadopilot/services/revision_loyer.py (autorizada, ainda não devida, congelada, prescrita)

Uma atualização não pedida no ano perde-se para esse ano.

A atualização não é retroativa e prescreve. O senhorio que dá por isso na primavera perdeu o aumento do ano anterior, definitivamente — e voltará a perdê-lo no ano seguinte, porque nada no seu arquivo lhe lembrará a data. Inversamente, quem indexa uma habitação classificada F ou G comunica um aumento nulo: julga ter agido, escreveu uma carta sem efeito, e descobri-lo-á no primeiro litígio, quando lhe opuserem que a renda devida nunca mudou. Os dois erros são simétricos e custam o mesmo: um ano de renda.

  • A data em que o seu direito se extingue, mostrada antes de se extinguir
  • O trimestre de referência lido NO CONTRATO, não deduzido da data do dia
  • O motivo da recusa, com o respetivo artigo, quando a atualização é impossível
  • A carta de notificação pré-preenchida, montante reconstruído

Em concreto.

  1. O Pilot lê primeiro o TIPO de contrato

    Sem mobília, mobilado, estudante, partilhado: regime IRL. Mobilidade e sazonal: nenhuma atualização periódica, a própria noção não faz sentido num contrato não renovável de renda fixa. Comercial e profissional: outros índices, outra mecânica. Esta leitura vem antes de qualquer cálculo — é ela que decide se um cálculo é sequer permitido.

  2. Verifica o DPE

    Uma habitação com classe energética F ou G já não pode ver a sua renda atualizada. O Pilot para aqui, antes mesmo de olhar para o índice: um congelamento absoluto não se discute à luz do mercado, e propor um número seria propor uma carta sem efeito.

  3. Verifica a prescrição

    A atualização tem de ser pedida no ano seguinte à sua data de efeito. O Pilot calcula a data de extinção do direito e mostra-lha ANTES, não depois. Uma prescrição assinalada depois do facto já não é uma informação, é a constatação de uma perda.

  4. Obtém o IRL junto do INSEE

    Pelo fluxo de dados público, no trimestre de referência inscrito no contrato — não no trimestre em curso. O trimestre de referência é fixado pelo contrato e nunca muda: só o ano avança. Uma tabela de reserva cobre os valores corrigidos, para que um cálculo passado não mude de resultado após uma revisão do índice.

  5. Reconstrói o montante, vencimento a vencimento

    Nova renda sem encargos, diferença mensal, diferença anual, data de produção de efeitos. A carta de notificação é pré-preenchida com estes valores e o fundamento citado, e o plano de vencimentos atualiza-se na data de efeito — não de imediato.

O que isto muda

Deixa de perder um ano por esquecimento

O calendário regulamentar tem a data de aniversário E a data de prescrição do mesmo contrato. A atualização deixa de ser algo de que se tem de lembrar para passar a ser algo que se vê chegar.

O trimestre de referência deixa de derivar

É o erro mais discreto do tema: recalcular o trimestre a partir da data de atualização e não a partir do contrato faz deslizar a base de um ano para o outro. A diferença é pequena no primeiro ano e irrecuperável no quinto, porque se acumula.

Uma recusa que cita o seu texto é acionável

Quando o Pilot diz não, diz com que fundamento. Sabe se o bloqueio pode ser levantado — uma prescrição não pode, um certificado energético pode, renovando — em vez de ler uma avaria.

A notificação segue com o montante certo

Reconstruído a partir do plano de vencimentos, não reintroduzido. Um montante errado na notificação é um motivo de contestação oferecido ao inquilino.

O direito, e as armadilhas

A atualização deve ser pedida no ano seguinte à sua data de efeito; caso contrário, fica perdida para esse ano.

art. 17-1, I da lei n.º 89-462 de 6 de julho de 1989

O prazo conta a partir da data de efeito prevista no contrato, não da data em que se lembra disso. Não existe acerto retroativo sobre vários anos: cada ano não pedido fica definitivamente a favor do inquilino.

A renda de uma habitação classificada F ou G já não pode ser aumentada, nem na atualização anual, nem na renovação, nem num novo arrendamento.

art. 159 da lei n.º 2021-1104 de 22 de agosto de 2021 (Climat et résilience), em vigor desde 24 de agosto de 2022

O congelamento é absoluto e não depende de nenhuma cláusula do contrato: um contrato com DPE G sem data de atualização continua congelado. Comunicar um aumento apesar disso não o torna devido — a renda exigível continua a ser a antiga, e o que foi cobrado a mais é devolvível.

O trimestre de referência do índice de referência das rendas (IRL) é o inscrito no contrato. Só o ano avança.

art. 17-1, I par. 1 da lei n.º 89-462

Deduzir o trimestre a partir da data de atualização e não do contrato muda a base de cálculo de um ano para o outro. A diferença é pequena no primeiro ano e depois acumula-se: ao fim de cinco anos, a renda já não corresponde a nenhuma regra identificável.

Um contrato comercial não se atualiza pelo IRL mas pelo índice das rendas comerciais ou pelo das atividades terciárias, segundo uma mecânica trienal.

art. L. 145-38 do Código Comercial francês

Um senhorio que notifica uma atualização pelo IRL num contrato comercial julga ter agido e não fez nada oponível. A prescrição anual do art. 17-1 também não se lhe aplica: julga-se, portanto, pressionado por um prazo que não lhe é aplicável.

O que o Pilot se recusa a fazer

  • O Pilot não aplica o IRL a um arrendamento comercial ou profissional

    Aplica o índice do contrato — ILC, ILAT, ou ICC numa cláusula antiga —, com a regra trienal do arrendamento comercial. Quando o jogo de uma cláusula de escala móvel ultrapassa um quarto, assinala-o sem decidir: cabe ao juiz das rendas comerciais.

    art. L. 145-38 e L. 145-39 do Código Comercial francês

  • O Pilot nunca propõe um aumento que a lei lhe recusa

    Mesmo quando a renda de mercado a justificaria largamente. A página «O que pode aplicar hoje» separa explicitamente as duas questões, porque confundi-las produz uma recomendação economicamente lógica e juridicamente impossível.

  • O Pilot não indexa nada fora de França

    Os índices estrangeiros não se deduzem do IRL. O motor identifica o índice esperado e recusa: uma recusa que diz o que ir procurar vale mais do que um número transposto.

Disponibilidade

Incluído a partir do plano Essentiel.

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Perguntas frequentes

O que acontece se me esqueci da atualização no ano passado?

Fica perdida para esse ano: o artigo 17-1 não permite recuperá-la retroativamente. O Pilot indica-lhe a próxima data de efeito e a data em que esse novo direito, por sua vez, se extinguirá.

O meu imóvel tem classe energética F. Posso aumentar a renda num novo arrendamento?

Não. O congelamento do artigo 159 da loi Climat et résilience abrange a atualização anual, a renovação e o novo arrendamento. O Pilot assinala-o com a classe energética que o desencadeia, e recusa-se a propor um montante.

O Pilot envia a notificação por mim?

Não. O Pilot gera a carta pré-preenchida e arquiva-a no processo do contrato; o envio continua a seu cargo. O envio automático por carta registada ainda não existe no nosso caso, e preferimos escrevê-lo a deixá-lo descobrir.

De onde vem o índice?

Do fluxo de dados público do INSEE, no trimestre de referência inscrito no contrato. Uma tabela de reserva cobre os trimestres corrigidos, para que um cálculo passado não mude de resultado depois de uma revisão do índice.

E se o meu contrato for um arrendamento comercial?

O Pilot indexa-o ao índice do seu contrato — ILC ou ILAT, e o ICC se constar de uma cláusula antiga —, obtido no INSEE. A revisão trienal do artigo L. 145-38 do Código Comercial francês é calculada; um desvio de mais de um quarto devido a uma cláusula de escala móvel é assinalado, não decidido. Um arrendamento profissional segue apenas a cláusula de indexação do seu contrato.

Mesmo ao lado.

A renda

O mercado diz um número. O direito diz outro.

Atualização disponível ou não, data da próxima, restrições detetadas com o seu fundamento, e o que passa a ser possível num novo arrendamento. É a distinção que falta em todo o lado.

Contratos e documentos

Trinta cartas, pré-preenchidas a partir do processo.

Denúncias, interpelação formal, plano de pagamentos, regularização, devolução da caução, obras, seguro, fiador, administração do condomínio; termo de fiança, declarações, assembleias de SCI. Montantes reconstruídos vencimento a vencimento.

Conteúdo revisto em 2026-10-07.

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