L’essentiel
Acheter son logement coûte cher au départ (impôts d’acquisition, apport) ; ensuite, chaque mensualité rembourse une part du crédit et constitue un patrimoine. Il existe donc un moment où l’achat rattrape la location, puis la dépasse. Nous avons calculé ce moment pour 133 communes au Portugal, pour un appartement de 70 m².
« 4 ans » n’est pas le temps qu’il faut pour rembourser son logement. Cela veut dire : si vous revendez avant, vous auriez été plus riche en restant locataire. Au-delà de cette durée, l’achat l’emporte.
Ce que coûte l’achat au Portugal
Au Portugal, l’acheteur de sa résidence principale paie l’IMT, un impôt progressif, et l’imposto do selo, sur le prix comme sur le crédit. Le régime des acheteurs de moins de 35 ans, plus favorable, n’est pas appliqué.
Les frais de notaire, d’inscription au registre et de gestion ne sont pas comptés : notre moteur fiscal ne les relève pas. Nous en mesurons l’effet à part, dans l’analyse de sensibilité (1,5 % du prix).
Le crédit : 3,03 % sur 25 ans, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat au Portugal en août 2026 (Banque centrale européenne).
| Région | Impôts | Part du prix |
|---|---|---|
| Continent | 10 392 € | 4,16 % |
Quel loyer ? La réponse en dépend
Au Portugal, l’institut statistique publie à la fois le prix payé et le loyer des nouveaux baux : c’est la mesure la plus juste des pays étudiés, et notre référence. Le calcul sur les annonces sert de contrôle.
- Prix et loyers réellement payés
- Le prix médian au m² des ventes enregistrées sur les douze mois qui finissent au premier trimestre 2026, et le loyer médian au m² des baux signés en 2025, tous deux publiés par l’institut statistique portugais (INE). Ce sont des montants payés, pas demandés.
- Loyers d’annonce
- Le loyer médian demandé dans les annonces de location. Un loyer demandé n’est pas toujours obtenu, et ne vaut que pour un nouveau locataire : c’est un majorant. Avec ce loyer, l’achat paraît plus avantageux qu’il ne l’est.
Les prix d’achat sont les médianes des prix au m² demandés dans les annonces de vente (octobre 2026). Un prix demandé dépasse en général le prix payé.
Sur les 95 communes qui disposent des deux mesures, la commune médiane bascule au bout de 4 ans avec les prix et loyers réellement payés, et au bout de 3 ans avec les loyers d’annonce.
La bonne mesure dépend de votre situation. Un locataire en place depuis longtemps compare l’achat à son loyer actuel ; quelqu’un qui cherche un logement, au loyer qu’on lui demandera.
Ville par ville
Années avant que l’achat l’emporte, dans les villes de plus de 50 000 habitants
- Santarém1,2 ans
- Figueira da Foz1,8 ans
- Castelo Branco1,9 ans
- Coimbra2,3 ans
- Moita2,3 ans
- Barreiro2,5 ans
- Funchal2,5 ans
- Setúbal2,5 ans
- Vila Nova de Gaia2,5 ans
- Braga2,6 ans
- Viseu2,6 ans
- Viana do Castelo2,7 ans
- Aveiro2,8 ans
- Palmela2,8 ans
- Amadora3,0 ans
- Leiria3,0 ans
- Seixal3,1 ans
- Maia3,2 ans
- Matosinhos3,2 ans
- Pombal3,2 ans
- Almada3,3 ans
- Caldas da Rainha3,3 ans
- Porto3,3 ans
- Gondomar3,3 ans
- Montijo3,6 ans
- Sintra3,7 ans
- Évora3,8 ans
- Vila Franca de Xira3,9 ans
- Ovar4,0 ans
- Póvoa de Varzim4,1 ans
- Ponta Delgada4,3 ans
- Santa Maria da Feira4,3 ans
- Valongo4,5 ans
- Mafra4,6 ans
- Portimão4,6 ans
- Torres Vedras4,6 ans
- Loures4,7 ans
- Alcobaça4,8 ans
- Odivelas4,8 ans
- Barcelos5,0 ans
- Oliveira de Azeméis5,1 ans
- Vila do Conde5,3 ans
- Guimarães5,5 ans
- Oeiras5,6 ans
- Cascais5,8 ans
- Vila Nova de Famalicão6,0 ans
- Penafiel6,5 ans
- Lisboa6,8 ans
- Sesimbra7,6 ans
- Santo Tirso8,4 ans
- Faro10,1 ans
- Paços de Ferreira10,3 ans
- Paredes10,9 ans
- Loulé11,8 ans
- Amarante17,0 ans
- Felgueiras22,0 ans
Voir les données
| Ville | Prix d’achat | Loyer par mois | Prix et loyers réellement payés — Prix stables | Prix et loyers réellement payés — Prix en hausse | Loyers d’annonce — Prix stables |
|---|---|---|---|---|---|
| Santarém | 104 700 € | 503 € | 1,2 ans | 0,5 ans | 1,2 ans |
| Figueira da Foz | 125 200 € | 548 € | 1,8 ans | 0,6 ans | 2,7 ans |
| Castelo Branco | 71 800 € | 362 € | 1,9 ans | 0,6 ans | 0,6 ans |
| Coimbra | 154 700 € | 643 € | 2,3 ans | 0,8 ans | 6,5 ans |
| Moita | 166 000 € | 690 € | 2,3 ans | 0,8 ans | 3,3 ans |
| Barreiro | 189 400 € | 783 € | 2,5 ans | 1,0 ans | 2,8 ans |
| Funchal | 232 500 € | 922 € | 2,5 ans | 1,0 ans | 3,5 ans |
| Setúbal | 184 700 € | 760 € | 2,5 ans | 1,0 ans | 2,6 ans |
| Vila Nova de Gaia | 180 800 € | 743 € | 2,5 ans | 1,0 ans | 4,5 ans |
| Braga | 147 000 € | 587 € | 2,6 ans | 0,8 ans | 2,0 ans |
| Viseu | 111 700 € | 465 € | 2,6 ans | 0,6 ans | 3,1 ans |
| Viana do Castelo | 130 000 € | 526 € | 2,7 ans | 0,8 ans | 2,9 ans |
| Aveiro | 163 000 € | 650 € | 2,8 ans | 0,9 ans | 4,4 ans |
| Palmela | 166 300 € | 664 € | 2,8 ans | 0,9 ans | 2,6 ans |
| Amadora | 220 000 € | 893 € | 3,0 ans | 1,2 ans | 4,2 ans |
| Leiria | 134 500 € | 531 € | 3,0 ans | 0,8 ans | 2,4 ans |
| Seixal | 196 000 € | 770 € | 3,1 ans | 1,1 ans | 3,3 ans |
| Maia | 172 300 € | 671 € | 3,2 ans | 1,0 ans | 3,0 ans |
| Matosinhos | 214 100 € | 848 € | 3,2 ans | 1,2 ans | 5,7 ans |
| Pombal | 86 100 € | 379 € | 3,2 ans | 0,6 ans | 2,4 ans |
| Almada | 228 700 € | 909 € | 3,3 ans | 1,3 ans | 3,6 ans |
| Caldas da Rainha | 146 400 € | 564 € | 3,3 ans | 0,8 ans | 3,1 ans |
| Porto | 245 700 € | 989 € | 3,3 ans | 1,3 ans | 5,2 ans |
| Gondomar | 155 900 € | 600 € | 3,3 ans | 0,9 ans | 2,7 ans |
| Montijo | 182 600 € | 694 € | 3,6 ans | 1,1 ans | 4,7 ans |
| Sintra | 203 600 € | 774 € | 3,7 ans | 1,2 ans | 3,0 ans |
| Évora | 157 900 € | 593 € | 3,8 ans | 0,9 ans | 1,9 ans |
| Vila Franca de Xira | 197 500 € | 737 € | 3,9 ans | 1,2 ans | 3,1 ans |
| Ovar | 128 500 € | 491 € | 4,0 ans | 0,8 ans | 1,7 ans |
| Póvoa de Varzim | 164 200 € | 609 € | 4,1 ans | 1,0 ans | 2,3 ans |
| Ponta Delgada | 141 200 € | 513 € | 4,3 ans | 0,8 ans | 1,5 ans |
| Santa Maria da Feira | 119 000 € | 457 € | 4,3 ans | 0,8 ans | 2,0 ans |
| Valongo | 154 300 € | 564 € | 4,5 ans | 1,0 ans | 4,3 ans |
| Mafra | 205 900 € | 746 € | 4,6 ans | 1,3 ans | 3,1 ans |
| Portimão | 218 800 € | 796 € | 4,6 ans | 1,4 ans | 3,4 ans |
| Torres Vedras | 160 400 € | 584 € | 4,6 ans | 1,0 ans | 3,3 ans |
| Loures | 223 400 € | 811 € | 4,7 ans | 1,4 ans | 4,1 ans |
| Alcobaça | 126 600 € | 473 € | 4,8 ans | 0,8 ans | 5,2 ans |
| Odivelas | 242 300 € | 875 € | 4,8 ans | 1,6 ans | 2,9 ans |
| Barcelos | 117 500 € | 446 € | 5,0 ans | 0,8 ans | 4,6 ans |
| Oliveira de Azeméis | 98 800 € | 394 € | 5,1 ans | 0,7 ans | 11,8 ans |
| Vila do Conde | 158 300 € | 564 € | 5,3 ans | 1,1 ans | 2,8 ans |
| Guimarães | 121 300 € | 452 € | 5,5 ans | 0,8 ans | 1,6 ans |
| Oeiras | 300 800 € | 1 051 € | 5,6 ans | 1,8 ans | 6,7 ans |
| Cascais | 328 100 € | 1 135 € | 5,8 ans | 2,0 ans | 7,0 ans |
| Vila Nova de Famalicão | 125 700 € | 459 € | 6,0 ans | 0,8 ans | 2,1 ans |
| Penafiel | 101 900 € | 392 € | 6,5 ans | 0,8 ans | — |
| Lisboa | 355 700 € | 1 182 € | 6,8 ans | 2,2 ans | 10,0 ans |
| Sesimbra | 203 600 € | 668 € | 7,6 ans | 1,5 ans | 2,8 ans |
| Santo Tirso | 119 000 € | 424 € | 8,4 ans | 0,9 ans | — |
| Faro | 218 800 € | 677 € | 10,1 ans | 1,8 ans | 3,0 ans |
| Paços de Ferreira | 103 000 € | 376 € | 10,3 ans | 0,8 ans | — |
| Paredes | 115 000 € | 401 € | 10,9 ans | 0,9 ans | — |
| Loulé | 286 400 € | 837 € | 11,8 ans | 2,4 ans | 5,7 ans |
| Amarante | 83 400 € | 312 € | 17,0 ans | 1,0 ans | 1,8 ans |
| Felgueiras | 84 100 € | 300 € | 22,0 ans | 1,1 ans | — |
Source : calcul MORYA Research. Données : INE (Portugal), annonces collectées par MORYA, moteur fiscal MORYA, BCE.
Un exemple : Lisboa
À Lisboa, un appartement de 70 m² coûte 355 700 € et se loue 1 182 € par mois (prix et loyers réellement payés). L’acheteur paie 19 500 € d’impôts d’acquisition, puis débourse chaque mois 1 669 € : le crédit et les frais de détention. Le locataire place la différence. Si les prix restent stables, l’acheteur passe devant le locataire au bout de 7 ans. S’ils suivent l’inflation, il passe devant au bout de 2 ans.
Ce que possèdent l’acheteur et le locataire, à Lisboa
Voir les données
| Année | Locataire | Acheteur, prix stables | Acheteur, prix +2 % par an |
|---|---|---|---|
| Achat (année 0) | 55 037 € | 35 574 € | 35 574 € |
| 5 ans | 88 830 € | 81 821 € | 118 847 € |
| 10 ans | 119 071 € | 135 623 € | 213 528 € |
| 15 ans | 144 653 € | 198 214 € | 321 253 € |
| 20 ans | 164 279 € | 271 030 € | 443 901 € |
| 25 ans | 181 378 € | 360 685 € | 588 574 € |
| 30 ans | 200 256 € | 472 644 € | 761 278 € |
Source : calcul MORYA Research. Données : INE (Portugal), annonces collectées par MORYA, moteur fiscal MORYA, BCE.
La règle des années de loyer
Divisez le prix du logement par son loyer annuel : vous obtenez le nombre d’années de loyer que coûte l’achat. Plus ce nombre est bas, plus l’achat gagne vite. Dans la commune médiane, il vaut 21,7 (prix et loyers réellement payés).
| Le logement coûte… | Communes | L’achat l’emporte après |
|---|---|---|
| moins de 15 années de loyer | 6 | 1 an |
| 15 à 20 années de loyer | 34 | 2 ans |
| 20 à 25 années de loyer | 80 | 5 ans |
| 25 à 30 années de loyer | 12 | 10 ans et demi |
| 30 à 40 années de loyer | 1 | 27 ans |
Ce qui déplace la bascule
Nous avons modifié chaque hypothèse, une à une, sur les mêmes communes. Ce qui pèse le plus, avec les prix et loyers réellement payés : les frais de détention, l’évolution des prix et le taux du crédit. L’apport, lui, compte peu.
| Hypothèse modifiée | Prix et loyers réellement payés | Loyers d’annonce | Communes au-delà de 30 ans, prix et loyers réellement payés |
|---|---|---|---|
| Référence : prix stables | 4,0 ans | 3,0 ans | 1 |
| Prix en hausse de 2 % par an | 0,8 ans | 1,2 ans | 0 |
| Prix en baisse de 1 % par an | 12,8 ans | 7,0 ans | 8 |
| Crédit à 2,03 % | 1,6 ans | 1,8 ans | 0 |
| Crédit à 4,03 % | 12,0 ans | 6,4 ans | 6 |
| Épargne placée à 1 % | 3,2 ans | 2,7 ans | 0 |
| Épargne placée à 4 % | 7,2 ans | 3,8 ans | 19 |
| Revente avec 5 % de frais | 8,7 ans | 6,1 ans | 1 |
| Notaire et registre : +1,5 % du prix | 6,1 ans | 4,1 ans | 1 |
| Frais de détention : 15 € par m² et par an | 2,1 ans | 2,4 ans | 0 |
| Frais de détention : 40 € par m² et par an | 15,9 ans | 4,6 ans | 24 |
| Apport de 20 % du prix | 3,4 ans | 2,8 ans | 0 |
Ce que cette étude ne dit pas
Ces durées comparent deux situations types. Elles ne disent pas si, dans votre cas, il faut acheter.
- Elle ne prévoit pas les prix. Nous donnons des scénarios, pas une prévision.
- Elle compare un logement type. Prix et loyers sont des valeurs communales, toutes tailles de logement confondues, ramenées à 70 m².
- Les frais de détention sont une hypothèse. Aucune source publique ne les donne commune par commune : nous les fixons à 25 € par m² et par an, et testons d’autres valeurs.
- Les impôts sont ceux du cas général. Les taux réduits (âge, situation familiale, logement aidé) et les aides à l’achat ne sont pas appliqués.
- Elle ne se compare pas d’un pays à l’autre. Les mesures du loyer diffèrent : une durée calculée dans un pays ne dit pas la même chose qu’une durée calculée dans un autre.
- Elle ne couvre pas tout le pays. Les communes de moins de 100 annonces de vente sont écartées.
- Elle ne parle que d’argent. La liberté de déménager, la sécurité d’être chez soi : rien de cela ne se mesure ici.
Méthode
Le principe. Deux ménages disposent de la même épargne et consacrent chaque mois la même somme à leur logement. L’un achète, l’autre loue et place la différence. Nous suivons leurs deux patrimoines mois par mois, et relevons le premier mois où celui de l’acheteur dépasse celui du locataire. Le modèle est celui de notre étude sur la France.
Les impôts d’acquisition sont calculés par le moteur fiscal de MORYA, commune par commune, selon les règles de sa région.
Les communes retenues. Sur 148 communes examinées, nous retenons celles qui comptent au moins 100 annonces de vente et un loyer fiable — au moins 30 annonces de location quand c’est un loyer d’annonce.
Les hypothèses du calcul
| Logement comparé | appartement de 70 m² |
|---|---|
| Apport | impôts d’acquisition, plus 10 % du prix |
| Crédit | 25 ans à 3,03 %, sans assurance emprunteur |
| Frais de détention | 25 € par m² et par an : entretien, travaux, impôt foncier, charges que le locataire ne paierait pas |
| Loyers et frais de détention | +2 % par an |
| Prix de vente | stables ; +2 % par an dans le second scénario |
| Épargne du locataire | placée à 2 % net par an |
| Horizon | 30 ans |
Calcul du 27 octobre 2026. Le taux du crédit est celui publié par la BCE ; les frais de détention, le rendement de l’épargne et l’absence d’assurance sont des hypothèses de l’observatoire. L’étude sur la France · La démarche de l’observatoire