L’essentiel
Acheter son logement coûte cher au départ (impôts d’acquisition, apport) ; ensuite, chaque mensualité rembourse une part du crédit et constitue un patrimoine. Il existe donc un moment où l’achat rattrape la location, puis la dépasse. Nous avons calculé ce moment pour 957 communes en Espagne, pour un appartement de 70 m².
« 23 ans » n’est pas le temps qu’il faut pour rembourser son logement. Cela veut dire : si vous revendez avant, vous auriez été plus riche en restant locataire. Au-delà de cette durée, l’achat l’emporte.
Ce que coûte l’achat en Espagne
En Espagne, l’acheteur d’un logement ancien paie l’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), dont chaque communauté autonome fixe le taux. Pour un logement de 250 000 €, il va de 6 % à 10 % du prix selon la région. Le Pays basque et la Navarre, qui ont leur propre régime fiscal, ne sont pas couverts.
Les frais de notaire, d’inscription au registre et de gestion ne sont pas comptés : notre moteur fiscal ne les relève pas. Nous en mesurons l’effet à part, dans l’analyse de sensibilité (1,5 % du prix).
Le crédit : 3,04 % sur 25 ans, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat en Espagne en août 2026 (Banque centrale européenne).
| Région | Impôts | Part du prix |
|---|---|---|
| Andalousie | 17 500 € | 7 % |
| Aragon | 20 000 € | 8 % |
| Asturies | 20 000 € | 8 % |
| Baléares | 20 000 € | 8 % |
| Canaries | 16 250 € | 6,5 % |
| Cantabrie | 22 500 € | 9 % |
| Castille-et-León | 20 000 € | 8 % |
| Castille-La Manche | 22 500 € | 9 % |
| Catalogne | 25 000 € | 10 % |
| Communauté de Madrid | 15 000 € | 6 % |
| Communauté valencienne | 22 500 € | 9 % |
| Estrémadure | 20 000 € | 8 % |
| Galice | 20 000 € | 8 % |
| La Rioja | 17 500 € | 7 % |
| Région de Murcie | 19 375 € | 7,75 % |
Quel loyer ? La réponse en dépend
Le résultat dépend d’abord du loyer auquel on compare l’achat. Nous publions les deux mesures disponibles, sans jamais les mélanger.
- Loyers déclarés au fisc
- Le loyer de référence publié par le ministère espagnol du Logement (SERPAVI), calculé sur les loyers que les propriétaires déclarent au fisc. Il inclut les baux signés il y a longtemps : un nouveau locataire paie en général plus. Avec ce loyer, l’achat paraît moins avantageux qu’il ne l’est pour lui.
- Loyers d’annonce
- Le loyer médian demandé dans les annonces de location. Un loyer demandé n’est pas toujours obtenu, et ne vaut que pour un nouveau locataire : c’est un majorant. Avec ce loyer, l’achat paraît plus avantageux qu’il ne l’est.
Les prix d’achat sont les médianes des prix au m² demandés dans les annonces de vente (octobre 2026). Un prix demandé dépasse en général le prix payé.
Sur les 433 communes qui disposent des deux mesures, la commune médiane bascule au bout de 25 ans avec les loyers déclarés au fisc, et au bout de 4 ans et demi avec les loyers d’annonce.
La bonne mesure dépend de votre situation. Un locataire en place depuis longtemps compare l’achat à son loyer actuel ; quelqu’un qui cherche un logement, au loyer qu’on lui demandera.
Ville par ville
Années avant que l’achat l’emporte, dans les villes de plus de 100 000 habitants
- Algeciras5,9 ans
- L'Hospitalet de Llobregat6,2 ans
- Córdoba7,8 ans
- Santa Coloma de Gramenet7,9 ans
- Huelva8,4 ans
- Almería9,2 ans
- Dos Hermanas9,2 ans
- Terrassa9,3 ans
- Badalona9,4 ans
- Sevilla9,5 ans
- Lleida9,6 ans
- Mataró10,5 ans
- Jaén11,4 ans
- Tarragona11,6 ans
- Parla12,1 ans
- Alcalá de Henares12,3 ans
- Sabadell12,5 ans
- Fuenlabrada13,1 ans
- Móstoles13,4 ans
- Getafe13,6 ans
- Leganés14,0 ans
- Reus14,1 ans
- Telde14,4 ans
- Alcorcón15,1 ans
- Zaragoza15,1 ans
- San Cristóbal de La Laguna15,5 ans
- Vigo15,7 ans
- Santiago de Compostela16,2 ans
- Jerez de la Frontera16,8 ans
- Alcobendas16,8 ans
- Las Palmas de Gran Canaria16,8 ans
- Torrejón de Ardoz17,1 ans
- Roquetas de Mar17,3 ans
- Girona17,8 ans
- Murcia17,8 ans
- Valladolid18,7 ans
- Burgos18,8 ans
- Oviedo19,2 ans
- Rivas-Vaciamadrid19,3 ans
- Albacete19,5 ans
- Badajoz19,9 ans
- Santa Cruz de Tenerife20,4 ans
- Cádiz21,2 ans
- Barcelona22,3 ans
- Santander22,5 ans
- Logroño23,8 ans
- Castelló de la Plana/Castellón de la Plana24,8 ans
- Alacant/Alicante27,1 ans
- Granada27,2 ans
- Madrid27,2 ans
- Málaga27,4 ans
- Gijón28,2 ans
- Ourense28,6 ans
- Elx/Elche28,8 ans
- Cartagenaplus de 30 ans
- A Coruñaplus de 30 ans
- Leónplus de 30 ans
- Lugoplus de 30 ans
- Marbellaplus de 30 ans
- Palmaplus de 30 ans
- Salamancaplus de 30 ans
- Valènciaplus de 30 ans
Voir les données
| Ville | Prix d’achat | Loyer par mois | Loyers déclarés au fisc — Prix stables | Loyers déclarés au fisc — Prix en hausse | Loyers d’annonce — Prix stables |
|---|---|---|---|---|---|
| Algeciras | 100 200 € | 474 € | 5,9 ans | 2,4 ans | 2,2 ans |
| L'Hospitalet de Llobregat | 209 500 € | 910 € | 6,2 ans | 2,9 ans | 4,9 ans |
| Córdoba | 119 100 € | 500 € | 7,8 ans | 2,7 ans | 3,0 ans |
| Santa Coloma de Gramenet | 167 400 € | 694 € | 7,9 ans | 3,3 ans | 4,6 ans |
| Huelva | 113 900 € | 475 € | 8,4 ans | 2,8 ans | 2,3 ans |
| Almería | 116 700 € | 474 € | 9,2 ans | 2,9 ans | 3,0 ans |
| Dos Hermanas | 133 800 € | 521 € | 9,2 ans | 2,9 ans | 2,8 ans |
| Terrassa | 155 700 € | 623 € | 9,3 ans | 3,7 ans | 6,6 ans |
| Badalona | 185 600 € | 712 € | 9,4 ans | 3,7 ans | 3,1 ans |
| Sevilla | 178 600 € | 642 € | 9,5 ans | 2,9 ans | 3,1 ans |
| Lleida | 104 300 € | 463 € | 9,6 ans | 3,7 ans | 5,9 ans |
| Mataró | 163 600 € | 625 € | 10,5 ans | 3,8 ans | 8,3 ans |
| Jaén | 102 900 € | 414 € | 11,4 ans | 3,2 ans | 4,2 ans |
| Tarragona | 134 600 € | 525 € | 11,6 ans | 4,1 ans | 4,1 ans |
| Parla | 172 200 € | 575 € | 12,1 ans | 2,9 ans | 2,9 ans |
| Alcalá de Henares | 207 400 € | 659 € | 12,3 ans | 3,0 ans | — |
| Sabadell | 166 000 € | 600 € | 12,5 ans | 4,3 ans | 6,8 ans |
| Fuenlabrada | 200 300 € | 633 € | 13,1 ans | 3,1 ans | 2,0 ans |
| Móstoles | 207 200 € | 645 € | 13,4 ans | 3,1 ans | 2,8 ans |
| Getafe | 236 600 € | 714 € | 13,6 ans | 3,1 ans | — |
| Leganés | 226 200 € | 683 € | 14,0 ans | 3,2 ans | — |
| Reus | 116 700 € | 451 € | 14,1 ans | 4,5 ans | 6,4 ans |
| Telde | 148 500 € | 500 € | 14,4 ans | 3,3 ans | 2,2 ans |
| Alcorcón | 244 600 € | 713 € | 15,1 ans | 3,3 ans | 3,0 ans |
| Zaragoza | 162 300 € | 540 € | 15,1 ans | 4,0 ans | 3,6 ans |
| San Cristóbal de La Laguna | 157 500 € | 512 € | 15,5 ans | 3,5 ans | 2,3 ans |
| Vigo | 161 500 € | 533 € | 15,7 ans | 4,1 ans | 4,7 ans |
| Santiago de Compostela | 151 600 € | 505 € | 16,2 ans | 4,2 ans | 4,8 ans |
| Jerez de la Frontera | 135 700 € | 456 € | 16,8 ans | 3,8 ans | 2,7 ans |
| Alcobendas | 306 300 € | 829 € | 16,8 ans | 3,4 ans | 3,3 ans |
| Las Palmas de Gran Canaria | 186 700 € | 567 € | 16,8 ans | 3,7 ans | 2,0 ans |
| Torrejón de Ardoz | 224 900 € | 645 € | 17,1 ans | 3,4 ans | 3,9 ans |
| Roquetas de Mar | 123 200 € | 424 € | 17,3 ans | 3,9 ans | 3,3 ans |
| Girona | 207 500 € | 639 € | 17,8 ans | 5,1 ans | 6,3 ans |
| Murcia | 137 000 € | 456 € | 17,8 ans | 4,3 ans | 4,3 ans |
| Valladolid | 146 200 € | 473 € | 18,7 ans | 4,5 ans | 4,8 ans |
| Burgos | 157 300 € | 496 € | 18,8 ans | 4,5 ans | 4,3 ans |
| Oviedo | 165 400 € | 512 € | 19,2 ans | 4,6 ans | 3,7 ans |
| Rivas-Vaciamadrid | 233 300 € | 641 € | 19,3 ans | 3,7 ans | 3,3 ans |
| Albacete | 121 700 € | 419 € | 19,5 ans | 5,0 ans | 5,3 ans |
| Badajoz | 122 200 € | 412 € | 19,9 ans | 4,7 ans | 5,9 ans |
| Santa Cruz de Tenerife | 191 100 € | 546 € | 20,4 ans | 4,1 ans | 2,3 ans |
| Cádiz | 234 800 € | 635 € | 21,2 ans | 4,3 ans | 6,8 ans |
| Barcelona | 376 600 € | 958 € | 22,3 ans | 5,8 ans | 6,0 ans |
| Santander | 205 900 € | 580 € | 22,5 ans | 5,4 ans | 5,1 ans |
| Logroño | 154 100 € | 451 € | 23,8 ans | 4,8 ans | 5,8 ans |
| Castelló de la Plana/Castellón de la Plana | 116 700 € | 380 € | 24,8 ans | 5,8 ans | 4,3 ans |
| Alacant/Alicante | 182 700 € | 498 € | 27,1 ans | 6,2 ans | 3,5 ans |
| Granada | 179 400 € | 479 € | 27,2 ans | 5,2 ans | 6,1 ans |
| Madrid | 455 000 € | 978 € | 27,2 ans | 4,6 ans | 4,3 ans |
| Málaga | 282 200 € | 669 € | 27,4 ans | 5,2 ans | 3,6 ans |
| Gijón | 193 100 € | 505 € | 28,2 ans | 5,8 ans | 4,7 ans |
| Ourense | 113 400 € | 355 € | 28,6 ans | 5,9 ans | 5,0 ans |
| Elx/Elche | 126 000 € | 381 € | 28,8 ans | 6,4 ans | 5,0 ans |
| Cartagena | 163 900 € | 379 € | plus de 30 ans | 8,5 ans | 6,3 ans |
| A Coruña | 214 500 € | 497 € | plus de 30 ans | 7,1 ans | 9,6 ans |
| León | 157 200 € | 394 € | plus de 30 ans | 7,4 ans | 7,3 ans |
| Lugo | 110 600 € | 342 € | plus de 30 ans | 6,3 ans | 4,3 ans |
| Marbella | 399 100 € | 674 € | plus de 30 ans | 8,8 ans | 5,3 ans |
| Palma | 381 200 € | 689 € | plus de 30 ans | 8,7 ans | 6,5 ans |
| Salamanca | 173 300 € | 447 € | plus de 30 ans | 6,4 ans | 5,8 ans |
| València | 241 000 € | 573 € | plus de 30 ans | 7,0 ans | 4,6 ans |
Source : calcul MORYA Research. Données : SERPAVI (ministère espagnol du Logement), annonces collectées par MORYA, moteur fiscal MORYA, BCE.
Un exemple : Madrid
À Madrid, un appartement de 70 m² coûte 455 000 € et se loue 978 € par mois (loyers déclarés au fisc). L’acheteur paie 27 300 € d’impôts d’acquisition, puis débourse chaque mois 2 096 € : le crédit et les frais de détention. Le locataire place la différence. Si les prix restent stables, l’acheteur passe devant le locataire au bout de 27 ans. S’ils suivent l’inflation, il passe devant au bout de 4 ans et demi.
Ce que possèdent l’acheteur et le locataire, à Madrid
Voir les données
| Année | Locataire | Acheteur, prix stables | Acheteur, prix +2 % par an |
|---|---|---|---|
| Achat (année 0) | 72 800 € | 45 500 € | 45 500 € |
| 5 ans | 148 758 € | 104 584 € | 151 940 € |
| 10 ans | 226 945 € | 173 353 € | 272 995 € |
| 15 ans | 307 004 € | 253 396 € | 410 766 € |
| 20 ans | 388 477 € | 346 562 € | 567 668 € |
| 25 ans | 470 791 € | 455 000 € | 746 476 € |
| 30 ans | 519 791 € | 544 467 € | 913 637 € |
Source : calcul MORYA Research. Données : SERPAVI (ministère espagnol du Logement), annonces collectées par MORYA, moteur fiscal MORYA, BCE.
La règle des années de loyer
Divisez le prix du logement par son loyer annuel : vous obtenez le nombre d’années de loyer que coûte l’achat. Plus ce nombre est bas, plus l’achat gagne vite. Dans la commune médiane, il vaut 25,3 (loyers déclarés au fisc).
| Le logement coûte… | Communes | L’achat l’emporte après |
|---|---|---|
| moins de 15 années de loyer | 15 | 7 ans |
| 15 à 20 années de loyer | 162 | 12 ans |
| 20 à 25 années de loyer | 283 | 17 ans |
| 25 à 30 années de loyer | 218 | 22 ans et demi |
| 30 à 40 années de loyer | 162 | plus de 30 ans |
| plus de 40 années de loyer | 117 | plus de 30 ans |
Ce qui déplace la bascule
Nous avons modifié chaque hypothèse, une à une, sur les mêmes communes. Ce qui pèse le plus, avec les loyers déclarés au fisc : l’évolution des prix, les frais de détention et le taux du crédit.
| Hypothèse modifiée | Loyers déclarés au fisc | Loyers d’annonce | Communes au-delà de 30 ans, loyers déclarés au fisc |
|---|---|---|---|
| Référence : prix stables | 23,2 ans | 4,6 ans | 343 |
| Prix en hausse de 2 % par an | 5,3 ans | 2,3 ans | 2 |
| Prix en baisse de 1 % par an | plus de 30 ans | 7,6 ans | 565 |
| Crédit à 2,04 % | 12,9 ans | 3,3 ans | 188 |
| Crédit à 4,04 % | plus de 30 ans | 7,3 ans | 521 |
| Épargne placée à 1 % | 17,2 ans | 4,3 ans | 148 |
| Épargne placée à 4 % | plus de 30 ans | 5,7 ans | 755 |
| Revente avec 5 % de frais | 25,7 ans | 6,8 ans | 384 |
| Notaire et registre : +1,5 % du prix | 24,5 ans | 5,3 ans | 362 |
| Frais de détention : 15 € par m² et par an | 12,8 ans | 3,8 ans | 154 |
| Frais de détention : 40 € par m² et par an | plus de 30 ans | 6,8 ans | 729 |
| Apport de 20 % du prix | 22,1 ans | 4,4 ans | 329 |
| Loyer d’annonce ramené au niveau des loyers déclarés (÷1,67, écart médian observé) | — | 26,1 ans | — |
Ce que cette étude ne dit pas
Ces durées comparent deux situations types. Elles ne disent pas si, dans votre cas, il faut acheter.
- Elle ne prévoit pas les prix. Nous donnons des scénarios, pas une prévision.
- Elle compare un logement type. Prix et loyers sont des valeurs communales, toutes tailles de logement confondues, ramenées à 70 m².
- Les frais de détention sont une hypothèse. Aucune source publique ne les donne commune par commune : nous les fixons à 25 € par m² et par an, et testons d’autres valeurs.
- Les impôts sont ceux du cas général. Les taux réduits (âge, situation familiale, logement aidé) et les aides à l’achat ne sont pas appliqués.
- Elle ne se compare pas d’un pays à l’autre. Les mesures du loyer diffèrent : une durée calculée dans un pays ne dit pas la même chose qu’une durée calculée dans un autre.
- Elle ne couvre pas tout le pays. Les communes de moins de 100 annonces de vente sont écartées.
- Elle ne parle que d’argent. La liberté de déménager, la sécurité d’être chez soi : rien de cela ne se mesure ici.
Méthode
Le principe. Deux ménages disposent de la même épargne et consacrent chaque mois la même somme à leur logement. L’un achète, l’autre loue et place la différence. Nous suivons leurs deux patrimoines mois par mois, et relevons le premier mois où celui de l’acheteur dépasse celui du locataire. Le modèle est celui de notre étude sur la France.
Les impôts d’acquisition sont calculés par le moteur fiscal de MORYA, commune par commune, selon les règles de sa région.
Les communes retenues. Sur 1 593 communes examinées, nous retenons celles qui comptent au moins 100 annonces de vente et un loyer fiable — au moins 30 annonces de location quand c’est un loyer d’annonce.
Les hypothèses du calcul
| Logement comparé | appartement de 70 m² |
|---|---|
| Apport | impôts d’acquisition, plus 10 % du prix |
| Crédit | 25 ans à 3,04 %, sans assurance emprunteur |
| Frais de détention | 25 € par m² et par an : entretien, travaux, impôt foncier, charges que le locataire ne paierait pas |
| Loyers et frais de détention | +2 % par an |
| Prix de vente | stables ; +2 % par an dans le second scénario |
| Épargne du locataire | placée à 2 % net par an |
| Horizon | 30 ans |
Calcul du 27 octobre 2026. Le taux du crédit est celui publié par la BCE ; les frais de détention, le rendement de l’épargne et l’absence d’assurance sont des hypothèses de l’observatoire. L’étude sur la France · La démarche de l’observatoire